의정부지방법원 2026타경70196. 경기도 양주시 옥정동 율정마을13단지 1303동 25층 2501호 아파트입니다. 전용면적은 74.98㎡, 지상 27층 건물의 25층에 위치합니다. 소유자 석준태 씨가 2021년 6월 9일 195,000,000원에 취득한 주택으로, 이후 여러 근저당권과 가압류가 설정되었습니다.

이번 경매의 핵심은 2022년 5월 12일 설정된 앤알캐피탈대부주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 115,700,000원이며, 2023년 5월 10일 해당 근저당권이 주식회사 리드코프로 이전됐습니다. 이 권리가 현재의 말소기준권리로 분석됩니다. 이후 설정된 가압류 3건과 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 권리가 비교적 단순하다고 좋은 낙찰가격까지 보장되는 것은 아닙니다. 이 물건은 아직 유찰되지 않았습니다. 감정가 320,000,000원이 그대로 최저매각가인데, 최근 거래가격을 기준으로 보면 시세보다 높은 출발가격입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 근저당

등기부를 보면 근저당권 설정과 이전, 일부 근저당권 말소, 가압류, 경매개시 및 취하가 이어졌습니다. 그러나 현재 분석에서 중요한 것은 2022년 5월 12일 설정된 을구 5번 근저당권입니다.

과거 푸본현대생명보험주식회사 근저당권 294,000,000원, 아프로파이낸셜대부주식회사 근저당권 84,500,000원, 이혜경 근저당권 120,000,000원은 현재 말소된 권리로 분류됩니다. 다만 푸본현대생명보험주식회사 근저당권에는 한국자산관리공사로의 이전 이력도 있으므로, 입찰 전 원본 등기부에서 최종 말소 상태를 대조해야 합니다.

2025년 8월 11일 한국자산관리공사에 의한 별도의 임의경매개시결정이 있었으나, 해당 절차는 취하돼 2025년 11월 5일 경매개시결정등기가 말소됐습니다. 현재 분석 대상은 2026타경70196입니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 108.8%

같은 단지 율정마을13단지에서 거래된 전용 74.98㎡ 아파트 실거래입니다. 확인된 거래는 12건이며, 전체 평균은 292,833,333원입니다.

가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 시장을 우선해야 합니다. 최근 12개월 기준으로 집계된 8건의 평균은 294,250,000원이고, 가장 최근인 2026년 10월 거래가격은 250,000,000원입니다.

전체 거래가격은 250,000,000원~315,000,000원에 분포합니다. 감정가 320,000,000원은 전체 평균보다 높고, 확인된 실거래 최고가격인 315,000,000원도 웃돕니다.

최근 거래와 이전 거래의 비교 추세는 +1.5%로 집계돼 전체적으로 하락 추세라고 단정할 수는 없습니다. 다만 가장 최근인 2026년 10월 거래가 250,000,000원에 이뤄졌다는 사실은 반드시 살펴야 합니다.

해당 최신 거래는 2층이고 경매 대상은 25층이므로 층별 가격 차이를 고려해야 합니다. 그렇더라도 최근 평균과 전체 평균, 확인된 최고 거래가격까지 감정가 아래에 있다는 점에서 현재 최저가의 가격 경쟁력은 부족합니다.

③ 예상배당표 (매각가 320,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 추정액을 우선 공제한 뒤 근저당권과 가압류 채권에 배당하는 구조입니다.

집행비용 5,280,000원은 추정액입니다. 근저당권 배당액은 채권최고액 기준으로 계산됐습니다. 실제 배당은 채권계산서, 배당요구, 조세채권 및 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

표의 근저당권 명칭은 최초 설정 당시의 권리자를 기준으로 표시했습니다. 해당 근저당권은 2023년 5월 10일 주식회사 리드코프로 이전됐으므로, 실제 배당권자와 신청채권자의 배당액은 별도로 확인해야 합니다. 신청채권자의 청구액 128,086,361원과 근저당권 채권최고액 115,700,000원은 서로 다른 금액입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가면 판단이 달라진다

현재 최저가는 감정가의 100%입니다. 향후 유찰될 경우 제시된 회차별 가격 시나리오는 다음과 같습니다.

