의정부지방법원 2026타경160. 경기도 양주시 백석읍 오산리에 자리한 세인홈타운1차 비동 3층 302호입니다. 2021년 사용승인된 16세대 규모의 다세대주택으로, 해당 호실의 비교 거래 면적은 83.36㎡입니다. 소유자 김단은 2023년 10월 30일 거래가액 350,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 말소기준권리는 2022년 10월 6일 설정된 수협은행 근저당권(채권최고액 285,200,000원)입니다. 이후 소유권이 이전됐으며, 수협은행이 청구액 255,967,447원으로 임의경매를 신청했습니다. 낙찰자가 특히 살펴볼 대상은 김광열의 점유관계와 과거 거래가격을 현재 시세로 볼 수 있는지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경160 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 백석읍 오산리 72-4 비동 3층 302호 |
| 도로명주소 | 경기도 양주시 백석읍 꿈나무로 135 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 철근콘크리트조 · 5층 중 3층 |
| 비교 거래 면적 | 83.36㎡ |
| 단지 / 규모 | 세인홈타운1차 · 16세대 · 사용승인 2021.03.09 |
| 소유자 | 김단 (2023.10.30 소유권이전 · 거래가액 350,000,000원) |
| 말소기준권리 | 2022.10.06 수협은행 근저당권 · 채권최고액 285,200,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 330,000,000원 / 330,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 수협은행 / 255,967,447원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 점유·임대관계 | 김광열 주거 전입 확인 · 보증금 및 확정일자 미상 |
① 권리 흐름 — 선순위 압류는 이미 말소
등기에서 주의해서 볼 대목은 수협은행 근저당보다 앞선 2022년 5월 2일 양주시 압류입니다. 설정일만 보면 선순위이지만, 실제로는 2022년 10월 6일 해제를 원인으로 이미 말소됐습니다. 따라서 과거 압류를 현재 살아 있는 인수권리로 계산해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음, 보증금은 미상
임차인으로 신고된 사람은 김광열 1명입니다. 전입일은 2023년 10월 31일로, 수협은행 근저당 설정일인 2022년 10월 6일보다 늦습니다. 조사상 대항력은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 임대차보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계는 추가 확인이 필요합니다.
| 임차인 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김광열 · 주거 | 2023.10.31 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 실제 임차인 | 1명 (김광열) |
|---|---|
| 전입신고일 | 2023.10.31 |
| 확정일자 | 미상 |
| 보증금 / 차임 | 미상 |
| 배당요구 | 신청 · 2026.06.15 |
| 대항력 판단 | 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 |
현 단계에서 김광열의 전입일은 말소기준권리보다 늦으므로 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금을 매수인이 떠안는 구조로 보이지 않습니다. 다만 인수액 0원은 확인된 권리관계에 기초한 추정이며, 입찰 전 매각물건명세서와 임대차 관련 자료를 대조해야 합니다. 실제 점유자가 있다면 별도의 인도·명도 절차가 필요할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 94.3%지만 거래 시점이 오래됐다
세인홈타운1차에서 확인되는 비교 거래는 2023년 10월, 3층, 83.36㎡의 350,000,000원 거래 1건입니다. 현재 최저매각가 330,000,000원은 이 거래금액의 94.3%입니다. 다만 2023년 거래를 현재의 시장가격으로 그대로 적용하기 어렵고, 최근 거래 추세를 판단할 수 있는 연속된 표본도 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 83.36㎡ | 3층 | 350,000,000원 |
| 확인된 거래 건수 | 1건 |
|---|---|
| 확인된 거래 시점 | 2023.10 |
| 과거 거래금액 | 350,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 330,000,000원 |
| 최저가 / 거래금액 | 94.3% |
| 단지 평균 유찰 횟수 | 0.0회 |
또한 이 건물은 총 16세대 규모입니다. 확인된 거래가 1건뿐이어서 가격 형성과 환금성을 충분히 판단하기 어렵습니다. 신건 최저가 330,000,000원이 적정한지 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.0회로 표시되지만, 이것만으로 유찰 가능성이나 낙찰 경쟁률을 예측할 수도 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 330,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,420,000원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 285,200,000원 | 285,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 39,380,000원 |
근저당 채권최고액 285,200,000원을 기준으로 계산한 예상 배당입니다. 실제 신청채권 청구액은 255,967,447원입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 0원 추정
현재는 감정가와 최저매각가가 동일한 신건입니다. 유찰이 발생할 경우의 가격과 예상 미배당을 비교하면 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 330,000,000원 | 285,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 264,000,000원 | 259,504,000원 | 25,696,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 211,200,000원 | 207,443,200원 | 77,756,800원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양주시 백석읍 오산리 양주소방서 북동측 인근입니다. 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 공장 등이 혼재하는 지역으로 주변환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조, 콘크리트지붕 5층 건물의 3층 302호입니다. 외벽은 벽돌쌓기 및 일부 대리석 마감이며, 개별난방·급배수·위생설비·승강기설비가 있습니다.
- 도로. 서측 폭 약 8m 내외, 남측 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 성장관리권역, 비행안전구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등의 규제가 확인됩니다. 공시지가는 440,500원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 폐문부재로 내부 출입이 불가능해 내부구조는 공부와 표준적인 이용상황을 토대로 파악됐습니다.
- 환금성. 총 16세대의 소규모 다세대주택으로 확인된 비교 거래가 1건입니다. 현재 가격 수준과 향후 매도 가능성을 판단하려면 추가적인 주변 거래 비교가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 김광열의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 자료를 확인해야 합니다.
- 점유 및 명도 확인. 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없는 것으로 판단되지만, 실제 점유 상태와 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 과거 압류 말소 확인. 양주시 압류는 2022.10.06 해제로 말소됐습니다. 입찰 직전 등기부를 재발급해 말소 상태 및 새로운 권리 설정 여부를 확인해야 합니다.
- 현재 시세 재조사. 2023.10 거래금액 350,000,000원만으로 현재 가치를 단정하지 말고 주변 유사 면적·입지·준공연도의 거래를 추가 비교해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 출입이 불가능했습니다. 실제 수리 상태와 예상 수선비용을 현장 확인해야 합니다.
- 관리비 및 공과금. 미납 관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 공용부분 관련 금액과 기타 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 및 권리 원본 대조. 예상배당은 채권최고액 기준입니다. 실제 채권액, 조세채권, 최우선변제 여부 등에 따라 배당이 달라질 수 있으므로 등기부·매각물건명세서·현황조사서 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수액 0원 ≠ 투자 매력 확정”
이 물건은 2022년 수협은행 근저당을 말소기준권리로 삼는 비교적 명확한 경매 구조입니다. 과거 양주시 압류는 이미 말소됐으며, 임차인 김광열도 말소기준권리보다 늦게 전입해 현재 판단상 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.
그러나 임차인의 보증금·확정일자가 미상이라는 점은 반드시 확인해야 합니다. 내부조사 역시 완료되지 않아 점유와 수리 상태에 불확실성이 남아 있습니다.
가격 측면에서도 신건 최저가 330,000,000원이 2023년 10월 거래가 350,000,000원의 94.3%라는 사실만으로 저렴한 매물이라고 단정할 수 없습니다. 거래 표본이 1건이고 시간이 상당히 지난 가격이기 때문입니다. 권리는 조건부로 양호하지만, 가격과 점유 확인 전에는 신건 입찰을 서두를 이유가 부족합니다. 현재 시세와 임차관계를 확인한 뒤 입찰 여부 및 상한가를 결정하는 접근이 적절합니다.
