의정부지방법원 2026타경25. 경기도 동두천시 생연동 에이스아파트 201동 1층 109호, 전용면적 84.72㎡ 아파트입니다. 이성태 소유 부동산에 2012년 국민은행이 채권최고액 82,800,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 경기신용보증재단의 가압류가 붙었습니다. 결국 국민은행이 청구금액 54,447,689원으로 임의경매를 신청했습니다. 말소기준인 국민은행 근저당권과 그 이후 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 입찰 판단에서는 권리보다 가격의 하락 위험이 더 중요합니다. 감정가 139,000,000원이 그대로 최저매각가인 신건인데, 최근 거래가격은 오히려 내려가고 있습니다. 특히 2026년 8월에는 같은 전용면적의 2층 아파트가 105,000,000원과 117,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저가가 최근 시세를 웃도는 만큼, 단순히 근저당권이 소멸한다는 이유만으로 응찰할 물건은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준

현재 권리분석의 기준점은 2012.06.20 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 82,800,000원이고, 이 근저당권을 기초로 국민은행이 임의경매를 신청했습니다. 말소기준 이후 2025년 설정된 경기신용보증재단 가압류도 낙찰 후 소멸 대상입니다.

2000년 국민은행 근저당권 42,000,000원, 2008년 국민은행 근저당권 30,000,000원, 2009년 신한은행 근저당권 96,000,000원, 솔로몬상호저축은행 근저당권 145,600,000원 등 과거 담보권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 과거 권리의 채권최고액을 현재 남아 있는 채무처럼 합산해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 최근 거래는 하락 중

동일 단지 에이스아파트(2차), 동일 전용면적 84.72㎡의 실거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 131,750,000원이지만, 가격 메리트 판단에는 보다 최근의 12개월 평균 125,125,000원(8건)과 최신 실거래를 우선 적용해야 합니다.

전체 거래 평균과 비교하면 최저가 139,000,000원은 105.5%입니다. 이미 전체 평균보다 높은데, 최근 거래만 기준으로 비교하면 격차가 더 커집니다. 최근 12개월 평균 대비 111.1%이고, 최신 거래 105,000,000원보다도 높은 가격입니다.

더 중요한 것은 추세입니다. 최근 거래가격은 이전 기간과 비교해 -13.7% 하락했습니다. 과거 140,000,000원대 거래가 여러 건 있었다는 사실만으로 현재 감정가를 정당화하기 어렵습니다. 2026년 6~8월 거래를 살펴보면 125,000,000원, 127,000,000원, 117,000,000원, 105,000,000원 수준의 거래가 확인됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 139,000,000원 가정)

국민은행은 등기상 채권최고액 82,800,000원을 기준으로 배당을 추정했습니다. 실제 배당액은 확정 채권액과 법정 배당순위에 따라 달라집니다. 국민은행의 경매 신청 청구금액은 54,447,689원으로, 채권최고액과 구분해야 합니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다.

현재 신건 가격으로 매각되면 추정 집행비용 2,746,000원을 공제하고 국민은행에 82,800,000원, 경기신용보증재단에 16,117,933원이 배당되며 소유자에게 37,336,067원이 남는 시나리오입니다. 채권자 배당 부족액은 0원, 확인된 매수인 인수금액도 0원으로 산정됩니다.

④ 유찰 시 가격·배당 시나리오

현재는 감정가 100%의 신건이지만 유찰되면 최저매각가가 낮아질 수 있습니다. 아래는 현재 회차와 유찰을 가정한 가격·배당 비교입니다.

1회 유찰 시 최저가는 111,200,000원으로 낮아집니다. 최근 평균 125,125,000원보다 낮고 최신 거래 105,000,000원과는 차이가 있습니다. 따라서 1회 유찰 가격이라고 해도 곧바로 안전한 저가 매수라고 단정할 수는 없습니다.

