의정부지방법원 2026타경70238. 경기도 동두천시 생연동에 있는 다세대주택, 외벽 표시명 ‘영진빌라트 A동’의 4층 401호입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 지상 5층이고, 2009.04.13 사용승인을 받았습니다. 전체 세대수는 8세대입니다.

현재 등기상 소유자는 신태일입니다. 2019.04.02 소유권을 이전받았고, 당시 등기된 거래가액은 170,000,000원입니다. 같은 날 오정농업협동조합 명의로 채권최고액 120,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 현재 경매에서 권리 소멸 여부를 가르는 말소기준권리입니다.

이후 2026.02.04 하남새마을금고가 강제경매개시결정을 등기했고, 2026.08.07에는 오정농업협동조합의 별도 임의경매개시결정도 등기됐습니다. 후순위 등기권리의 소멸관계 자체는 비교적 명료하지만, 실제 점유자인 임차인의 전입신고 시점이 확인되지 않았다는 점이 중요합니다. 등기부가 단순하다고 해서 보증금 인수 위험까지 사라지는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인 판단은 남았다

말소기준은 을구 6번, 2019.04.02 오정농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이고 채무자는 신태일입니다. 이 근저당권과 이후의 강제경매·임의경매개시결정 등은 정상적으로 매각이 진행되면 소멸하는 권리입니다.

그보다 앞서 설정되었던 우리은행 근저당권과 농협은행 근저당권은 이미 말소됐습니다. 과거 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기도 말소된 이력으로 확인됩니다. 따라서 현재 등기된 근저당권보다 오래된 과거 말소권리를 별도의 매수인 인수채무로 합산할 이유는 없습니다.

② 임차인 분석 — 이 물건의 핵심 위험

현황조사에는 401호 점유 임차인 아미아타가 확인됩니다. 실제 임차인은 1명이고, 보증기관이나 제3자의 보증금 대위·승계 신고로 표시된 인물은 아닙니다. 따라서 보증금 5,000,000원은 실제 임차인의 보증금으로 검토해야 합니다.

임차인의 배당요구 여부와 배당요구일도 확인되지 않았습니다. 이 때문에 대항력 유무, 우선변제권 유무, 최우선변제 적용 여부, 실제 배당금 및 매수인 인수액을 지금 확정할 수 없습니다.

위 금액은 확인된 임차보증금만을 대상으로 한 조건부 분석입니다. 실제 인수 여부 및 금액은 임차인의 대항력, 배당 자격, 배당요구 및 최종 배당 결과에 따라 달라집니다.

③ 가격 판단 — 감정가보다 중요한 것은 검증 가능한 시세

이 물건의 감정가는 99,000,000원이고 신건 최저가도 같습니다. 그러나 영진빌라트 A동의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가를 확인할 수 없어 현재 최저가가 시세보다 낮은지, 높은지 판단할 근거가 충분하지 않습니다.

등기부에는 소유자 신태일의 2019년 취득 당시 거래가액이 170,000,000원으로 기재되어 있습니다. 하지만 이는 과거 소유권 이전 당시 가격일 뿐, 현재 매매 가능한 가격을 뜻하지 않습니다. 해당 거래가액과 현 감정가의 차이만으로 할인율이나 투자 수익을 판단하면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 99,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 집행비용은 2,182,000원, 근저당권자인 오정농업협동조합에 배정된 금액은 96,818,000원입니다. 이 계산에서는 하남새마을금고 및 별도 경매개시결정 관련 채권자에게 배당되는 금액이 없습니다.

채권액은 근저당권 채권최고액 및 경매 신청채권자 청구금액을 사용한 추정치입니다. 같은 오정농업협동조합 관련 금액이 별도로 기재되어 있어 채권의 중복계상 가능성과 실제 채권액 확인이 필요합니다. 당해세, 임차인의 최우선변제 및 우선변제 배당은 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 보증금 인수는 별개

신건이 유찰되는 경우의 최저매각가와 채권 미배당 추정액입니다. 각 회차의 금액은 가정한 매각가격에 따른 결과이며, 실제로 유찰되거나 해당 가격에 낙찰된다는 의미는 아닙니다.

가격이 낮아지면 채권자들이 배당받는 금액은 줄고, 채권 미배당액은 증가합니다. 다만 이 증가분이 자동으로 낙찰자의 채무가 되는 것은 아닙니다. 반면 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금이 배당되지 않는다면, 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 미배당 임차보증금 인수 부담은 별도로 남을 수 있습니다.

