의정부지방법원 2026타경70247. 경기도 의정부시 용현동 신도브래뉴아파트 101동 10층 1006호, 전용 84.9904㎡ 아파트가 경매에 나왔습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 328,000,000원. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 매각기일은 2026년 11월 5일입니다. 등기상 소유자는 이화진 씨이며, 채무자 역시 이화진 씨입니다. 케이디비생명보험주식회사가 147,996,590원을 청구하면서 임의경매가 개시됐습니다.

권리구조의 중심은 2016년 11월 9일 설정된 케이디비생명보험 근저당권입니다. 이것이 말소기준권리이며, 뒤에 설정된 모아저축은행 근저당권과 임의경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 우리은행·인천수산업협동조합·정혜진·고려상호저축은행·상상인저축은행 관련 근저당권도 이미 등기부에서 말소됐습니다. 다만 등기상 권리 소멸과 실제 점유·임대관계 확인은 다른 문제입니다. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 입찰 전 점유자를 확인해야 합니다.

가격 측면에서는 신건에 높은 점수를 주기 어렵습니다. 같은 단지의 최근 12개월 실거래 평균은 319,000,000원, 가장 최근인 2026년 10월 거래는 323,000,000원입니다. 최저가 328,000,000원은 두 기준 모두를 웃돕니다. 권리가 단순하다는 이유만으로 감정가에 응찰할 상황은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

핵심은 2016년 11월 9일의 케이디비생명보험 근저당권입니다. 을구 11번으로 설정된 이 근저당권이 말소기준이며, 이후 설정된 을구 14번 모아저축은행 근저당권 204,000,000원과 갑구 7번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 말소기준 이전에 설정됐던 근저당권과 압류도 이미 말소된 상태입니다. 따라서 확인된 등기상 권리구조만으로는 낙찰자가 승계할 근저당권이 나타나지 않습니다.

임차인 조사 내역상 확인된 임차인은 0명입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 소유자의 현재 거주 여부도 확정할 수 없으므로, 실제 점유자와 전입세대·임대차관계를 확인해야 합니다. 현재 산정 인수액 0원은 확인된 권리와 배당조건을 전제로 한 수치이지, 현장 점유와 모든 잠재적 임차권리까지 확인됐다는 의미는 아닙니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다 900만원 높은 신건

가격 판단의 기준은 같은 단지 신도브래뉴아파트 734세대의 전용 84.99㎡ 실거래입니다. 최근 12개월 거래 12건의 평균은 319,000,000원이며, 최신 거래는 2026년 10월 9층의 323,000,000원입니다. 경매 대상은 10층으로, 면적이 일치하는 거래들을 비교할 수 있습니다.

최근 실거래 최저는 308,000,000원, 최고는 338,000,000원으로 거래가격에 편차가 있습니다. 그러나 최고 거래가만 근거로 감정가의 적정성을 판단해서는 안 됩니다. 최근 평균은 319,000,000원이고, 가장 최근 거래가격도 323,000,000원입니다. 신건 최저가는 최근 평균보다 9,000,000원, 최신 거래보다 5,000,000원 높습니다.

유찰 시나리오에서는 1회 유찰 후 최저가가 262,400,000원, 2회 유찰 후에는 209,920,000원으로 낮아집니다. 이 가격들은 현재 신건 가격보다 유리한 비교구간이지만, 실제 유찰 여부와 향후 매각조건은 별도로 확인해야 합니다. 현재 제시된 신건 가격에서 명확한 할인 메리트가 있다는 뜻은 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 328,000,000원 가정)

위 표는 채권최고액 기준 배당 시뮬레이션입니다. 케이디비생명보험 근저당권의 2024.11.07 변경 채권최고액 167,760,385원 대신 종전 금액 192,000,000원을 반영한 가정이므로, 확정 배당표로 해석하면 안 됩니다. 집행비용도 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

신건 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 5,392,000원을 제외한 금액 중 322,608,000원이 채권자에게 배당되는 계산입니다. 이 가정에서는 모아저축은행이 채권최고액 204,000,000원 중 130,608,000원을 배당받고, 총 채권최고액 기준 73,392,000원의 미배당이 발생합니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원으로 산정됩니다.

