의정부지방법원 2024타경81196. 고양시 일산동구 풍동에 있는 에르메스2차 104동 1층 102호, 전용 62.56㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 심옥연이며, 2021년 5월 4일 290,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 한국자산관리공사의 가압류, 케이비국민카드의 가압류가 설정됐고, 2024년 9월 25일 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
이 사건은 일반적인 근저당권 실행 경매와 다릅니다. 말소기준권리는 2022년 4월 19일 한국자산관리공사의 가압류입니다. 과거 남구로신용협동조합과 신한은행의 근저당권은 이미 등기상 말소됐으므로 현재의 말소기준권리로 판단하지 않습니다.
더 중요한 것은 임차인입니다. 김미영은 말소기준권리보다 앞선 2021년 4월 9일 전입·점유를 시작했으며, 확정일자도 2021년 3월 22일입니다. 따라서 원칙적으로 선순위 대항력과 우선변제권이 인정되는 임차인입니다. 다만 이 사건에는 2026년 5월 26일자로 제출된 특별한 인수조건변경확약서가 있습니다. 이 확약이 입찰 판단을 바꾸는 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경81196 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 숲속마을2로 51-31, 에르메스2차 제104동 제1층 제102호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 62.56㎡ · 지상 4층 건물 중 1층 102호 |
| 건물 규모 / 준공 | 에르메스2차 103동·104동 · 18세대 · 2017.03.14 준공 |
| 소유자 | 심옥연 (2021.05.04 소유권이전, 거래가액 290,000,000원) |
| 감정가 | 297,000,000원 |
| 최저매각가 | 297,000,000원 (8회 유찰, 감정가의 100%) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 307,210,188원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 말소기준권리 | 2022.04.19 한국자산관리공사 가압류 (45,531,773원) |
| 실제 임차인 | 김미영 1명 · 임차보증금 290,000,000원 |
| 보증금 인수 | 실질 0원 (2026.05.26 확약 적용 전제) |
| 최근 12개월 실거래 평균 | 226,500,000원 (2건) |
| 등기 열람 기준 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 존재
등기부상 현재 권리분석에서 주목할 금전채권은 한국자산관리공사 가압류 45,531,773원, 케이비국민카드 가압류 21,176,225원, 그리고 경매 신청채권자인 주택도시보증공사의 청구금액 307,210,188원입니다.
한국자산관리공사 가압류가 말소기준이 되고, 이후의 케이비국민카드 가압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2017년에 설정된 남구로신용협동조합 근저당권 2건과 신한은행 근저당권도 이미 말소된 상태입니다.
그러나 임차인 김미영의 전입·점유는 2021년 4월 9일로, 말소기준권리보다 앞섭니다. 임차권등기가 2023년에 이루어졌다는 사실만으로 선순위 대항력이 사라지는 것은 아닙니다. 임차인의 기존 전입·점유 및 확정일자와 함께 판단해야 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 인수포기 확약이 핵심
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김미영 건물전부 · 주거용 |
290,000,000원 | 2021.04.09 2021.03.22 |
대항력 있음 | 우선변제 있음 | 중복신고 없음 |
실제 임차인은 김미영 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자이며 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 김미영은 2023.04.24 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 확인됩니다.
특히 유찰로 낙찰가가 보증금 아래로 내려가는 상황에서는 낙찰가가 낮아질수록 인수할 미배당 보증금이 늘어나 실질취득금액이 보증금 수준에 수렴합니다. 따라서 확약이 없는 선순위 임차인 물건이라면 최저가만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
“임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.”
이 확약이 해당 임차보증금에 유효하게 적용되는 것을 전제로 하면, 김미영 보증금에 관한 매수인의 실질 인수액은 0원으로 평가됩니다.다만 확약서의 당사자·권리승계 범위·매각조건 반영 여부 및 임차권등기 말소 이행 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다. 이 확약은 해당 보증금에 관한 것으로, 확약 대상이 아닌 다른 임차인이나 별도 권리가 확인될 경우 그 인수 위험까지 소멸시키는 것은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 297,000,000원은 최근 거래보다 높다
이 물건의 실거래 비교대상은 에르메스2차 103동·104동, 전용 62.56㎡입니다. 확인된 최근 거래는 2026년 5월과 8월의 2건입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 62.56㎡ | 2층 | 228,000,000원 |
| 2026.05 | 62.56㎡ | 2층 | 225,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 62.56㎡ | 2건 | 226,500,000원 |
| 현재 최저가 | 62.56㎡ | 1층 | 297,000,000원 |
현재 최저매각가 297,000,000원은 최근 12개월 평균 거래가 226,500,000원보다 70,500,000원 높습니다. 최근 평균 대비 비율은 131.1%입니다. 최신 거래인 2026년 8월의 228,000,000원과 비교해도 69,000,000원 높습니다.
