부산지방법원 2025타경5901. 해운대구 재송동 ‘서해재송아파트’ 2층 103-103호로, 전유면적은 99.74㎡입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택이며, 토지는 판매시설(시장) 및 공동주택 건부지로 이용되고 있습니다. 현재 소유자는 박명옥 지분 100분의 51, 정현만 지분 100분의 49의 공유관계이고, 정현만이 공유물분할을 위한 경매를 신청한 사건입니다.
등기부에는 근저당권이나 압류가 확인되지 않고, 2022년 정현만 명의 가처분은 2025년 5월 20일 이미 말소됐습니다. 남아 있는 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 복잡한 채권 인수가 아니라 가격과 환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5901 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1080-5 서해재송아파트 2층103-103호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 + 토지 · 공동주택 이용 · 전유면적 99.74㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 · 사용승인일 1982.09.21. |
| 소유관계 | 박명옥 100분의 51 · 정현만 100분의 49 |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 110,740,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 경매 원인 | 공유물분할을 위한 경매개시결정 · 신청인 정현만 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각 조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 담보권 없이 공유물분할 경매
임차인 없음. 매수인에게 승계되는 임차보증금은 없고, 예상 인수액도 0원입니다. 2022년 가처분은 등기부상 이미 말소됐으며, 2025년 10월 13일의 공유물분할 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당권·압류가 없는 만큼 일반적인 담보권 실행 경매와 달리 채권 순위보다 공유관계 해소를 위한 매각이라는 사건 성격을 먼저 이해할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 49% 할인보다 ‘최근 하락 추세’를 먼저 본다
서해재송의 확인 실거래는 3건입니다. 다만 본건 전유면적은 99.74㎡인데, 확인된 거래 면적은 76.34㎡와 83.54㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 금액은 참고 지표이지 본건의 동일면적 직접 비교가격으로 볼 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 83.54㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2024.09 | 76.34㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2024.07 | 83.54㎡ | 4 | 205,000,000원 |
| 최근 12개월 | 83.54㎡ | 1건 | 130,000,000원 |
전체 거래 평균은 165,000,000원이지만 2024년의 205,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 더 중요한 값은 최근 12개월 평균 130,000,000원과 최신 거래 130,000,000원입니다. 현재 최저가 110,740,000원은 이 금액의 85.2%입니다.
문제는 방향입니다. 최근 12개월 가격이 이전 거래군보다 28.8% 낮아진 추세입니다. 게다가 본건은 99.74㎡인데 최신 비교 거래는 83.54㎡라 면적 차이가 큽니다. 그러므로 “감정가의 49%니까 싸다”보다 하락 중인 시장에서 99.74㎡가 실제로 얼마에 소화될지를 확인하는 게 우선입니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,350,360원 |
| 경매개시결정 · 정현만 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 108,389,640원 |
공유물분할 경매로 채권액이 산정된 담보권자가 없고, 배당 계산상 집행비용을 제외한 금액은 소유자 교부로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산해운대경찰서 북동측 인근으로 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 동해선 재송역이 있으며, 감정평가상 제반 교통시설은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물로 사용승인일은 1982.09.21., 본건은 2층입니다.
- 토지. 서하향 완경사 지대의 가로장방형 토지로 판매시설(시장) 및 공동주택 건부지로 이용 중이며, 동·서·남측 약 5~6미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시장·가축사육제한구역이며 공시지가는 2,541,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 단지 규모는 68세대이고 확인 실거래는 3건입니다. 최근 거래가 하락한 데다 동일 면적 거래가 없어 재매각 가격 추정의 불확실성이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 49%만 보지 말 것. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 130,000,000원이지만 추세는 -28.8%입니다. 하락 방향을 먼저 반영해야 합니다.
- 면적 차이 확인. 본건은 99.74㎡인데 확인된 거래는 76.34㎡·83.54㎡입니다. 동일 면적 또는 유사 면적의 추가 거래를 확인해야 합니다.
- 공유물분할 경매 성격 확인. 일반 채무불이행형 경매가 아니라 공유관계를 해소하기 위한 매각입니다. 등기부상 현재 지분은 박명옥 51%, 정현만 49%입니다.
- 점유·명도 확인. 임대관계는 감정평가상 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 노후도와 수선 상태 확인. 1982년 사용승인 건물인 만큼 내부 수선 상태, 설비, 관리상태가 실질 가치에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 확인. 아파트와 관련 토지가 함께 매각되는 조건이므로 매각목록과 지분관계를 원문에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 검증 필요”
이 사건은 근저당권·압류가 없고 과거 가처분도 말소돼 있으며, 임차인 인수액 역시 0원이라 권리분석 자체는 단순한 편입니다. 현재 최저가 110,740,000원도 최신 거래 130,000,000원보다 낮습니다. 그러나 최근 가격 추세가 -28.8%이고, 비교 가능한 실거래가 본건 99.74㎡와 면적이 다르며, 68세대·1982년 준공·2회 유찰이라는 환금성 부담도 함께 존재합니다.
따라서 이 물건을 “감정가 49%의 저가 매물”로 단순 해석하는 것은 위험합니다. 권리는 합격에 가깝지만, 가격은 동일·유사 면적의 실제 거래와 현장 상태를 더 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다. 현재 데이터만 놓고 보면 권리 안정성의 장점과 하락장·환금성 불확실성이 상쇄돼 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
