의정부지방법원 2026타경207. 강원특별자치도 철원군 동송읍 이평리 동송팰리스 104동 502호입니다. 2018년 사용승인된 철근콘크리트 건물의 5층에 위치하며, 감정평가상 방 3개와 욕실 2개를 갖춘 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

이 사건은 단순한 근저당 실행 경매가 아닙니다. 등기부에 먼저 등장하는 핵심 권리는 2020.09.11 설정된 최병선 명의 전세권 130,000,000원입니다. 이후 철원군 압류가 2022.06.08 접수되어 말소기준권리로 잡혀 있고, 국세 압류가 추가되었습니다. 경매신청채권자 역시 전세권자와 같은 최병선입니다.

전세권자의 경매신청 및 배당요구로 전세권이 매각 후 소멸하는지, 별도로 존재하는 주택임대차상 대항력과 보증금 반환채무가 있는지, 그리고 다른 선순위 전입자의 권리가 무엇인지 확인해야 합니다. 등기상 선순위 전세권과 실제 임차보증금은 동일한 채무라고 검증되기 전까지 중복 합산해서도, 모두 소멸한다고 가정해서도 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 전세권이 말소기준보다 앞선다

등기부상 최초 소유권보존등기는 2018.08.02 심형일 명의로 접수됐고, 2019.06.26 김연우 앞으로 소유권이 이전되었습니다. 현재 분석의 핵심인 전세권은 2020.09.11 설정되었으며, 철원군의 2022.06.08 압류보다 선순위입니다.

갑구의 국세·지방세 압류도 주의할 부분입니다. 2022.05.25 원주세무서장의 압류는 2022.09.23 말소되었지만, 철원군 압류와 2024년 원주세무서장·남양주세무서장의 압류는 등기상 남아 있습니다. 후순위 압류등기는 매각으로 소멸하는 구조이더라도 당해세 등 조세채권의 배당순위는 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 보증금 확인이 먼저

현황조사에서 확인된 실제 임차인 또는 전입자는 김희정·최병선·김호인 3명입니다. 보증기관의 대위·승계에 해당하는 중복 신고인은 없으므로 실제 확인 인원은 3명입니다. 다만 세 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 전입일만으로 대항력과 인수액을 일률적으로 확정할 수 없습니다.

핵심은 전세권과 임차권의 구별입니다. 최병선의 등기 전세권이 적법한 배당요구로 소멸하더라도 김희정 등의 별도 임차보증금 반환채무가 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 선순위 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 매수인에게 승계된다면 매각대금이 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어나 실질취득액은 낙찰가가 아닌 인수할 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 현재는 그러한 보증금의 존재와 금액을 확정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 1.84억이 싸다고 보기 어렵다

비교 대상으로 확인되는 거래는 동송팰리스(103,104동)의 2024년 8월 실거래 1건입니다. 감정가 184,000,000원과 비교 거래가 183,000,000원은 가까운 수준이지만, 이 거래는 현재 매각기일과 시차가 있고 면적·층 차이도 있습니다. 따라서 이를 2026년의 확정 시세나 최근 12개월 거래 평균으로 간주해서는 안 됩니다.

최저가 184,000,000원은 확인된 거래가 183,000,000원의 100.5%입니다. 즉 비교 거래보다 가격이 높습니다. 더구나 실거래 표본이 1건뿐이라 현 시세의 상승·하락 추세를 통계적으로 판정하기도 어렵습니다. 전체 평균과 최근 거래 평균을 동일하게 취급하여 가격 경쟁력을 높게 평가하는 것은 적절하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 184,000,000원 가정)

현재 회차의 배당모형은 집행비용과 최병선 전세금 130,000,000원을 배당한 뒤 소유자에게 잔여금이 돌아가는 계산입니다. 다만 이는 조세채권과 미확인 임차권의 우선순위가 반영되지 않은 조건부 추정입니다. 실제 배당순위가 달라질 경우 전세권자의 배당금과 소유자 잔여금도 변동될 수 있습니다.

