의정부지방법원 2025타경1194. 경기도 양주시 장흥면 부곡리 124-15 소재 건물과 토지 관련 강제경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 837,327,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 신청채권자는 원석희, 청구금액은 650,000,000원입니다. 감정 이용상태상 지상 1·2층은 근린생활시설, 지층은 위락시설 및 창고 등으로 기재되어 있습니다. 일반 아파트가 아니라 다수 점유자와 토지 관련 법적 요건을 함께 분석해야 하는 물건입니다.

등기부만 보면 구조는 비교적 분명합니다. 2017년 3월 17일 설정된 회천농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리이고, 그 뒤 같은 조합의 추가 근저당권과 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 말소기준권리보다 빠른 전입자가 여럿 있다는 점이 결정적인 차이입니다. 등기상 담보권이 지워진다고 해서 대항력 있는 임차인의 미반환 보증금까지 사라지는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권은 소멸하지만 임차인 문제는 남는다

최초 수산업협동조합중앙회의 근저당권은 2017년 3월 23일 말소되었습니다. 따라서 현재 분석에서 중요한 말소기준은 2017년 3월 17일 회천농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 260,000,000원이며, 같은 조합의 2017년 5월 16일 추가 근저당권 48,100,000원과 2025년 3월 24일 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 선순위 점유자부터 확인해야 한다

현황조사 등에 나타난 점유·임차 신고 주체는 총 12명·업체입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다. 따라서 아래 명단은 보증기관을 별도 임차인으로 중복 계산한 것이 아닙니다. 다만 개별 임대차의 실제 성립 여부와 동일 공간의 점유 관계는 추가 확인이 필요합니다.

말소기준일보다 앞선 전입자는 박우상·윤성희·심화종·조민숙·이경미입니다. 윤성희·심화종·조민숙은 알려진 보증금을 기준으로 인수 가능액을 계산할 수 있지만, 박우상·이경미는 보증금과 확정일자가 모두 미상이므로 대항력 성립과 인수금액을 확정할 수 없습니다. 전입신고가 빠르다는 사실만으로 주택이나 상가의 대항력 요건이 모두 충족되었다고 단정할 수는 없습니다.

대항력 표시는 전입일과 조사자료를 기준으로 한 잠정 분류입니다. 실제 대항력은 주거용·상가용 여부, 점유·인도, 주민등록 또는 사업자등록 등 법정 요건을 확인해야 합니다. 확정일자 및 우선변제권은 확인되지 않아 별도로 표시했습니다. 승계 없음은 보증기관 대위·승계 중복신고가 없다는 의미입니다.

③ 예상배당표 (매각가 837,327,000원 가정)

아래 배당은 신건 최저매각가에 낙찰된다는 가정입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 회천농업협동조합의 근저당권 두 건에 배당한 뒤, 신청채권자 원석희에게 잔여액을 배당하는 계산입니다. 임차보증금 인수는 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 낙찰대금 외에 매수인이 별도로 부담할 수 있는 금액입니다.

채권자 배당 합계 826,553,730원과 집행비용 10,773,270원의 합계는 매각대금 837,327,000원입니다. 근저당 배당은 채권최고액 기준의 추정치이며 실제 채권잔액과 배당 순위에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수 위험은 남는다

시나리오상 1회 유찰 시 신청채권자 배당액은 352,662,984원, 2회 유찰 시 220,030,387원까지 감소합니다. 그러나 현재 추정한 임차보증금 인수액 50,000,000원은 각 회차에서 동일하게 남아 있습니다.

이는 낙찰가 하락만으로 매수인 부담이 동일한 비율로 줄어들지 않는다는 의미입니다. 특히 박우상·이경미처럼 보증금이 확인되지 않은 선순위 점유자의 경우, 실제 보증금이 크고 대항력이 인정된다면 유찰 이후에도 미배당 보증금이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 인수가 증가해 실질취득금액이 보증금 수준으로 고정될 수도 있습니다.

