의정부지방법원 2025타경72680. 경기도 양주시 유양동 686에 소재한 창고시설 및 토지의 임의경매 사건입니다. 등기상 소유자는 김태준이며, 2022년 4월 28일 소유권보존등기와 함께 양주농업협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 276,000,000원 및 108,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 가운데 을구 1번 근저당권이 말소기준권리입니다.

이후 임의경매가 개시됐으며, 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 등기상 권리 구조는 비교적 명료하지만, 실제 입찰 판단은 다릅니다. 농지취득자격증명, 창고의 주거 이용, 원상회복 가능성, 개발제한구역 규제를 함께 검토해야 합니다. 특히 부동산을 낙찰받더라도 원하는 용도로 합법적으로 사용할 수 있는지는 별개 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권은 말소되지만 확인할 조건이 있다

말소기준권리는 2022.04.28 설정된 을구 1번 양주농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 276,000,000원이며, 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권의 채권최고액은 108,000,000원입니다. 두 근저당권 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

2026.07.02에는 두 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전등기됐습니다. 이는 기존 근저당권에 관한 채권양도에 따른 권리자 변경으로, 해당 근저당권이 매각 후 별도로 존속한다는 의미는 아닙니다. 두 근저당권에 공동담보목록이 기재되어 있으므로 실제 피담보채무와 공동담보 배당관계는 확인해야 합니다.

2024년 국의 압류는 2025.02.27 이미 말소됐습니다. 이후 2025년 임의경매개시결정과 2026년 양주시 압류가 등기됐으며, 해당 권리들은 말소기준권리 이후의 권리로 매각에 따른 소멸 대상입니다. 다만 등기상 압류 말소와 실제 조세채권의 배당 순위는 구분해야 합니다.

② 가격 판단 — 신건 752,148,400원의 적정성

현재 최저매각가는 감정가와 같은 752,148,400원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가의 100%에서 매각을 진행하는 구조입니다.

다만 이 물건에 대해서는 인근 유사 창고시설·토지의 실거래 비교가격을 확인할 수 없습니다. 따라서 최저매각가가 시세보다 저렴하다거나 투자 메리트가 있다고 평가할 근거가 부족합니다.

특히 일반 아파트와 달리 토지이용 규제, 건물의 적법한 사용 가능성, 농지취득자격증명 발급 가능성에 따라 실질적인 활용 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 감정가만으로 투자 가치를 판단해서는 안 됩니다.

유찰 후 가격은 가정 시나리오이며 확정된 후속 매각조건이나 매각기일이 아닙니다. 인수액 0원은 현재 확인된 권리와 예상배당 계산을 전제로 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 752,148,400원 가정)

근저당권 배당은 채권최고액 기준의 단순 추정이며, 두 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전등기된 상태입니다. 신청채권자의 청구금액은 350,000,000원으로, 표의 근저당권 배당 추정 합계 384,000,000원과 구분해야 합니다. 당해세·실제 조세채권·임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.

④ 핵심 특수조건 — 농취증·제시외 건물·원상회복

• 일괄매각. 건물과 토지를 일괄매각하며, 매각 대상의 정확한 범위는 목록별로 확인해야 합니다.
• 제시외 건물 포함. 평가서상 제시외 건물 (ㄱ), (ㄴ)은 매각에 포함됩니다.
• 제시외 건물 제외. 평가서상 (ㄷ), (ㄹ), (ㅁ)은 재감정 당시 소재하지 않아 매각에서 제외됩니다.
• 농취증 발급. 해당 토지에 관한 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 입찰 전에 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 원상회복 가능성. 원상회복명령이 발하여질 수 있으므로 사실조회회신서와 현장 상태를 대조해야 합니다.
• 창고의 주거 이용. 공부상 농업용 창고지만 현황은 창고·주택·다용도실입니다. 주거 부분의 적법성과 계속 사용 가능성을 확인해야 합니다.
• 제시외 수목. 목록 5 토지의 제시외 수목 평가액은 700,000원이며, 토지가치에 미치는 영향이 미미한 것으로 판단되어 고려되지 않았습니다.

