창원지방법원 2025타경715. 경상남도 남해군 삼동면 물건리 16-97을 포함해 건물과 토지가 함께 매각되는 물건입니다. 등기상 건물은 삼동면 동천리 814, 814-1 1동이며, 감정 이용상태는 단독주택(다가구주택) 및 제2종근린생활시설(사무소)입니다. 등기상 소유자는 강대용, 말소기준은 2015.05.28. 설정된 동남해농업협동조합의 채권최고액 150,000,000원 근저당권입니다. 이후 경남신용보증재단 가압류와 동남해농업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

현재 최저매각가는 143,215,000원으로 감정가 292,276,320원의 49%입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”거나 “시세보다 저렴하다”고 판단할 근거는 없습니다. 오히려 일괄매각 범위, 혼합 이용상태, 농지취득자격증명, 지목과 현황의 차이, 미등록·미사용 관정 평가제외 사항을 함께 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

현재 살아 있는 말소기준권리는 을구 11번 동남해농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 150,000,000원이고 채무자는 강대용입니다. 이 근저당은 동천리 814·814-1 토지와 물건리 16-97 토지를 공동담보로 하고 있습니다. 이후 2024.08.06. 경남신용보증재단 가압류 6,840,624원과 2025.05.20. 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 — 실제 점유 조사 2명, 대항력은 없음

실제 임차·점유 조사 대상은 강시우, 윤선순 2명입니다. 강시우의 전입일은 2024.08.19., 윤선순의 전입일은 2016.07.20.으로 둘 다 말소기준일 2015.05.28.보다 늦습니다. 따라서 전입일 기준으로 대항력은 없습니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 배당 관련 세부사항은 매각물건명세서와 원본 임대차 자료를 대조할 필요가 있습니다.

③ 가격 — 감정가 49%지만 시세 할인으로 단정할 수 없다

현재 회차는 2회 유찰 후 143,215,000원으로, 감정가 292,276,320원의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 100,250,500원(감정가 34%), 4회 유찰 시 70,175,350원(감정가 24%)입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 이 비율 자체를 시세 대비 할인율로 해석할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 143,215,000원 가정)

현재 회차 가정에서 채권총액 156,840,624원 중 140,409,990원이 배당되고 16,430,634원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 일괄매각·농지취득자격증명 — 입찰 전 최우선 확인

• 일괄매각. 제시외 건물 및 물건 중 감정서상 기호 ㄱ, ㄴ, a도 매각에 포함됩니다.
• 조경수. 조경수 등은 토지가격에 포함해 평가됐습니다.
• 관정. 관정은 미등록·미사용 상태여서 평가에서 제외됐습니다.
• 지목과 현황. 기호(1)의 지목은 ‘전’, 기호(2)는 ‘잡종지’이나 현황은 ‘대’입니다.
• 건물. 벽돌조 평스라브지붕 단층, 사용승인일 1997.11.05., 일부 증축 2013.09.25.입니다.

⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 삼동문화마을 북서측 인근으로 근린생활시설, 펜션, 단독주택, 농경지 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 소형차량 접근이 가능하고 간선도로 인근이나, 관내 대중버스 노선수·운행횟수를 고려한 일반 대중교통 사정은 보통 정도입니다.
• 이용상태. 단독주택(다가구주택) 및 제2종근린생활시설(사무소)로 이용되고 있습니다.
• 설비. 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.
• 용도지역. 기호(1)는 보전관리지역, 기호(2,3)는 계획관리지역이며 가축사육제한구역·해안경관관리지역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역에 해당합니다.
• 토지. 지목 ‘전’, 토지면적 4.0㎡, 공시지가 22,000원/㎡, 완경사·부정형·세로한면(가) 조건입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 농지취득자격증명 선확인. 목록1은 자격증명 미제출시 보증금몰수가 명시돼 있으므로 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 원상회복 가능성. 농지 관련 원상회복명령 발령 여지가 명시돼 있습니다.
• 점유자 2명 확인. 강시우·윤선순 모두 전입일상 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 실제 임대차와 명도 조건을 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 건물·토지와 제시외 건물 및 물건 기호 ㄱ, ㄴ, a의 위치와 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
• 관정 확인. 관정은 미등록·미사용으로 평가제외됐으므로 권리·사용 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 현재 최저가가 감정가 49%지만 비교 실거래가 없으므로 별도 현장조사와 주변 거래 비교 없이 가격 메리트를 단정하지 않아야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 농지취득자격증명 발급 요건을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리보다 ‘농취증·용도·가격 검증’이 승부처

등기와 전입일만 놓고 보면 구조는 비교적 분명합니다. 말소기준인 2015.05.28. 동남해농업협동조합 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 강시우·윤선순의 전입도 모두 그보다 늦어 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 이 물건은 단순한 주택 한 채가 아닙니다. 연립/다세대 + 토지 일괄매각에 감정상 단독주택(다가구주택)·제2종근린생활시설(사무소) 이용이 섞여 있고, 목록1은 농지취득자격증명 미제출시 보증금몰수 조건까지 붙습니다.

감정가 292,276,320원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 143,215,000원까지 내려왔지만, 비교 실거래 자료가 없는 만큼 감정가 49%라는 이유만으로 저가매수라고 볼 수는 없습니다. 이 사건의 핵심은 권리 인수보다 농지취득자격증명 발급 가능성, 실제 점유·임대차, 일괄매각 범위와 제시외 물건, 혼합용도 및 현장 가격을 확인하는 데 있습니다.