⑤ 토지·건물 이용과 환금성 — 농취증과 소하천이 핵심

• 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 다만 평가서상 기호 ㄷ(정자)는 제외됩니다. 정자의 실제 위치, 부합·종물 여부, 점유 상태와 사용 가능 범위를 매각목록·감정도면으로 확인해야 합니다.
• 농지취득자격증명. 목록3은 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 매각결정기일까지 제출하지 않으면 보증금을 반환하지 않는다는 조건이 명시되어 있습니다. 입찰 전에 발급 가능 여부를 관할 행정기관에 확인해야 합니다.
• 농지 현황. 목록3은 공부상 답이지만 현황은 대부분 전으로 이용 중입니다. 공부상 지목과 실제 이용상태의 차이, 농지 해당 여부 및 필요한 조치를 확인해야 합니다.
• 소하천 저촉. 목록3 토지 일부 약 15㎡가 소하천에 저촉됩니다. 토지이용계획에는 소하천(윗가마골천) 저촉 및 소하천구역(가마솔천)이 기재되어 있습니다. 해당 부분의 이용 제한과 경계는 관계기관 확인이 필요합니다.
• 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역(일반형, 장흥05)이며 성장관리권역, 가축사육제한구역, 한강수계 관련 폐기물매립시설 설치제한지역 등의 제한이 표시됩니다.
• 건물 이용. 1·2층 근린생활시설, 지층 위락시설·창고 등의 이용이 기재되어 있습니다. 실제 건축물대장상 용도와 적법한 층별 사용, 임대차 관계 및 시설 상태를 확인해야 합니다.
• 교통. 감정요항에는 차량 접근이 용이하고 간선도로변 버스정류장이 있다는 평가가 기재되어 있습니다. 다만 위치 설명의 불일치가 있어 실제 현장에서 접근로와 교통 상황을 재확인해야 합니다.
• 환금성. 다수 점유자가 있는 근린·위락시설과 농지취득 관련 조건이 결합된 물건입니다. 매각범위의 복잡성, 임차인 명도, 토지 이용 제한이 향후 매각과 활용에 영향을 줄 수 있습니다. 실거래 비교가격이 확인되지 않아 구체적인 환금성 수준을 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 박우상·이경미 임대차 확인. 두 점유자의 실제 보증금, 임대차계약서, 점유 개시, 전입·사업자등록 요건 및 배당요구 여부를 확인하세요. 확인 결과에 따라 현재 예상 인수금액이 증가할 수 있습니다.
• 선순위 임차인 배당 검증. 윤성희 10,000,000원, 심화종 30,000,000원, 조민숙 10,000,000원의 확정일자, 우선변제권 및 실제 배당가능액을 매각물건명세서와 관련 서류로 재확인하세요.
• 전체 점유 실태 확인. 여러 개인과 법인이 같은 층 또는 일부 공간을 점유하는 것으로 조사되어 있습니다. 실제 호실, 임대차 목적물, 중복 점유 여부와 명도 범위를 확인하세요.
• 농취증 사전 확인. 목록3의 농지취득자격증명 발급이 가능한지 관할 행정기관에서 확인하고, 제출 기한과 미제출 시 보증금 불반환 조건을 점검하세요.
• 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물과 제외되는 기호 ㄷ 정자의 경계 및 소유관계를 확인하세요.
• 소하천 저촉 확인. 목록3의 약 15㎡ 저촉 부분에 대한 경계, 점용·이용 제한 및 필요한 행정 절차를 확인하세요.
• 감정 대상 확인. 장흥면 부곡리 소재지와 덕계동을 언급한 감정요항, 1층 건물 구조 설명과 지층·2층 이용 기재의 불일치를 감정평가서 원본으로 확인하세요.
• 토지 등기 대조. 회천농업협동조합 공동담보로 기재된 부곡리 124-15·124-57·124-58의 등기와 실제 매각대상 목록을 각각 대조하세요.
• 실질취득액 기준 판단. 낙찰가뿐 아니라 인수 보증금, 미확인 임차인 위험, 취득 관련 세금, 명도 비용 및 토지 이용 제한을 반영해 입찰가를 결정하세요.
• 원본 서류 최종 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 토지이용계획 및 농취증 발급 가능 여부를 입찰 전에 검증하세요.

맺으며 — “최저가 837,327,000원이 취득원가는 아니다”

이 사건의 가장 큰 위험은 등기상 근저당권이 아닙니다. 회천농업협동조합 근저당권 두 건은 매각으로 소멸하는 구조이고, 그 자체는 비교적 명확합니다. 하지만 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인들의 보증금은 별개입니다.

현재 배당 가정에서 인수하는 보증금만 50,000,000원. 최저매각가 837,327,000원에 낙찰될 경우 실질취득은 887,327,000원으로 계산됩니다. 그러나 이 계산에도 박우상·이경미의 미상 보증금은 포함되지 않았습니다. 즉, 887,327,000원은 확정된 총취득비용이 아니라 알려진 인수 추정치만 반영한 기준금액입니다.

농지취득자격증명을 매각결정기일까지 제출하지 못하면 보증금을 돌려받지 못한다는 조건, 제시외 건물 매각범위, 약 15㎡의 소하천 저촉, 감정 관련 기재 불일치도 간과할 수 없습니다. 실거래 비교자료가 확인되지 않아 현재 가격이 시장가치보다 낮은지 판단할 근거도 충분하지 않습니다.

결론은 입찰 보류에 가까운 고위험 검토 대상입니다. 선순위 임차보증금의 실제 인수액, 농취증 발급 가능성, 매각목록과 현장 실체를 먼저 확정해야 합니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 얼마나 내려가느냐보다 낙찰 후 실제로 무엇을, 얼마의 추가 부담과 함께 취득하게 되는지를 확인할 수 있느냐에 있습니다.