⑥ 입지·건물 상태·환금성 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 동두천시 생연동 소재 동두천시 종합운동장 북서측 인근입니다. 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 체육시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 전반적인 교통여건은 보통 수준으로 조사됐습니다.
• 건물. 2009.04.13 사용승인을 받은 철근콘크리트구조, 콘크리트슬래브지붕 지상 5층 건물입니다. 외벽은 타일 붙임마감 등, 창호는 PVC 창호 등으로 기재되어 있습니다.
• 설비. 도시가스 개별난방, 위생 및 급배수 설비 등이 있는 것으로 탐문됐습니다. 다만 폐문부재로 설비의 정상 작동 여부는 확인하지 못했습니다.
• 토지. 생연동 264-23 및 264-20의 2필지 일단이며, 전체 토지면적은 222㎡입니다. 인접 도로 대비 평탄한 대체로 부정형 토지로 다세대주택 부지로 이용되고 있습니다.
• 도로. 서측에 폭 약 4m 내외의 포장도로가 접하고 있습니다. 토지 관련 자료에는 도로접면이 소로각지로 기재되어 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 도시지역, 성장관리권역, 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역 등에 해당합니다. 일부 필지에는 소로2류 접합 사항이 있습니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 현장 상태까지 모두 확인됐다는 뜻은 아닙니다.
• 환금성. 8세대 규모로, 최근 실거래 비교가격을 확인하기 어렵습니다. 동일 건물뿐 아니라 인근 유사 다세대주택의 거래가격 및 실제 매도 소요기간을 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 전입일 확인. 아미아타의 주민등록 전입일과 실제 점유 개시일을 확인하고 2019.04.02 말소기준권리와 대항력 취득 시점을 비교해야 합니다.
• 확정일자 및 배당요구 확인. 확정일자, 배당요구 여부, 보증금 지급관계 및 최우선변제 해당 여부를 확인해야 합니다. 현황조사만으로 보증금 인수 0원을 확정하지 마세요.
• 명도 시나리오 준비. 임차인의 대항력 인정 여부와 관계없이 실제 점유가 존재합니다. 낙찰 후 인도 협의, 보증금 반환 문제 및 필요한 명도절차를 사전에 검토해야 합니다.
• 별도 경매사건 확인. 2026타경70238 강제경매와 2026타경371 임의경매의 진행관계, 병합·중복절차 처리 및 매각기일 변동 여부를 확인해야 합니다.
• 채권액 중복 검토. 오정농업협동조합의 근저당권 채권과 별도 경매 신청채권의 관계를 확인해야 합니다. 배당표상 단순 합계 320,000,000원이 실제 독립 채권 총액이라는 보장은 없습니다.
• 시세 조사. 2019년 거래가 170,000,000원을 현재 시세로 사용하지 말고, 인근 유사 다세대주택의 최근 실거래와 현재 매물가격을 비교해야 합니다.
• 건물 및 설비 점검. 난방, 급배수, 누수, 내부 마감 및 공용시설의 상태를 확인하고 수리비 가능성을 입찰가격에 반영해야 합니다.
• 동·호수 대조. 외벽 표시명 ‘영진빌라트 A동’, 등기부상 401호, 현장 출입구 및 실제 점유 호수가 일치하는지 확인해야 합니다.
• 관리비·조세 확인. 공용부분 관리비 체납과 당해세 등 배당에 영향을 미칠 수 있는 항목을 확인해야 합니다.
• 법원 원본 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 사건 진행내역을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “근저당 소멸”과 “보증금 인수 없음”은 다르다

이 물건은 등기부만 보면 이해하기 어렵지 않습니다. 2019.04.02 오정농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후의 경매개시결정은 정상적인 매각으로 소멸합니다. 과거의 신탁등기와 다른 근저당권들도 이미 말소된 상태입니다.

그러나 투자 판단을 어렵게 하는 핵심은 따로 있습니다. 보증금 5,000,000원의 실제 임차인 1명이 존재하는데, 전입신고일과 확정일자를 알 수 없다는 점입니다. 대항력과 배당 결과에 따라 매수인 인수 부담이 달라질 수 있으므로, 계산상 인수액 0원을 그대로 확정 비용으로 받아들여서는 안 됩니다.

가격 판단도 보수적이어야 합니다. 신건 최저가 99,000,000원은 감정가와 같지만, 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아 이 가격이 적정한지 평가하기 어렵습니다. 2019년의 거래가액 170,000,000원은 현재 시장가격의 대용치가 아닙니다. 더구나 소규모 다세대주택이라는 특성상 환금성과 개별 건물 상태가 가격에 미치는 영향을 확인해야 합니다.

결론은 입찰 보류 및 추가 확인입니다. 임차인의 전입·확정일자·배당요구, 실제 점유, 최신 매각물건명세서, 별도 경매사건 진행관계 및 비교 실거래 시세가 확인되기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 이 사건의 승부처는 낮아 보이는 감정가가 아니라 보증금 인수 위험을 확정하고, 실질취득 부담이 실제 시장가격보다 충분히 낮은지를 검증하는 것입니다.