특히 농취증 발급 가능성과 원상회복명령 가능성은 별도로 검토해야 합니다. 발급 가능성을 확인하더라도 현황상 건물 이용이 적법하다는 결론으로 이어지는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·토지이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 양주시 유양동 소재 오산삼거리 남동측 인근입니다. 주변에는 중소규모 공장, 농경지, 단독주택, 근린생활시설, 임야 등이 분포합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 전반적인 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 일반철골구조 지상 1층 건물로 외벽과 내벽은 판넬 등으로 마감되어 있습니다. 전기·위생·급배수설비가 설치되어 있습니다.
• 토지 형상. 참고 토지정보상 평지·사다리형이며 중로한면에 접합니다. 지목은 창고용지, 공시지가는 417,600원/㎡입니다.
• 개발제한. 자연녹지지역·개발제한구역에 해당하며, 역사문화환경보존지역 및 성장관리권역 등의 규제도 적용됩니다.
• 추가 제한. 가축사육제한구역에 해당하고 중로1류(폭 20m~25m)와 접합니다. 관련 토지이용계획을 확인해야 합니다.
• 환금성. 창고시설과 토지를 결합한 특수 물건으로, 실제 활용 가능성과 규제 조건이 잠재 매수자 범위에 영향을 줄 수 있습니다. 실거래 비교가 확인되지 않아 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 농취증 사전확인. 낙찰 후 매각결정기일까지 필요한 증명을 발급받을 수 있는지 확인하세요. 발급이 불가능하다면 입찰보증금 손실 위험이 있습니다.
• 매각물건명세서 확인. 일괄매각 대상과 제시외 건물의 포함·제외 범위를 목록별로 대조하세요.
• 토지별 등기 확인. 건물에 관한 권리분석과 별도로 매각되는 토지 전부의 등기사항과 인수 가능 권리를 확인하세요.
• 실제 점유자 조사. 임대관계가 미상이고 일부가 주택으로 사용되므로 전입·임대차·점유 상태를 확인하세요.
• 원상회복 위험. 사실조회회신서의 내용과 실제 현황을 대조하고, 명령 가능 범위 및 비용을 확인하세요.
• 건축물의 적법성. 농업용 창고를 주택·다용도실로 사용하는 것이 허용되는지 관계 기관에 확인하세요.
• 시세 조사. 주변 유사 창고시설과 토지의 거래사례를 확인하고, 규제에 따른 활용 제약을 반영한 입찰가를 산정하세요.
• 조세채권 확인. 국의 기존 압류 말소 및 양주시 후순위 압류와 별도로 당해세, 체납세금과 실제 배당 순위를 확인하세요.
• 근저당권 승계 확인. 농업협동조합자산관리회사로 이전된 피담보채권의 실제 잔액과 공동담보관계를 확인하세요.
• 매각조건 최종확인. 매각기일 2026.11.05 전에 법원 공고와 사건기록을 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 입찰”

이 사건의 건물 등기상 권리 구조는 비교적 단순합니다. 2022년 양주농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 이 물건의 진짜 위험은 등기부 바깥에 있습니다. 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 제출하지 못할 경우 입찰보증금을 반환받지 못한다는 조건, 원상회복명령 가능성, 공부상 농업용 창고와 현황 주거 이용의 차이, 개발제한구역을 포함한 토지 규제가 동시에 존재합니다.

최저매각가 752,148,400원이 적정한지는 유사 물건의 실거래 비교가 확인되어야 판단할 수 있습니다. 가격이 유찰로 내려가더라도 취득과 사용에 관한 문제가 자동으로 해결되지는 않습니다.

결론은 ‘권리 소멸 구조는 양호, 취득·활용 위험은 높음, 가격 판단은 보류’입니다. 농취증 발급 가능성, 원상회복 범위, 실제 점유관계, 토지별 권리관계와 적법한 이용 가능성이 먼저 확인되어야 입찰 여부를 결정할 수 있습니다.