특히 이 단지의 평균 유찰 횟수는 0.8회이므로 2회 유찰을 당연한 결과처럼 기대해서는 안 됩니다. 현재 시장가격에 맞는 응찰 상한을 먼저 설정하고, 이후 매각 결과에 따라 접근 여부를 결정하는 전략이 적절합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 양주시 옥정동 소재 옥정호수초등학교 남동측에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 있으며 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다. 단지 내 도로는 외곽 공도와 연결됩니다.
• 건물. 2014년 11월 5일 사용승인된 철근콘크리트조 아파트입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅과 외장석재 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감이며 샷시 창호가 설치돼 있습니다.
• 설비. 도시가스 난방설비, 승강기, 위생·급배수설비, 옥내소화전설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지. 제3종일반주거지역, 옥정지구 지구단위계획구역에 속합니다. 토지의 지목은 대지이며, 공시지가는 1,187,000원/㎡입니다.
• 도시계획·규제. 성장관리권역 및 택지개발지구에 포함되며, 도로구역·도시철도·학교환경 보호구역 등 관련 제한사항이 확인됩니다. 세부 저촉 범위와 이용제한은 원본 도시계획 자료의 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 기재되지 않았고, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 내부 유지관리 상태는 별도의 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 962세대 규모의 아파트단지이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 거래 사례가 존재한다는 점은 긍정적이지만, 250,000,000원~315,000,000원의 가격 편차가 있어 층·향·내부 상태에 따라 실제 매도가격이 달라질 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 상한 설정. 현재 최저가 320,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 294,250,000원의 108.8%입니다. 가격 메리트가 있다는 전제로 신건에 응찰하지 않아야 합니다.
• 최신 거래 확인. 2026년 10월 거래가격은 250,000,000원입니다. 해당 거래가 2층이라는 점과 경매 대상이 25층이라는 점을 함께 고려하고, 층·향·수리상태별 비교가 필요합니다.
• 말소기준권리 재확인. 2022년 5월 12일 설정된 근저당권과 2023년 5월 10일 리드코프로의 이전 관계를 원본 등기부에서 대조해야 합니다. 과거 근저당권들의 최종 말소 상태도 확인 대상입니다.
• 실제 점유자 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 점유자, 전입세대, 임대차 유무, 대항력 여부를 확인한 뒤 명도 가능성과 비용을 검토해야 합니다.
• 기존 경매 취하 이력. 2025년 한국자산관리공사 관련 경매는 취하돼 말소됐습니다. 현재 진행 중인 2026타경70196과 구분하고, 매각물건명세서의 권리관계를 최종 확인해야 합니다.
• 관리비·공과금. 체납 관리비 중 공용부분 관련 부담이 발생할 수 있으므로 관리사무소를 통해 미납 여부와 항목별 금액을 확인해야 합니다.
• 유찰 후 가격 시나리오. 1회 유찰 시 256,000,000원, 2회 유찰 시 204,800,000원을 기준으로 자금조달과 응찰 상한을 미리 검토할 수 있습니다. 단, 실제 유찰 및 가격 조정 여부는 확정되지 않았습니다.
• 입찰 전 최종 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 전입세대 및 실거래 원본을 확인하고 사건 진행상태와 매각조건의 변경 여부를 점검해야 합니다.

맺으며 — “권리보다 가격이 더 큰 문제”

이 물건은 권리관계와 가격 매력을 분리해서 판단해야 하는 아파트입니다.

등기부상 2022년 5월 12일 근저당권이 말소기준이 되고, 이후 가압류 3건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 확인된 임차인 신고는 없으며 예상 인수액도 0원입니다. 다만 실제 임대·점유관계가 미상인 만큼 현장과 원본 서류를 확인하기 전까지 명도 위험이 없다고 단정할 수는 없습니다.

가격은 더욱 신중해야 합니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 294,250,000원인데, 현재 최저매각가는 320,000,000원입니다. 시세 대비 108.8%라는 지표가 보여주듯 신건에서 가격상 이점은 확인되지 않습니다.

최근 거래가격이 250,000,000원까지 나타난 만큼, 현재 감정가만을 기준으로 응찰가격을 정해서는 안 됩니다. 단지의 평균 유찰 횟수 0.8회를 고려하면 유찰을 확신할 수도 없지만, 적어도 지금 가격에서 무리하게 접근할 이유는 부족합니다.

결론은 권리구조는 비교적 양호하나 점유 확인이 필요하고, 가격 판단은 보류입니다. 실제 점유관계를 확인한 뒤 유찰 여부와 최근 실거래를 다시 비교하는 것이 이 물건에 대한 합리적인 접근입니다.