확약이 유효해 실질 인수금액이 0원이더라도, 현재 최저가로 낙찰받는다면 실질취득금액은 297,000,000원입니다. 즉 확약으로 권리상 추가 인수액이 해소된 것과 별개로, 실제 취득에 투입되는 금액 자체가 최근 실거래보다 높습니다.
2026년 실제 거래는 225,000,000원과 228,000,000원입니다. 특히 비교 거래는 2층이고 경매물건은 1층이라는 점도 개별 가격을 판단할 때 확인해야 합니다.
최근 거래가 2건뿐이므로 시세 추정에 불확실성은 있지만, 현재 가격이 최근 거래 수준보다 현저히 높다는 판단은 분명합니다.표본 규모와 집계 범위에 따른 해석상 주의는 필요하지만, 적극적인 환금성을 전제하기는 어렵습니다. 거래량이 적은 다세대주택은 낙찰 후 재매각 시 가격과 매도 기간에 대한 보수적 판단이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 297,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 4,958,000원 |
| 1. 임차인 김미영 보증금 | 290,000,000원 | 290,000,000원 |
| 2. 한국자산관리공사 가압류 | 45,531,773원 | 2,042,000원 |
| 3. 케이비국민카드 가압류 | 21,176,225원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 청구 | 307,210,188원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 배분 합계 | — | 297,000,000원 |
현재 최저가 297,000,000원에 매각되는 경우, 집행비용 4,958,000원을 제외하고 임차보증금 290,000,000원이 전액 배당되며, 한국자산관리공사에 2,042,000원이 배당되는 것으로 추정됩니다.
이 가정에서는 임차보증금 미배당액이 없으므로 확약 적용 전이라도 해당 보증금의 인수액은 0원입니다. 확약의 실질적인 중요성은 향후 매각가격이 보증금보다 낮아져 미배당이 발생하는 경우에 더욱 커집니다.
채권자 관련 청구액 합계 373,918,186원, 예상 배당액 2,042,000원, 부족액 371,876,186원입니다. 이 부족액은 채권자에게 배당되지 못하는 금액으로, 매수인이 그대로 인수하는 금액이 아닙니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 청구권과 임차보증금 간 승계·정산 관계도 최종 배당표에서 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수액은 별개
이 사건의 핵심은 확약 적용 전의 법률상 인수 가능액과 확약 적용 후의 실질 인수액을 구분하는 것입니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 확약 전 인수 추정 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 (8회 유찰) 감정가 100% |
297,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 감정가 80% |
237,600,000원 | 56,526,400원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 감정가 64% |
190,080,000원 | 103,381,120원 | 0원 |
확약 전 인수 추정액은 임차보증금 미배당에 따른 계산상 위험액입니다. 실제 적용 인수액은 주택도시보증공사의 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약이 해당 권리에 유효하게 적용됨을 전제로 0원으로 평가했습니다. 향후 회차의 가격은 시나리오이지 확정된 매각가격이 아닙니다.
10회 유찰 시에도 매각가격은 190,080,000원으로 내려가지만, 인수 추정액이 103,381,120원으로 늘어납니다. 즉 낙찰가격 하락분의 상당 부분이 보증금 인수액 증가로 상쇄되어 실질취득은 보증금 290,000,000원 수준에 머무는 구조입니다.
따라서 9회 유찰 시 실질취득의 기본금액은 237,600,000원, 10회 유찰 시에는 190,080,000원이 됩니다. 9회 유찰 가격은 여전히 최근 12개월 실거래 평균 226,500,000원보다 높지만, 10회 유찰 가격은 최근 평균보다 낮아집니다.
