수원지방법원 2025타경552. 시흥시 정왕동 거북섬마리나베이101,2블럭 1층 113호입니다. 사건 분류는 대지이고, 감정평가상 이용상태는 공부상 제2종근린생활시설(휴게음식점), 현황 공실입니다. 임대관계는 미상이나 확인된 임차인은 없으며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다.
등기 흐름은 국민은행 근저당이 기준입니다. 임종주가 거래가액 1,031,266,000원으로 소유권을 이전받은 날 국민은행이 채권최고액 840,000,000원의 근저당을 설정했고, 이후 더오션 근저당과 케이앤비파트너스 가압류, 경매개시결정 및 국 압류가 이어졌습니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경552 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2729 거북섬마리나베이101,2블럭 1층 113호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 거북섬로 104 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 집합건물 3층 건물 내 1층 113호 · 공부상 제2종근린생활시설(휴게음식점) · 현황 공실 |
| 소유자 | 임종주 (단독소유 · 거래가액 1,031,266,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 942,000,000원 / 158,321,000원 (5회 유찰 · 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 725,595,643원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸
말소기준은 2023.03.31. 접수된 국민은행 근저당권입니다. 이후 설정된 더오션 근저당권, 케이앤비파트너스 가압류, 임의경매개시결정 및 국 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 예상배당에서도 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 가격·환금성 — 16.81%가 곧 ‘저가’는 아니다
감정가 942,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 158,321,000원입니다. 비율로는 감정가의 16.81%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래와 임대수익 자료를 확인하기 전에는 이 할인 폭만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 158,321,000원 | 16.81% | 1,836,897,570원 |
| 6회 유찰 시 | 110,824,700원 | 11.76% | 1,883,728,922원 |
| 7회 유찰 시 | 77,577,290원 | 8.24% | 1,916,421,177원 |
유찰이 추가될수록 낙찰자의 매수대금은 낮아지지만, 채권자들의 미배당액은 더 커집니다. 매수인의 권리 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원이므로 실질취득액은 해당 회차의 매각가와 같습니다. 다만 5회의 유찰은 시장이 기존 가격에서 거래를 성사시키지 못했다는 이력인 만큼, 가격 할인뿐 아니라 공실 지속 가능성·업종 수요·재매각 가능성을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 158,321,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,016,494원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 840,000,000원 | 155,304,506원 |
| 2. 근저당 · 주식회사더오션 | 357,400,826원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이앤비파트너스 | 794,801,250원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,992,202,076원 중 채권자 예상배당은 155,304,506원이며, 예상 미배당액은 1,836,897,570원입니다. 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 한국공학대학교 제2캠퍼스 남서측 인근이며, 근린생활시설·업무시설·상업나지가 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 편익은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설인 휴게음식점으로 등재되어 있고 감정평가 당시 현황은 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 3층 건물 내 1층 113호이며, 급·배수시설, 위생설비, 화재탐지설비, 소화전, 스프링클러 및 승강기를 갖추고 있습니다.
- 토지. 인접도로와 등고평탄한 사다리형 상업용 부지이며, 중로각지와 접하고 도로상태는 보통입니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역·성장관리권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 4,050,000원/㎡이며 토지면적은 3,805.2㎡입니다.
- 건축 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. 공유수면 관련 금지사항 부기등기의 구체적 제한과 매각 후 효력을 토지등기 원문에서 확인해야 합니다.
- 현장 공실 확인. 감정평가 이후 점유관계가 달라졌는지, 출입·인도 상태와 내부 시설 잔존 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 임대수익 검증. 가능한 업종, 예상 임대료, 공실기간 및 관리비를 조사해 실질 수익률을 계산해야 합니다.
- 환금성 점검. 5회 유찰된 공실 근린생활시설이므로 같은 건물과 인근 상업시설의 최근 거래·임대 사례를 기준으로 재매각 가능성을 검토해야 합니다.
- 용도 제한 확인. 일반상업지역·국가산업단지·특수지역·토지거래계약 허가구역 등 토지이용 제한이 예정 업종과 충돌하지 않는지 확인해야 합니다.
- 세금·배당 확인. 국 압류가 존재하므로 당해세와 실제 배당순위를 매각물건명세서 및 배당요구 자료와 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본과 매각기일 진행 결과를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 출구가 어렵다”
이 물건의 금전권리 구조는 명확합니다. 말소기준인 국민은행 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인과 매수인 인수액도 없습니다. 따라서 현재 회차 실질취득액은 최저매각가와 같은 158,321,000원입니다.
하지만 5회 유찰과 현황 공실, 근린생활시설이라는 용도가 동시에 나타납니다. 감정가의 16.81%라는 숫자는 큰 할인처럼 보이지만, 실제 상권과 임대수익·최근 거래가 확인되지 않은 상태에서 이를 시세보다 싸다고 판단할 근거는 부족합니다. 여기에 토지 별도등기와 각종 토지이용 제한도 확인해야 합니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격 평가는 보류입니다. 입찰의 승부처는 더 낮은 숫자가 아니라 공실을 해소할 수 있는 임대수요와 향후 매각 가능한 가격을 증명하는 데 있습니다.