2회 유찰 시 최저가는 88,960,000원이며, 채권자 미배당액 11,959,213원이 발생하는 시나리오입니다. 하지만 이 미배당액은 소멸 대상인 근저당권·가압류 채권에 관한 부족액이므로, 그 자체가 곧 매수인에게 승계되는 금액은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 동두천시 생연동 불현동행정복지센터 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 연립주택, 다세대주택, 공공시설 및 근린생활시설이 혼재한 지역으로 평가됩니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 일반 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 1993.06.02 준공된 286세대 규모의 아파트입니다. 철근콘크리트 구조이며 위생·급배수·난방·화재경보·소화전·승강기와 지하주차장 설비가 있습니다.
• 층수. 대상은 15층 건물의 1층 109호입니다. 비교 실거래는 2층부터 13층까지 분포하므로 저층 선호도, 일조, 사생활, 외부 소음과 내부 상태를 별도로 검토해야 합니다.
• 토지·도로. 아파트 부지는 부정형이며 단지 내부 포장도로를 통해 외곽 공도로 연결됩니다. 토지정보상 중로각지이고, 감정평가상 완경사지에 위치합니다.
• 토지이용규제. 제3종일반주거지역, 도시지역, 성장관리권역, 배출시설설치제한지역 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 공시지가는 813,800원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와 현황의 차이가 기재되지 않았고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 노후 설비와 개별 세대의 보수 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 동일 면적 거래는 존재하지만 105,000,000원부터 150,000,000원까지 가격 편차가 큽니다. 최근 거래가격 하락 추세까지 감안하면 재매각 시 가격과 매도 기간을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 131,750,000원보다 최근 12개월 평균 125,125,000원과 최신 거래 105,000,000원을 우선 확인하세요. 현재 최저가는 최근 평균의 111.1%입니다.
• 하락장 반영. 최근 대비 과거 거래가격 추세가 -13.7%입니다. 과거 고가 거래만으로 신건 가격을 정당화하지 마세요.
• 1층 할인요인. 이 물건은 1층입니다. 같은 면적이라도 일조·조망·사생활·소음·습기 및 내부 상태에 따라 실제 매수 선호도와 가격이 달라질 수 있습니다.
• 임차관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대확인서, 확정일자 부여현황, 현황조사서, 매각물건명세서 및 현장 점유를 반드시 확인하세요.
• 말소기준 재확인. 2012.06.20 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 2025.05.07 경기신용보증재단 가압류는 후순위 소멸 대상입니다. 입찰 직전 최신 등기부로 변동 여부를 확인하세요.
• 배당액과 인수액 구분. 유찰 시 채권자 미배당액이 발생하더라도 그 자체가 매수인의 인수금액이 되지는 않습니다. 소멸 대상 채권과 별도 인수 가능 권리를 구분해야 합니다.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비 등 매수인이 부담할 수 있는 미납금이 있는지 관리주체에 직접 확인하세요.
• 노후 아파트 점검. 급배수, 난방, 누수, 결로, 창호, 발코니, 공용설비 및 장기수선 상태를 확인하고 필요한 보수비용을 입찰 판단에 반영하세요.
• 명도계획. 점유자가 확인되면 소유자 점유인지 임차인 점유인지 구별하고, 인도명령 가능 여부와 점유 이전에 필요한 절차를 검토하세요.
• 원본 대조. 최종 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최근 실거래 원본을 다시 확인하세요.

맺으며 — “등기는 단순하지만 가격은 불리하다”

동두천 에이스아파트 201동 109호는 국민은행 근저당을 말소기준으로 후순위 가압류까지 소멸하는 비교적 단순한 경매물건입니다. 현재 확인된 등기상 인수권리가 없고, 제시된 예상배당에서도 매수인 인수금액은 0원입니다. 다만 임대관계가 미상이므로 점유관계 확인 없이 완전한 무위험 물건으로 볼 수는 없습니다.

더 큰 문제는 가격입니다. 감정가와 최저가가 모두 139,000,000원인 신건인데, 동일 면적 최근 12개월 평균은 125,125,000원이고 최신 거래는 105,000,000원입니다. 게다가 거래가격 추세가 -13.7%로 하락했고, 이 물건은 1층입니다. 과거 실거래 평균을 기준으로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.

유찰 시에는 111,200,000원, 88,960,000원의 시나리오가 있지만, 그때도 시장 하락세와 개별 호실의 실제 상태를 재평가해야 합니다. 권리구조는 긍정적이지만 신건 가격 경쟁력은 부족하고, 임대관계 확인이 필요합니다. 지금은 무리한 응찰보다 시세와 점유상태를 정확히 확인하는 것이 우선입니다.