부산지방법원 2025타경5979. 수영구 민락동 ‘광안KCC스위첸하버뷰’ 101동 17층 1706호로, 감정 이용상태는 공동주택(아파트-도시형:원룸형)입니다. 전용면적 비교 기준은 40.3845㎡이고 건물은 지하3층·지상18층 중 17층입니다. 소유자는 이강복이며 등기상 거래가액은 571,100,000원입니다. 현재 말소기준권리는 2022.10.04 설정된 울산수산업협동조합 근저당권 540,000,000원이고, 그 뒤 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건에서 가격 판단의 기준은 감정가가 아니라 현재 최저매각가입니다. 감정가 628,000,000원은 최근 12개월 실거래 최고 570,000,000원보다도 높지만, 1회 유찰 뒤 최저가는 439,600,000원으로 내려왔습니다. 최근 12개월 평균 497,941,666원의 88.3%이므로 현 회차에서는 가격 할인폭이 확인됩니다. 다만 같은 표본에서 404,300,000원 거래도 있어 현재 최저가를 실거래 범위의 절대 최저가로 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5979 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락동 181-79 광안케이씨씨스위첸하버뷰 17층 101동 1706호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트-도시형:원룸형) · 전용면적 비교 기준 40.3845㎡ · 18층 중 17층 |
| 소유자 | 이강복 · 등기상 거래가액 571,100,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 628,000,000원 / 439,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 450,803,820원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 단지 | 광안KCC스위첸하버뷰 · 294세대 · 2021.11.30 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸형
핵심은 2022.10.04 울산수산업협동조합 근저당권입니다. 2022.06.30 배현자 근저당권 540,000,000원은 2022.09.26 이미 말소됐으므로 현재 말소기준이 아닙니다. 말소기준 뒤인 2024.11.26 금강종합건설주식회사 가압류 720,150,955원과 2025.10.24 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 말소기준 근저당권에는 이후 권리변동이 있습니다. 2026.03.26 기존 3번 근저당권이 미래앤대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 해당 근저당권부채권에 웰컴저축은행주식회사의 근질권 540,000,000원이 설정됐습니다. 이는 기존 근저당권을 기초로 한 후속 권리관계이므로, 입찰 전에는 최신 등기와 실제 배당 수령권리자를 원본으로 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이종흔 | 미상 | 2024.09.09 | 미상 | 미상 | 2025.11.10 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이종흔의 전입신고일 2024.09.09는 말소기준일 2022.10.04보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 미배당되더라도 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상이라 우선변제 또는 최우선변제 여부는 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 1회 유찰 뒤 최근 평균의 88.3%
광안KCC스위첸하버뷰의 비교 면적은 전용 40.38㎡ 안팎이며, 최근 12개월 실거래 표본은 12건입니다. 가격 판단은 전체 과거 평균보다 이 최근 표본과 최신 거래를 우선해 봅니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 39.48㎡ | 15 | 570,000,000원 |
| 2026.07 | 40.38㎡ | 6 | 530,000,000원 |
| 2026.07 | 40.38㎡ | 15 | 528,000,000원 |
| 2026.06 | 40.38㎡ | 18 | 480,000,000원 |
| 2026.03 | 40.38㎡ | 13 | 475,000,000원 |
| 2026.02 | 40.38㎡ | 12 | 570,000,000원 |
| 2026.02 | 40.38㎡ | 3 | 480,000,000원 |
| 2026.01 | 40.38㎡ | 14 | 500,000,000원 |
| 2026.01 | 40.38㎡ | 14 | 500,000,000원 |
| 2026.01 | 40.38㎡ | 4 | 470,000,000원 |
| 2025.11 | 40.38㎡ | 6 | 468,000,000원 |
| 2025.10 | 40.38㎡ | 6 | 404,300,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 497,941,666원 |
최근 12개월 실거래 범위는 404,300,000원~570,000,000원, 평균은 497,941,666원입니다. 현재 최저가 439,600,000원은 이 평균의 88.3%이며 최신 거래 570,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 감정가 628,000,000원 상태와 달리, 1회 유찰된 현재 회차에는 최근 평균 대비 가격 메리트가 존재합니다.
다만 2025.10에는 404,300,000원 거래가 실제로 존재합니다. 현재 최저가가 최근 평균보다 낮다는 사실과, 실거래 범위 안에서 가장 싼 가격이라는 판단은 다른 문제입니다. 이 때문에 88.3%라는 할인율은 긍정적이지만 과도한 가격 가점은 경계하는 편이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 439,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,796,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 울산수산업협동조합 | 540,000,000원 | 432,804,000원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 금강종합건설주식회사 | 720,150,955원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 439,600,000원 기준 채권자 총 미배당은 827,346,955원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 이종흔의 보증금이 미상이므로 해당 부분은 실제 배당 시 달라질 수 있지만, 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 민락동행정복지센터 남측 인근에 위치하며 부근은 공동주택, 숙박시설 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공동주택(아파트-도시형:원룸형)이며 지하3층·지상18층 건물의 17층입니다.
- 단지·거래. 294세대, 2021.11.30 준공 단지이며 비교 면적대 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다.
- 가격 범위. 최근 12개월 거래가는 404,300,000원~570,000,000원으로 가격 편차가 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·중점경관관리구역이며 공시지가는 5,091,000원/㎡입니다.
- 도로·주차. 단지 북동측 및 남동측으로 중로, 남서측으로 소로에 접하며 주차장 시설을 갖추고 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 이종흔은 대항력은 없지만 보증금·확정일자·점유부분이 미상입니다. 배당 및 점유상태 확인을 위해 관련 원본을 대조하세요.
- 근저당권 이전 확인. 2026.03.26 미래앤대부주식회사로 근저당권이 이전되고 웰컴저축은행주식회사 근질권이 설정됐으므로 최신 등기와 배당관계를 확인하세요.
- 가격 상한 점검. 현재 최저가 439,600,000원은 최근 12개월 평균의 88.3%지만 최근 최저 거래 404,300,000원보다는 높습니다.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 매각가는 307,720,000원, 3회 유찰 시 215,404,000원으로 제시돼 있습니다. 현재 회차와 추가 유찰 가능성을 함께 비교하세요.
- 배당 변동 확인. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 내역을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 1회 유찰 뒤부터 경쟁력이 생겼다”
이 물건의 권리 구조는 비교적 분명합니다. 2022.10.04 근저당권이 말소기준이고, 실제 임차인 이종흔의 전입은 2024.09.09로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
가격은 신건 감정가 628,000,000원에서는 최근 거래 수준보다 높았지만, 1회 유찰 뒤 439,600,000원으로 내려와 최근 12개월 평균 497,941,666원의 88.3%가 됐습니다. 최신 거래 570,000,000원과 비교해도 낮은 가격대입니다. 다만 최근 12개월 최저 거래가 404,300,000원이고 단지 경매 평균 유찰 횟수가 2.6회인 점을 감안하면, 현재 가격에 메리트는 있으나 절대 저가라고 단정할 단계는 아닙니다.
결국 이 사건은 인수 위험보다 입찰가격과 임차인 세부사항 확인이 승부처입니다. 권리는 합격권, 현 회차 가격도 최근 평균 대비 할인권에 들어왔지만, 보증금·확정일자 미상과 최신 근저당권 이전관계까지 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 적절합니다.
