부산지방법원 2025타경5981. 해운대구 우동 해피투모로우마린 9층 903호로, 감정 이용상태는 주거용오피스텔입니다. 등기상 말소기준은 2024.01.02. 설정된 손정욱의 근저당권 채권최고액 300,000,000원입니다. 표면적으로는 이 권리와 이후 압류·경매개시결정·임차권등기가 매각으로 소멸하는 구조지만, 이 사건은 등기 말소 여부만 보면 안 됩니다.
임차인 권석진의 전입·점유 시작일은 2023.01.18., 확정일자는 2023.01.09.로 말소기준권리인 2024.01.02.보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 있고 배당요구도 했습니다. 매각물건명세서에도 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 취지가 명시되어 있습니다. 현재 최저가 기준 예상 미배당은 91,172,540원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5981 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 우동 639-3 해피투모로우마린 9층 903호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 주거용오피스텔로 이용 중 · 철골철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 20층 건물의 9층 |
| 소유자 | 김종철 · 2018.08.24. 매매 · 거래가액 345,806,400원 |
| 감정가 / 최저가 | 289,000,000원 / 141,610,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 230,560,700원 |
| 말소기준권리 | 2024.01.02. 을구 6번 근저당권 · 손정욱 · 채권최고액 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소보다 중요한 ‘선순위 대항력’
핵심은 임차권등기 날짜인 2025.02.05.가 아니라 전입·점유일 2023.01.18.입니다. 이 날짜가 말소기준 2024.01.02.보다 앞서므로 권석진은 대항력을 갖습니다. 임차권등기 자체는 말소기준 이후 등기라 매각으로 소멸하더라도, 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는 한 미배당 보증금의 매수인 인수 문제가 남습니다.
| 임차인 | 점유 / 이용 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권석진 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 230,000,000원 | 2023.01.18. | 2023.01.09. | 2025.11.21. | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
② 가격 구조 — 최저가 하락보다 인수액이 커진다
현재 회차는 감정가 289,000,000원의 49%인 141,610,000원까지 내려와 있습니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금이 230,000,000원으로 낙찰가보다 크기 때문에, 유찰이 더 진행되면 낙찰가가 낮아지는 대신 미배당 보증금 인수액이 증가합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 141,610,000원 | 91,172,540원 | 232,782,540원 |
| 3회 유찰 시 | 99,127,000원 | 133,057,286원 | 232,184,286원 |
| 4회 유찰 시 | 69,388,900원 | 162,260,100원 | 231,649,000원 |
즉 최저매각가는 141,610,000원 → 99,127,000원 → 69,388,900원으로 크게 내려가지만, 인수액은 91,172,540원 → 133,057,286원 → 162,260,100원으로 반대로 커집니다. 결과적으로 총부담은 계속 약 230,000,000원대에 머뭅니다. 이 물건에서 유찰 횟수만 보고 할인폭을 평가하면 안 되는 이유입니다.
③ 예상배당표 (매각가 141,610,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,782,540원 |
| 1. 임차인 권석진 보증금 | 230,000,000원 | 138,827,460원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 손정욱 | 300,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 14번 경매개시결정 · 권석진 | 230,560,700원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 임차보증금 일부 배당으로 모두 소진됩니다. 임차보증금 부족분 91,172,540원은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 우동 소재 지하철 해운대역 남서측 인근. 주위는 근린상가·유흥시설·아파트·숙박시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 주거용오피스텔로 이용 중입니다. 급배수·위생·난방·승강기·화재탐지시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 약 25미터 내외, 남동측 약 5미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·온천지구·중점경관관리구역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 지목 대, 토지이용상황 상업용, 공시지가 10,870,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수액을 먼저 계산. 현재 최저가 141,610,000원이 아니라 예상 인수액 91,172,540원을 더한 232,782,540원을 기준으로 자금 계획을 세워야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 3회·4회 유찰로 낙찰가가 내려가도 인수액이 동시에 증가해 총부담은 230,000,000원대에 유지됩니다.
- 임차관계 실질 확인. 임차인 권석진과 강제경매 채권자 권석진의 동일 이름 관계를 확인하고 임대차계약서·보증금 지급내역·점유관계를 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 권석진은 2025.11.21. 배당요구를 했으므로 실제 배당표에서 보증금 변제액과 미배당 잔액을 최종 확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 감정가 대비 할인율이 아니라 주거용오피스텔로서 실제 매매·임대 시장가격과 실질취득액 232,782,540원을 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 “230,000,000원 보증금”이 먼저다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 289,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 141,610,000원까지 떨어졌습니다. 하지만 이 할인율은 매수인의 실제 부담을 설명하지 못합니다. 권석진의 대항력 있는 보증금 230,000,000원 중 현재 회차에서 91,172,540원이 배당되지 않아 매수인이 인수할 수 있기 때문입니다.
따라서 현재 회차 실질취득 부담은 232,782,540원이고, 추가 유찰이 되더라도 낙찰가 하락분 상당 부분이 인수액 증가로 바뀝니다. 이 물건은 “최저가가 얼마나 내려왔는가”보다 “보증금이 얼마 남는가”가 핵심입니다. 동일·유사 물건의 최근 실거래를 별도로 확인하기 전에는 가격 메리트를 단정하지 않는 것이 맞습니다.
