수원지방법원 2025타경540. 시흥시 신천동 ‘아도니스의 꿈’ 1층 107호로, 공부상 이용상태는 소매점입니다. 김혜진이 2019.11.26. 거래가액 1,130,538,000원으로 소유권을 취득한 날 하나은행이 채권최고액 780,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 박해준의 근저당권 220,000,000원과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 순서 자체는 비교적 분명하지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 상가의 실제 이용성과 환금성입니다. 감정가 750,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 126,052,000원까지 내려왔지만, 같은 용도의 실거래 자료가 없어 이를 곧바로 “시세보다 싸다”고 판단할 근거는 없습니다. 현황상 영업이 중단된 소매점이라는 점과 임대관계가 명확하지 않다는 점을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경540 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 신천동 706-12 아도니스의 꿈 1층 107호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공부상 소매점 · 조사일 현재 영업중단 상태 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층/지상20층 내 1층 107호 · 사용승인일 2019.08.27 |
| 소유자 | 김혜진 (2019.11.26. 거래가액 1,130,538,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 750,000,000원 / 126,052,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 608,562,283원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.11.26. 설정된 주식회사하나은행 근저당권 780,000,000원입니다. 2020.09.24. 박해준 근저당권 220,000,000원은 후순위로 매각 시 소멸합니다. 2023.07.05. 박해준이 신청한 종전 임의경매는 2024.01.14. 기각됐고, 2024.01.22. 관련 등기가 말소됐습니다. 현재 절차는 2025.03.25. 하나은행이 신청한 임의경매입니다.
② 임차인·점유 — 대항력은 없지만 보증금은 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 유한회사 청오유통(시흥지점) | 107호 | 2024.10.11 | 보증금 미상 월세 1,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 전입일 2024.10.11.은 말소기준권리인 하나은행 근저당권 설정일 2019.11.26.보다 늦어, 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제와 최우선변제 가능성은 원본 서류로 보완해야 합니다.
③ 가격과 유찰 — 감정가의 16.8%, 그러나 시세 판단은 별개
현재 최저매각가는 126,052,000원으로 감정가 750,000,000원의 16.8%입니다. 감정가 대비 하락폭은 크지만, 실거래 자료가 없으므로 이 비율을 실제 시장가 대비 할인율로 바꿔 읽어서는 안 됩니다. 오히려 5회 연속 유찰됐다는 사실은 시장이 기존 회차 가격에서 수익성·임대수요·환금성 위험을 크게 봤다는 신호입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 126,052,000원 | 123,487,272원 | 876,512,728원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 88,236,400원 | 86,248,145원 | 913,751,855원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 61,765,479원 | 60,253,700원 | 939,746,300원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 126,052,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,564,728원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 780,000,000원 | 123,487,272원 |
| 2. 근저당 · 박해준 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 1,000,000,000원 중 채권자 예상배당은 123,487,272원이고, 미배당액은 876,512,728원입니다. 미배당 근저당 채권은 매수인 인수액으로 계산되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥시 신천동 소래초등학교 남측 인근이며, 아파트단지·오피스텔·다세대주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장의 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 소매점이며 조사일 현재 영업중단 상태입니다. 폐문부재로 내부 집기가 남아 있는 상태로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하5층·지상20층 건물로, 외벽은 석재붙임, 창호는 강화유리 마감이며 위생·급배수·소화·화재탐지·승강기 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 근생 및 오피스텔 건부지로 이용 중이며 남서측 소로, 남측 중로와 접합니다. 용도지역은 일반상업지역입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·특정용도제한지구·과밀억제권역·상대보호구역에 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 임차인 기재와 영업중단 현황이 함께 존재하므로 현장 방문을 통해 출입 가능 여부, 실제 점유자, 집기 소유자와 명도 상대방을 확인해야 합니다.
- 보증금 원본 확인. 유한회사 청오유통의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사서 원본을 대조해야 합니다.
- 상권과 임대료 검증. 월세 1,500,000원 기재만으로 수익률을 확정하지 말고, 동일 건물 1층 소매점의 공실률·보증금·실제 임대료를 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·공용비용. 영업중단 기간의 관리비와 공용부분 체납액을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 용도·영업 가능성. 특정용도제한지구와 상대보호구역 등 토지이용 제한을 확인하고, 계획하는 업종의 입점 가능 여부를 검토해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 실거래 시세가 없고 5회 유찰된 물건이므로 감정가 대비 할인율이 아닌 예상 임대수익·공실비용·명도비용을 기준으로 입찰 상한을 산정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 안전”
이 물건은 말소기준 이후 권리가 소멸하고 제공된 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 권리 인수가 없다는 사실만으로 좋은 입찰 대상이 되는 것은 아닙니다. 공부상 소매점이 영업중단 상태이고, 보증금과 임대관계가 명확하지 않으며, 감정가 750,000,000원에서 최저가 126,052,000원까지 5회 유찰됐습니다. 실거래 시세도 없어 “감정가의 16.8%”를 시장가 대비 할인으로 볼 수 없습니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 가격·공실·환금성 검증은 반드시 필요한 물건입니다.
