부산지방법원 2025타경5943. 부산 기장군 일광읍 삼성리 ‘이지더원1차오션포레’ 106동 23층 2302호 아파트입니다. 소유자 이하산은 2017.09.16 매매를 원인으로 2020.07.20 소유권을 이전받았고 거래가액은 293,600,000원입니다. 2020.07.20 우리은행 근저당권 214,500,000원이 설정됐지만 2021.04.08 해지로 이미 말소됐고, 같은 날 동래농업협동조합 근저당권 318,000,000원이 새로 설정되면서 이 권리가 현재 경매의 말소기준이 됩니다.
말소기준 이후에는 동래농업협동조합의 추가 근저당권 36,000,000원과 부산신용보증재단, 북부산농업협동조합, 소상공인시장진흥공단, 신용보증기금의 가압류가 차례로 붙었습니다. 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당액이 채권액에 미치지 못하더라도 그 미배당 채권을 낙찰자가 승계하는 구조는 아니며, 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5943 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 746 이지더원1차오션포레 106동 23층2302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 전용 59.6231㎡ · 철근콘크리트구조 26층 건물 중 23층 |
| 소유자 | 이하산 · 2017.09.16 매매 · 거래가액 293,600,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 335,000,000원 / 234,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 287,364,429원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 전부 소멸
임차인 없음. 별도의 임차인 권리 신고는 확인되지 않습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 등기상 인수액은 0원이지만 실제 점유자 존재 여부와 인도 가능 상태는 매각물건명세서·현황조사 및 현장 확인을 통해 최종 점검하는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 감정가는 최근 평균보다 높지만, 최저가는 73.3%
동일 단지 ‘이지더원1차오션포레’ 동일 면적 59.62㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 319,875,000원, 실거래 최저는 283,000,000원, 최고는 342,500,000원입니다. 현재 최저매각가는 234,500,000원으로 최근 12개월 평균의 73.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.62㎡ | 1 | 283,000,000원 |
| 2026.08 | 59.62㎡ | 7 | 335,000,000원 |
| 2026.08 | 59.62㎡ | 18 | 327,000,000원 |
| 2026.08 | 59.62㎡ | 2 | 293,000,000원 |
| 2026.07 | 59.62㎡ | 16 | 315,000,000원 |
| 2026.07 | 59.62㎡ | 17 | 342,500,000원 |
| 2026.07 | 59.62㎡ | 14 | 340,000,000원 |
| 2026.07 | 59.62㎡ | 22 | 315,000,000원 |
| 2026.07 | 59.62㎡ | 12 | 322,000,000원 |
| 2026.06 | 59.62㎡ | 17 | 313,000,000원 |
| 2026.06 | 59.62㎡ | 15 | 328,000,000원 |
| 2026.06 | 59.62㎡ | 9 | 325,000,000원 |
| 평균 | 59.6231㎡ | 12건 | 319,875,000원 |
감정가 335,000,000원은 최근 12개월 평균 319,875,000원보다 높지만, 1회 유찰로 최저가가 234,500,000원까지 내려왔습니다. 이는 최근 평균 대비 73.3%입니다. 최신 거래 가운데 2026.08 거래는 283,000,000원부터 335,000,000원까지 분포하고 있어, 현재 최저가는 최근 거래 범위보다도 낮은 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 234,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,083,000원 |
| 2. 근저당 · 동래농업협동조합 | 318,000,000원 | 230,417,000원 |
| 3. 추가 근저당 · 동래농업협동조합 | 36,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 부산신용보증재단 | 42,008,305원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 북부산농업협동조합 | 34,465,456원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 15,709,270원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 12,061,017원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 458,244,048원에 대해 현재 회차 예상 채권 배당액은 230,417,000원이고 미배당은 227,827,048원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 이 미배당액은 채권자 측 부족분이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 234,500,000원 | 230,417,000원 | 227,827,048원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 164,150,000원 | 161,051,900원 | 297,192,148원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 114,905,000원 | 112,496,330원 | 345,747,718원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 동래농업협동조합을 포함한 채권자의 미배당액은 커지지만, 그 부족분이 낙찰자에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 일광초등학교 서측 인근, 일광신도시 내 대단위 아파트단지가 형성되어 있고 도로변으로 각종 근린생활시설이 위치합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 26층 중 23층이며 급배수·위생·화재탐지·소화·승강기·공동현관문·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 왕복3차선 규모 도로를 통해 주로 출입합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 평지·사다리형, 공시지가 1,184,000원/㎡입니다.
- 단지. 이지더원1차오션포레는 653세대이며 사용승인일은 2020.03.27입니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 임차인 권리 신고는 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서, 현장 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2021.04.08 을구 3번 동래농업협동조합 근저당권 318,000,000원이 기준이며 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 234,500,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 319,875,000원의 73.3%입니다. 최근 거래 범위와 층·상태를 함께 비교해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 23층 개별성. 대상은 26층 중 23층입니다. 실거래 표에는 층별 가격 차이가 존재하므로 동일 면적 평균만으로 개별 호수 가격을 확정하지 말아야 합니다.
- 배당 부족 혼동 금지. 현재 회차 미배당 227,827,048원은 채권자 측 부족분이며 매수인 인수액은 0원입니다.
- 관리비·세금 확인. 실제 인도 과정에서의 관리비와 배당표에 반영되지 않은 당해세·최우선변제 등은 입찰 전 원본 서류와 관계기관을 통해 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 0원 인수 + 최근 시세 대비 73.3%”
이 사건의 구조는 비교적 명확합니다. 2021.04.08 동래농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 추가 근저당과 가압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서는 채권자에게 큰 미배당이 남지만 매수인 인수액은 0원입니다.
가격 측면도 신건과는 상황이 달라졌습니다. 감정가 335,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가는 234,500,000원까지 내려왔고, 이는 동일 면적 최근 12개월 평균 319,875,000원의 73.3%입니다. 최신 실거래 283,000,000원과 최근 거래 최저 283,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 권리와 가격 모두 검토 가치가 있는 구간으로 볼 수 있습니다. 다만 임대관계 미상이라는 점 때문에 실제 점유 상태 확인은 마지막까지 남겨야 합니다.
