창원지방법원 2024타경28542. 거제시 연초면 오비리 성산올림시아아파트의 지하1층 비01호로, 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)입니다. 감정가 607,000,000원에서 7회 유찰되어 현재 최저가는 106,599,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 물건이지만, 권리분석에서는 가격보다 먼저 확인할 문제가 있습니다. 임차인 유은렬의 전입신고일이 2015.07.17로 말소기준권리인 거제농업협동조합 근저당의 2016.08.24보다 빠르고, 보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 낙찰 후 인수 여부와 금액은 현재 확정할 수 없습니다.
배당표상 매각대금 106,599,000원은 집행비용을 제외한 뒤 거제농업협동조합 근저당에 104,306,614원이 배당되고 모두 소진됩니다. 그러나 이 배당 계산에는 보증금이 확인되지 않은 대항력 임차인의 실제 인수액을 확정할 근거가 없습니다. 따라서 배당표의 수치만 보고 “매수인 인수 0원”으로 결론 내리면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경28542 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 연초면 오비리 132-33 성산올림시아아파트 지하1층 비01호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(사무소) · 현재 공실 · 내부 가벽으로 2개 호 구분 |
| 소유자 | 이영래 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 607,000,000원 / 106,599,000원 |
| 유찰횟수 | 7회 |
| 신청채권액 | 515,951,110원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 등기 발급일 | 2026.08.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
말소기준권리는 2016.08.24 거제농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 520,000,000원입니다. 이후 근로복지공단 가압류 4,108,690원, 서울보증보험주식회사 가압류 87,500,000원, 거제시 압류, 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 유은렬은 2015.07.17 전입하여 말소기준권리보다 앞섭니다. 이 임차인의 보증금이 확인되지 않았으므로 낙찰자가 떠안을 가능성을 금액으로 계산할 수 없는 상태입니다.
② 임차인 — 대항력은 있으나 보증금이 없다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유은렬 | 미상 | 2015.07.17 | 미상 | 2025.06.05 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 물건 상태 — 가격보다 실사가 먼저다
- 현재 이용. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)이며 기준시점 현재 공실입니다.
- 내부 변경. 내부에 가벽을 설치하여 2개 호로 구분해 이용 중이고, 화장실·주방·대표이사실 등이 추가 설치되어 건축물현황도상의 구조·용도와 현황이 다소 상이합니다.
- 제시외 건물. 감정평가서상 약 72.8㎡의 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다.
- 하자. 내부 천장 및 벽체에 누수와 곰팡이가 존재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물 중 지하1층 비01호이며 사용승인은 2012.06.19입니다.
- 도로 기준 높이. 공부 및 북동측 도로 기준으로는 지하1층이지만 남서측 도로 기준으로는 2층 내지 2.5층 높이에 위치합니다.
④ 예상배당표 (매각가 106,599,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,292,386원 |
| 1. 근저당 · 거제농업협동조합 | 520,000,000원 | 104,306,614원 |
| 2. 가압류 · 근로복지공단 | 4,108,690원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 87,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 611,608,690원 중 채권자 예상배당은 104,306,614원, 미배당은 507,302,076원입니다. 다만 대항력 임차인 유은렬의 보증금이 확인되지 않아 이 표만으로 매수인의 최종 인수부담을 판단할 수 없습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 최저가가 더 내려가도 핵심위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 · 감정가 18% | 106,599,000원 | 104,306,614원 | 507,302,076원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 14% | 85,279,200원 | 83,344,174원 | 528,264,516원 |
| 9회 유찰 시 · 감정가 11% | 68,223,360원 | 66,595,340원 | 545,013,350원 |
중요한 점은 회차가 더 내려가더라도 대항력 임차인의 보증금 미상 문제는 해결되지 않는다는 것입니다. 낙찰가만 85,279,200원이나 68,223,360원으로 낮아지는 것과 실질취득가가 낮아지는 것은 별개의 문제입니다. 보증금 확인 전에는 어느 회차에서도 “싸다”는 결론을 내리기 어렵습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 소오비마을교차로 북동측 인근으로 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 교육시설, 농경지 및 임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측으로 약 6미터 도로에 접하고 남서측으로 약 8미터 도로에 일부 접합니다.
- 용도지역. 준공업지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 753,400원/㎡입니다.
- 규모. 성산올림시아는 16세대이고 사용승인은 2012.06.19입니다.
- 환금성. 대상 면적과 비교 면적이 일치하지 않고 최근 거래금액도 제시되지 않아 실거래 시세를 근거로 한 가격 판단이 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 유은렬의 보증금, 확정일자, 실제 점유부분과 배당관계를 매각물건명세서 및 관련 원본에서 확인해야 합니다.
- 실질취득가 계산. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 인수되는 경우 낙찰가에 인수액을 더해 판단해야 하며, 최저가만으로 가격 메리트를 계산하면 안 됩니다.
- 제시외 건물. 약 72.8㎡ 제시외 건물이 매각 제외이므로 사용관계와 경계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 현황 차이. 가벽으로 2개 호로 나뉘고 화장실·주방·대표이사실 등이 추가 설치된 상태와 건축물현황도 차이를 확인해야 합니다.
- 누수·곰팡이. 내부 천장과 벽체의 누수·곰팡이 상태 및 보수범위를 직접 점검해야 합니다.
- 공실 확인. 감정 기준 현재 공실이나, 전입 임차인 기록이 있으므로 실제 점유상태를 다시 확인해야 합니다.
- 반복 유찰 해석. 현재 7회 유찰이며 성산올림시아 경매물건 평균 유찰도 7.0회입니다. 단순 할인율보다 권리·물건상태·환금성을 함께 봐야 합니다.
맺으며 — “18%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것이 있다
607,000,000원이던 감정가가 106,599,000원까지 내려왔다는 사실만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 최저가가 핵심이 아닙니다. 말소기준권리보다 앞선 2015.07.17 전입의 대항력 임차인이 있고 보증금이 확인되지 않았습니다. 여기에 제시외 건물 매각 제외, 내부 구조·용도 차이, 누수와 곰팡이, 7회 유찰이라는 물건 자체의 부담도 겹칩니다.
실질취득가를 계산할 수 없는 상태에서는 감정가 대비 18%라는 숫자도 안전한 가격 기준이 되지 않습니다. 먼저 임차인 보증금과 실제 점유관계를 확정하고, 제시외 건물·현황 차이·하자까지 현장 확인한 뒤에야 입찰가를 계산할 수 있는 사건입니다. 현재 단계의 결론은 가격 매력 판단 보류, 권리·현황 확인 우선입니다.
