창원지방법원 2024타경23011. 거제시 고현동 노블리안모텔 건물로, 감정평가상 기호(1-1)은 숙박시설, 기호(1-2)는 근린생활시설로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 다만 두 건물 모두 내부 인테리어가 진행 중인 공실상태입니다. 사용승인일은 2004.03.09이고, 기호(1-1)은 철근콘크리트조 6층, 기호(1-2)는 철근콘크리트조 4층 건물입니다.
권리의 기준점은 2023.02.22 접수된 제1,2구잠수기수산업협동조합 근저당권 2,820,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 잡고 있습니다. 임차인은 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경23011 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 거제중앙로 1850-1 (고현동, 노블리안모텔) |
| 등기 부동산 | 경상남도 거제시 고현동 209-12 노블리안모텔 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 숙박시설 및 근린생활시설 · 내부 인테리어 진행 중 공실 |
| 감정가 / 최저가 | 4,428,975,000원 / 1,388,927,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 32,322,738원 |
| 말소기준권리 | 2023.02.22 제1,2구잠수기수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,820,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 현재 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
현재 권리분석의 기준은 2023.02.22 근저당권입니다. 이후 2023.05.19 근저당권 540,000,000원, 2023.05.23 윤희 근저당권 120,000,000원, 2023.06.13 천지우 근저당권 900,000,000원, 2023.09.22 양산오토타운주식회사 가압류 30,000,000원과 경매개시결정 등이 이어집니다. 이들은 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 유치권 — 신고는 컸지만 부존재 판결이 확정됐다
이 사건의 가장 눈에 띄는 특수사항은 공사대금 관련 유치권 신고입니다. ㈜금성건설은 2025.03.25 공사대금 등 1,100,000,000원의 유치권을 신고했습니다. 그러나 창원지방법원 통영지원 2025가합10052 유치권부존재확인 사건에서 2025.12.18 판결이 선고되고 2026.01.03 확정된 판결이 제출됐습니다.
또 2025.04.25에는 주식회사 부광종합건설 433,415,486원, 주식회사 진광테크 88,000,000원, 윤춘호 101,200,000원의 공사대금에 관한 유치권 신고가 각각 제출됐습니다. 이들에 대해서도 창원지방법원 통영지원 2025가합10079 유치권부존재확인 사건의 2026.04.16 판결이 2026.05.08 확정되어 제출됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,388,927,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,289,270원 |
| 2. 근저당 · 제1,2구잠수기수산업협동조합 | 2,820,000,000원 | 1,372,637,730원 |
| 3. 근저당 · 제1.2구잠수기수산업협동조합 | 540,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 윤희 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 천지우 | 900,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 양산오토타운주식회사 | 30,000,000원 | 0원 |
| 7. 강제경매개시결정 · 양산오토타운주식회사 | - | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 제1,2구잠수기수산업협동조합 | 32,322,738원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,442,322,738원 중 예상 배당액은 1,372,637,730원이며, 미배당액은 3,069,685,008원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세 등은 반영되지 않았습니다.
④ 건물·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호(1-1)은 숙박시설, 기호(1-2)는 근린생활시설로 조사됐으나 모두 내부 인테리어가 진행 중인 공실상태입니다.
- 건물. 기호(1-1)은 철근콘크리트조 콘크리트지붕 6층, 기호(1-2)는 철근콘크리트조 콘크리트지붕 4층이며 사용승인일은 2004.03.09입니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기 등이 시설돼 있습니다.
- 공부 차이. 기호(1-2)는 등기사항전부증명서상 제2종근린생활시설이나 일반건축물대장상 주용도는 위락시설로 등재돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 735.0㎡, 지목 대, 일반상업지역, 주상용, 평지·자루형이며 중로 한 면에 접합니다. 공시지가는 1,292,000원/㎡입니다.
- 매각조건. 일괄매각이며 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
- 환금성. 숙박·근린생활시설이고 현재 공실·리모델링 공사 상태이며 이미 4회 유찰됐습니다. 일반적인 주거용 부동산과 같은 환금성을 전제로 접근하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 별도 확인. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 31.36%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
- 리모델링 잔여공사. 내부 인테리어가 진행 중인 공실입니다. 현장 상태와 추가 공사 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 유치권 판결 원본. 2025가합10052 및 2025가합10079 유치권부존재확인 판결과 확정 여부를 원본으로 다시 대조하세요.
- 세금. 국세·지방세 압류와 당해세 여부를 확인해야 합니다. 당해세가 존재하면 실제 배당 순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 용도 확인. 기호(1-2)는 등기상 제2종근린생활시설과 건축물대장상 위락시설의 차이가 있으므로 향후 사용계획과 인허가 적합성을 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 제시외 건물의 매각 포함 범위를 현황도와 감정평가서로 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 세금 관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “31%까지 내려왔다”보다 중요한 것은 정상화 비용과 환금성
이 물건은 감정가 4,428,975,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 1,388,927,000원까지 내려왔습니다. 권리구조만 보면 말소기준 이후 권리들이 소멸하고, 임차인도 확인되지 않으며, 매수인 인수액 역시 0원입니다. 특히 큰 금액으로 신고된 유치권들이 확정된 부존재확인 판결로 정리됐다는 점은 분명한 긍정 요소입니다.
하지만 이 물건의 승부처는 단순 권리분석이 아닙니다. 숙박시설과 근린생활시설이 리모델링 공사 중인 공실이고, 실제 거래 시세 자료가 없으며, 이미 4회 유찰됐습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 인정하기보다, 현장 공사 상태·추가 자본투입액·용도 적합성· 영업 재개 가능성·향후 매각 환금성을 함께 검증해야 합니다. 권리는 상당 부분 정리됐지만, 가격과 사업성은 별도 실사 없이는 합격을 줄 수 없는 물건입니다.