다만 실제 취득비용에는 세금·명도비·체납 관리비 등 별도 비용이 발생할 수 있고, 낙찰가와 회차 진행 역시 확정 사항이 아닙니다.⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 다솜초등학교 북측 인근입니다. 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재한 지역이며, 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 4층 건물 중 1층 102호입니다. 외벽은 돌붙임 및 타일붙임 마감 등이며, 위생·급배수·승강기·난방설비가 있습니다.
- 토지. 다세대주택 건부지로 이용되는 평탄한 부정형 토지입니다. 북측 약 6m 포장도로와 접하고, 토지면적은 1,128.0㎡이며 개별공시지가는 950,000원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역, 과밀억제권역, 상대보호구역 등 관련 규제가 확인됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함되어 있어 적용 범위와 매각 관련 절차를 확인할 필요가 있습니다.
- 건축상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 현재 내부 상태와 수선 필요 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 18세대 규모로 확인된 최근 12개월 거래는 2건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 8.0회, 낙찰률 0.0%로 집계되어 보수적인 매각 가능성 평가가 필요합니다.
⑦ 입찰 전 확인 체크리스트
- 인수조건변경확약서 원본. 2026.05.26 주택도시보증공사 확약서의 원문과 제출 사실을 확인하고, 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 해당 보증금 전부에 적용되는지 확인하세요.
- 확약의 권리주체. 등기상 임차권자인 김미영과 신청채권자 주택도시보증공사 사이의 권리승계·대위변제 관계를 확인하세요. 주택도시보증공사의 확약이 어떤 권리를 포괄하는지 검토해야 합니다.
- 임차권등기 말소. 을구 6번 임차권등기의 말소 절차, 말소 동의의 구체적 범위와 이행 가능성을 확인하세요.
- 실제 점유·명도. 현재 거주자가 누구인지, 인도 협의 가능 여부와 명도비용을 확인하세요. 임차권등기 사실만으로 현재 점유 상태를 단정할 수 없습니다.
- 최저매각가격 재확인. 8회 유찰에도 297,000,000원으로 표시된 매각조건과 2026.11.05 매각기일을 법원 공고에서 재확인하세요.
- 실거래 검증. 2026년 5월 225,000,000원 및 8월 228,000,000원 거래의 층·상태·거래조건을 비교하세요. 본건은 1층이며 확인된 거래는 2층입니다.
- 가격 상한 설정. 확약이 유효한 경우에도 최근 실거래 평균 226,500,000원을 기준으로 추가 비용과 환금성 부담을 감안해 입찰가를 판단하세요.
- 미납 관리비·공과금. 공용부분 관리비 미납 여부, 제세공과금 및 별도 부담 가능성을 확인하세요.
- 규제·건물현황. 토지거래허가구역 관련 적용 사항, 건물 내부 상태, 누수·하자·수선 필요 여부를 확인하세요.
- 최신 권리자료. 입찰 직전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 최종 매각조건을 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 시세보다 비싸면 좋은 경매가 아니다”
이 사건의 가장 큰 권리상 특징은 선순위 대항력 임차인이 존재함에도 주택도시보증공사가 대항력 포기와 임차권등기 말소를 확약했다는 점입니다. 해당 확약이 유효하게 적용된다면 290,000,000원 보증금에 관한 매수인의 실질 인수액은 0원으로 평가할 수 있습니다.
그렇지만 297,000,000원이라는 현재 가격을 정당화할 수는 없습니다. 최근 12개월 평균 실거래는 226,500,000원, 최신 거래는 228,000,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득금액은 최근 평균의 131.1%이며, 8회 유찰과 18세대 소규모 다세대주택의 환금성 부담이 함께 존재합니다.
후속 유찰로 가격이 내려가더라도 확약의 효력이 확보되지 않는다면 미배당 임차보증금이 인수액으로 전환되어 총취득비용이 보증금 수준에 머무를 수 있습니다. 반대로 확약이 확실하게 적용된다면 가격 하락이 실제 취득원가 하락으로 연결될 수 있습니다.
종합 판단은 D등급, 현재 회차 입찰 매력 낮음. 먼저 확약서와 매각조건의 효력을 확인하고, 이후 최근 실거래에 비추어 유의미한 가격 차이가 확보되는지를 판단하는 편이 합리적입니다. 이 물건의 핵심은 낮아 보이는 경매가격이 아니라, 실제 인수조건과 실질취득금액입니다.
