부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 임차인 인수 위험은 없는 깨끗한 권리 구조입니다. 다만 매각가가 낮아진 만큼 후순위 근저당권자인 지디스마트대부주식회사의 미배당 331,801,000원이 발생하는 구조입니다. 낙찰자가 부담하는 금액은 아니지만, 가격 판단은 최근 실거래 기준으로 접근해야 합니다.

감정가

643,000,000원

아파트

최저가

450,100,000원

1회 유찰·감정가 70%

최근 거래 평균

625,666,666원

최근 12개월 12건

매수인 인수

0원

임차인 인수 없음

부산지방법원 2025타경5960. 부산 해운대구 우동 센텀마티안 101동 2302호, 공동주택(아파트) 물건입니다. 공유자 김정년·윤영순이 소유하고 있으며, 등기상 핵심은 2022년 12월 28일 설정된 부산은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리가 되고 이후 설정된 지디스마트대부주식회사 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 직접 인수하는 권리는 확인되지 않습니다.

다만 배당 구조에서는 차이가 있습니다. 현재 최저매각가 450,100,000원 기준으로 선순위 부산은행 근저당권은 전액 배당되지만 후순위 지디스마트대부주식회사는 채권최고액 기준 상당 부분을 받지 못합니다. 이는 매수인 부담이 아니라 채권자 내부 배당 문제입니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2025타경5960
소재지	부산광역시 해운대구 우동 1559 센텀마티안 제101동 23층2302호
물건종류 / 이용상태	아파트 · 공동주택으로 이용 중
소유자	김정년, 윤영순 (각 지분 2분의 1)
감정가 / 최저가	643,000,000원 / 450,100,000원
신청채권자 / 청구	지디스마트대부주식회사 / 587,394,134원
매각기일	2026.07.20

① 권리 흐름 — 인수 위험 없음

임차인 인수 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준권리는 2022년 12월 28일 부산은행 근저당권이며, 이후 지디스마트대부주식회사 근저당권 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 시세 비교 — 최근 거래 기준

센텀마티안 동일 비교 거래 기준 최근 12개월 평균은 625,666,666원이며 최신 거래는 2026년 5월 600,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 평균 대비 약 71.9% 수준입니다.

거래월	전용	층	거래가
2026.05	69.71㎡	16	600,000,000원
2026.05	69.71㎡	20	625,000,000원
2026.03	69.71㎡	8	560,000,000원
2025.11	75.5㎡	21	670,000,000원
평균	-	12건	625,666,666원

✅ 가격 관점 최저가 450,100,000원은 최근 거래 평균 625,666,666원 대비 낮아 가격 차이는 존재합니다. 다만 개별 호수의 층·상태·시장 상황에 따라 차이가 발생할 수 있어 현장 확인이 필요합니다.

⚠️ 권리와 가격은 분리해서 판단 낙찰자는 후순위 근저당 미배당액 331,801,000원을 부담하지 않습니다. 그러나 배당 부족이 발생하는 구조인 만큼 채권관계가 복잡한 물건이라는 점은 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 450,100,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	6,901,000원
부산은행 근저당권	187,000,000원	187,000,000원
지디스마트대부주식회사 근저당권	588,000,000원	256,199,000원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실거래 평균 vs 최저가

최저가는 최근 거래 평균 대비 71.9% 수준입니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 부산광역시 해운대구 우동 소재 우2동 주민센터 남동측 인근으로 아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 시내버스 정류장과 부산지하철2호선 벡스코역이 소재합니다.
상품성. 센텀마티안 199세대, 2022년 준공 아파트로 비교적 신축급 물건입니다.
환금성. 최근 12건 거래가 확인되며 560,000,000원~670,000,000원 범위의 거래 편차가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

권리 확인. 부산은행 근저당권 이후 권리는 매각으로 소멸하며 인수 위험은 없습니다.
배당 구조 확인. 지디스마트대부주식회사의 후순위 근저당권은 미배당이 발생합니다.
현장 확인. 고층 호수의 조망·내부 상태·관리 상태 확인이 필요합니다.
시세 확인. 최근 거래 평균과 최신 거래를 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.

맺으며 — “깨끗한 권리, 그러나 배당은 별개”

이 물건은 임차인 인수 위험이 없고 말소기준권리 이후 권리가 정리되는 구조입니다. 다만 경매에서는 권리 안전성과 채권 배당 구조를 분리해서 봐야 합니다. 현재 최저가는 최근 실거래 대비 낮은 수준이지만, 후순위 채권자의 미배당 규모가 큰 만큼 등기 구조와 현장 가치를 함께 검토해야 하는 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-15	유찰	6억 4,300만원
2	2026-07-20	대기	4억 5,010만원

부동산임의경매

권리는 깨끗하지만, 후순위 채권 미배당이 크다 — 부산 센텀마티안 2302호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 위험 없음

② 시세 비교 — 최근 거래 기준

③ 예상배당표 (매각가 450,100,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “깨끗한 권리, 그러나 배당은 별개”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

로그인이 필요한 정보입니다

매각결과

변경 이력

로그인이 필요한 정보입니다

로그인이 필요한 정보입니다

현장 사진 (10장)

이 매물에 문제가 있나요?

매물 신고