의정부지방법원 2026타경150. 의정부시 산곡동 고산수자인디에스티지2단지, 2004동 5층 504호 아파트입니다. 전용면적은 84.9079㎡, 2023년 5월 준공한 1,033세대 단지에 속합니다. 지상 24층 건물 중 5층에 있으며, 감정가와 첫 매각 최저가는 동일한 619,000,000원입니다.

등기부상 소유자인 조현우는 2021년 2월 28일 매매를 원인으로 2023년 8월 17일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 당시 신고된 거래가액은 430,280,000원입니다. 같은 날 농협은행이 채권최고액 553,300,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 경기신용보증재단의 가압류가 더해졌습니다. 농협은행은 2026년 3월 24일 임의경매를 신청했으며, 근저당권은 이후 농업협동조합자산관리회사로 이전등기되었습니다.

여기서 중요한 것은 근저당권의 이전이 별개의 신규 담보권 설정은 아니라는 점입니다. 농업협동조합자산관리회사는 기존 근저당권을 승계한 것이므로, 원래의 말소기준권리와 연결해 판단합니다. 후순위 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 신고가 없다는 사실만으로 실제 거주자나 임대차가 전혀 없다고 확정할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 승계와 실제 점유를 구분해야 한다

권리관계의 출발점은 2023년 8월 17일 농협은행 근저당권입니다. 을구 1번에 설정된 채권최고액 553,300,000원의 근저당권이 말소기준이며, 갑구 4번 가압류와 갑구 5번 임의경매개시결정은 그보다 늦게 등기되었습니다. 매각으로 소멸할 권리들이므로 해당 등기상 채권액을 낙찰자가 별도로 떠안는 구조는 아닙니다.

2026년 8월 21일 등기된 농업협동조합자산관리회사 명의의 근저당권 이전은 2026년 6월 22일 확정채권양도를 원인으로 합니다. 이는 기존 근저당권의 권리자 변경으로, 553,300,000원의 담보채권을 별도로 한 번 더 계산해서는 안 됩니다. 또한 소유권보존등기 당시의 금지사항등기는 소유권이전등기에 따라 이미 말소된 상태입니다.

② 시세 비교 — 최근 평균과 거의 같고 최신 거래보다 높다

고산수자인디에스티지2단지 동일 면적(전용 약 84.91㎡)의 최근 실거래 12건을 비교했습니다. 거래 시점은 2026년 5월부터 9월까지이며, 최근 12개월 평균은 621,000,000원입니다. 현재 최저매각가 619,000,000원은 이 평균의 99.7%입니다.

최근 거래 범위는 567,000,000원~644,000,000원입니다. 전용면적은 동일하지만 층별 가격 차이가 나타납니다. 1층 거래는 567,000,000원, 3층 거래는 590,000,000원이었고, 9층은 637,000,000원, 23층은 644,000,000원에 거래됐습니다.

이 물건은 5층입니다. 거래 표본에 나타난 저층 사례와 고층 사례의 가격 차이를 고려하면 단순 평균만으로 5층의 적정가를 확정하기는 어렵습니다. 특히 최신 거래로 집계된 2026년 9월 거래가 615,000,000원인데, 경매 최저가는 이보다 4,000,000원 높은 619,000,000원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 619,000,000원 가정)

감정가와 동일한 금액에 매각된다는 가정 아래 집행비용, 근저당권, 가압류 순으로 배당을 계산한 결과입니다. 근저당권 배당은 채권최고액 553,300,000원을 기준으로 한 추정이며, 실제 확정채권액이나 배당요구 내용에 따라 달라질 수 있습니다.

집행비용 8,590,000원은 추정치입니다. 근저당권 배당은 채권최고액을 적용했으나 경매 신청 청구액은 516,131,189원으로 서로 다릅니다. 실제 배당액과 소유자 잔여금은 확정채권액, 당해세, 우선변제채권 등에 따라 변동될 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 미배당은 늘어난다

현재는 감정가 100%의 신건입니다. 유찰 시나리오는 감정가의 80%, 64%를 적용한 계산이며, 각 회차의 매각대금과 채권자 미배당액을 비교하면 다음과 같습니다.

신건에서는 채권자에게 570,960,000원이 배당되고 소유자에게 39,450,000원이 남는 계산입니다. 1회 유찰 시 채권자 예상배당은 487,848,000원으로 감소하고, 2회 유찰 시에는 389,813,760원으로 감소합니다.