집행비용 3,376,000원은 추정치입니다. 당해세·다른 조세채권·임차인의 우선배당 또는 최우선변제는 별도 검토가 필요합니다. 표의 소유자 잔여액과 전세권 전액배당은 확정배당액이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리위험은 그대로

신건에서는 130,000,000원 전세권이 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 1회 유찰 시에도 배당모형상 전세권 전액 회수가 가능합니다. 그러나 2회 유찰 시에는 전세권 예상배당이 115,311,360원으로 줄면서 14,688,640원의 미배당이 발생합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 강원특별자치도 철원군 동송읍 이평리 동송읍행정복지센터 동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택과 단독주택 등으로 구성된 주거지대이며 입지조건과 주변환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 위치합니다. 대중교통 여건도 보통 수준입니다.
• 건물. 2018.07.10 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 외벽은 드라이비트·석재 마감, 내부는 벽지·일부 타일 마감입니다. 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 주거용 오피스텔로 사용 중이며 방3·욕실2·주방·거실·창고·다용도실로 구성됩니다. 일반 아파트와 동일한 거래시장으로 가정하기 어렵습니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 4~6m의 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 도로 접합 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 공시지가 자료는 148,100원/㎡입니다.
• 건축상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
• 환금성. 동송팰리스(103,104동)는 확인된 세대수 15세대의 소규모 건물입니다. 비교 실거래가 1건이라 매도 시점과 적정가격의 불확실성이 큽니다. 거래 유동성을 충분히 확인한 뒤 입찰해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최병선 전세권 소멸 여부. 2020.09.11 설정된 전세권과 2026.06.08 배당요구의 법적 효력을 원본 서류로 대조하세요. 전세권자의 경매신청과 배당요구에 따른 말소 여부가 핵심입니다.
• 김희정의 실제 임대차. 2018.08.16 전입자의 임대차계약서·보증금·점유·확정일자·배당요구 여부를 확인하세요. 이 부분이 매수인 인수액을 가장 크게 바꿀 수 있습니다.
• 최병선의 전세금과 임차보증금 관계. 등기 전세금 130,000,000원과 현황조사의 미상 보증금이 동일한 채권인지 확인하세요. 관계인 또는 가장임차인 의심은 계약 및 자금흐름 확인 없이 사실로 단정하지 마세요.
• 실제 점유자 확인. 김희정·최병선·김호인 3명의 전입 및 점유관계, 거주 공간, 임대차 종료 여부를 확인하고 명도 가능성을 검토하세요.
• 조세 우선순위. 국세·지방세 관련 압류 3건의 체납 세액과 법정기일, 당해세 여부를 확인하세요. 실제 배당 결과가 추정표와 달라질 수 있습니다.
• 실질취득 기준 가격판단. 보증금 인수가 발생할 경우 낙찰가에 인수액을 더한 실질취득액을 기준으로 비교하세요. 최저가가 하락했다는 이유만으로 가격 메리트를 인정하지 마세요.
• 추가 실거래 확인. 2024.08의 183,000,000원 거래 1건만으로 현재 매도가격을 결정하지 말고, 매각기일에 가까운 비교 거래와 현장 매물가격을 확인하세요.
• 체납 관리비·취득 부대비용. 관리사무소에서 공용부분 관리비 체납을 확인하고 취득세·등기비용·명도비용 등을 별도로 검토하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차인의 권리신고 및 배당요구 서류와 세금 관련 자료를 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이라는 계산보다, 미상 임차인이 먼저다”

철원 동송팰리스 104동 502호는 신건 최저가 184,000,000원인 주거용 오피스텔입니다. 전세권자 최병선의 130,000,000원은 현재 배당모형에서 전액 배당되는 것으로 계산되고, 배당요구에 따라 전세권 자체가 소멸할 가능성도 검토할 수 있습니다. 그렇지만 2022년 말소기준보다 먼저 전입한 김희정과 최병선의 별도 임차권 위험은 이 계산만으로 해소되지 않습니다.

매각가가 2회 유찰 기준 117,760,000원으로 내려가더라도 전세권 미배당이 발생하며, 대항력 있는 별도 보증금이 승계되는 경우에는 그 미배당 부분까지 실질취득비용에 반영해야 합니다. 모형상 인수 0원과 법률상 실제 인수 0원은 같지 않습니다.

가격도 뚜렷한 장점이 없습니다. 신건 최저가는 확인된 실거래 183,000,000원의 100.5%이고, 그 거래조차 2024년 8월의 단일 표본입니다. 현 시세에 비해 저렴하다는 증거가 부족한 데다 오피스텔의 소규모 거래시장, 선순위 점유관계, 국세·지방세 배당 불확실성까지 겹쳐 있습니다.

결론은 권리 검증 전 입찰 보류. 최병선 전세권의 소멸요건과 김희정의 실제 보증금 및 대항력부터 확정해야 합니다. 그 후 인수액을 반영한 실질취득비용으로 시세를 다시 비교하는 것이 이 사건의 올바른 접근입니다.