여기서 중요한 구분이 있습니다. 채권자의 미배당액이 늘어난다고 해서 그 금액이 그대로 매수인의 인수액이 되는 것은 아닙니다. 현재 확인된 말소기준권리와 후순위 채권관계에서는 미배당 채권도 매각으로 소멸하는 권리와 연결되어 있으므로, 시나리오상 매수인 예상 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 의정부시 산곡동 고산초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 대규모 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하고 있으며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 의정부경전철 탑석역은 원거리에 있으며, 전체 교통 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 24층 건물입니다. 위생·급배수·승강기·화재탐지·옥내소화설비와 도시가스 난방설비가 설치된 것으로 조사됐습니다.
• 도로. 단지 북동측 약 15m, 남서측 약 25m 내외의 포장도로에 접하고 있으며, 단지 내 도로가 외부 공도와 연결됩니다.
• 토지이용. 제3종일반주거지역·고산 지구단위계획구역·공공주택지구에 속합니다. 과밀억제권역 및 교육환경 보호구역 등 관련 규제사항이 있습니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 1,487,000원입니다. 이는 토지에 대한 공시지가로, 개별 아파트의 거래시세와 동일한 개념은 아닙니다.
• 환금성. 1,033세대 단지이고 동일 면적의 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가격이 567,000,000원부터 644,000,000원까지 분포하여 층과 개별 물건 조건에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.
• 내부 확인. 감정평가 과정에서 이해관계인을 만나지 못해 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 외관 및 탐문상 공부와 동일한 아파트로 조사됐지만, 실제 내부구조는 평면도와 다를 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2023.08.17 농협은행 근저당권이 말소기준입니다. 2026.08.21 농업협동조합자산관리회사로 이전된 근저당권이 기존 담보권의 승계라는 점을 최신 등기부로 다시 확인하세요.
• 점유관계 확인. 임대관계가 미상이고 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대 관련 자료를 대조하고 실제 점유자를 확인해야 합니다.
• 대항력 임차인 검증. 신고된 임차인은 없지만, 실제 임차인이 확인되는 경우 전입일·점유개시일·확정일자·보증금·배당요구 여부를 기준으로 대항력과 인수 위험을 새로 판단해야 합니다.
• 근저당 채권액 확인. 경매 신청 청구액은 516,131,189원이고 등기된 채권최고액은 553,300,000원입니다. 예상배당은 채권최고액 기준이므로 실제 배당과 잔여금은 달라질 수 있습니다.
• 가격상한 설정. 최저가 619,000,000원은 최근 평균보다 단 2,000,000원 낮고 최신 거래보다 4,000,000원 높습니다. 입찰 경쟁으로 가격이 상승하면 시세 대비 불리해질 수 있습니다.
• 실질취득비용 계산. 현재 예상 인수액은 0원이지만 취득세·등기비용·명도비용·수리비 등 낙찰가 외 지출은 별도로 검토해야 합니다.
• 관리비 및 내부 상태. 공동주택 관리비 체납 여부와 승계 가능성이 있는 공용부분 관리비, 누수·설비·마감 상태 등을 현장에서 확인하세요.
• 유찰 여부 확인. 현재는 0회 유찰 신건입니다. 1회 유찰 495,200,000원, 2회 유찰 396,160,000원은 시나리오 가격으로, 실제 다음 매각가격과 일정은 법원 공고로 확인해야 합니다.
• 입찰 직전 원본 대조. 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 사건 진행상황을 확인하고, 권리변동과 점유관계가 있는지 마지막으로 점검하세요.

맺으며 — “인수 0원 예상 ≠ 신건 가격이 싸다”

이 사건의 가장 큰 장점은 등기상 권리소멸 구조가 비교적 단순하다는 점입니다. 농협은행 근저당권을 기준으로 후순위 가압류와 임의경매개시결정이 정리되고, 근저당권의 자산관리회사 이전도 동일한 권리의 승계관계로 볼 수 있습니다. 신고된 임차인은 없으며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 가장 중요한 문제는 가격입니다. 최저가 619,000,000원은 최근 12개월 평균 621,000,000원과 사실상 같은 수준입니다. 더구나 최신 거래 615,000,000원보다 높습니다. 인수액 0원을 전제로 하더라도 실질취득액은 약 619,000,000원이며, 부대비용까지 고려하면 현재 가격을 특별히 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.

여기에 임대관계와 내부 상태가 확인되지 않았다는 점도 남아 있습니다. 신고 임차인 부재만으로 명도와 인수 위험을 완전히 배제해서는 안 됩니다. 실제 점유관계를 확인하고 개별 호수의 상태를 검토해야 비로소 최종적인 권리·가격 판단이 가능합니다.

종합하면 권리소멸 구조는 양호하지만, 점유 확인이 필요하고 신건 가격 할인폭은 지나치게 작습니다. 경매의 핵심인 시세 대비 안전마진이 충분하지 않은 현재 회차에서는 무리한 응찰보다 가격과 현장 확인을 우선하는 접근이 적절합니다. 권리 조건부 양호, 가격 경쟁력 부족 — 종합 C등급.