회차별 배당·미배당 시나리오

매각가가 낮아질수록 채권자의 미배당금은 늘어나지만, 현재 확인된 등기상 권리관계를 전제로 하면 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 이는 매수인의 취득비용이 언제나 매각가만으로 확정된다는 의미는 아닙니다. 취득세·명도비용·체납 관리비 및 확인되지 않은 권리는 별도로 검토해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 의정부용현초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 일부 근린생활시설 및 공장 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 의정부 경전철 어룡역이 위치합니다. 감정평가에서는 전반적인 교통상황을 양호한 편으로 평가했습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 21층 건물입니다. 위생설비·급배수설비·승강기·소화전·화재탐지설비 등이 설치되어 있고, 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 내부는 벽지·타일 마감, 창호는 하이샷시 창호 등으로 조사됐습니다.
• 토지·도로. 아파트 건부지로 이용되는 평지이며, 단지 내외로 포장도로가 개설되어 있습니다. 토지이용계획상 제3종일반주거지역이고, 소로2류·소로3류·중로2류 도로와 접합니다.
• 토지이용 규제. 과밀억제권역 및 의정부용현초등학교 관련 상대보호구역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역이 표시되어 있습니다. 해당 지정기간은 2024.11.10~2029.11.09입니다. 개별 아파트 취득에 대한 허가 적용 여부와 조건을 확인해야 합니다.
• 공시지가·공부. 토지 공시지가는 1,529,000원/㎡입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 여부도 문제 없는 것으로 표시되어 있습니다.
• 환금성. 734세대의 2006년 준공 아파트로, 동일 면적의 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가격은 308,000,000~338,000,000원으로 분포해 층·향·내부 상태에 따른 적정가격 검토가 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 시세보다 높은 신건 가격. 최저가 328,000,000원은 최근 12개월 평균 319,000,000원의 102.8%입니다. 최신 거래 323,000,000원과 비교해도 높은 가격이므로, 신건 감정가 자체를 할인된 가격으로 판단하지 마세요.
• 유찰 후 가격 시나리오. 1회 유찰 가정가는 262,400,000원, 2회 유찰 가정가는 209,920,000원입니다. 단, 실제 유찰과 차기 매각가격은 확정된 사실이 아니므로 법원의 매각공고를 확인해야 합니다.
• 근저당권 변경등기. 케이디비생명보험 근저당권의 채권최고액은 최초 192,000,000원에서 167,760,385원으로 변경됐습니다. 예상배당표는 종전 최고액을 반영하고 있으므로 현행 등기 및 실제 채권계산서를 확인해야 합니다.
• 점유자·임대차 확인. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대확인서, 현황조사서, 매각물건명세서, 점유자의 실제 거주 상태를 함께 확인하고 선순위 대항력 임차인 존재 여부를 검토해야 합니다.
• 관리비 체납. 관리사무소를 통해 체납 관리비 및 공용부분 부담 가능성을 확인하세요. 명도 과정에서 발생할 비용도 별도로 반영해야 합니다.
• 토지이용 규제. 토지거래허가구역 지정과 관련하여 경매 취득의 허가 적용 여부와 이용조건을 확인하세요.
• 현장 상태 확인. 동일 면적 거래라도 실제 내부 수리 상태, 일조·향·조망·소음 등에 따라 가격 차이가 생길 수 있습니다. 감정평가와 현장 상태를 대조하세요.
• 매각서류 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 보류”

의정부 신도브래뉴 101동 1006호는 확인된 등기상 권리만 보면 매수인이 인수할 근저당권이 없는 비교적 단순한 경매물건입니다. 2016년 케이디비생명보험 근저당권이 말소기준이고, 이후 모아저축은행 근저당권도 매각으로 소멸합니다. 배당상 채권자의 미배당이 발생하더라도 그 금액이 낙찰자에게 자동 승계되는 구조는 아닙니다.

하지만 신건 최저가 328,000,000원은 최근 실거래 평균 319,000,000원보다 높습니다. 최신 거래가격도 323,000,000원으로, 현재 최저가에는 뚜렷한 할인 요소가 없습니다. 더구나 임대관계가 미상이고, 선순위 근저당권 최고액 변경등기와 배당 시뮬레이션 사이에도 차이가 있습니다. 따라서 권리가 단순하다는 장점만으로 입찰을 서두르기는 어렵습니다.

결론은 권리상 인수 부담은 제한적이나, 점유 확인과 가격 조정이 필요한 신건입니다. 현재는 최근 시세 대비 비싼 가격을 경계하고, 확인되지 않은 점유관계를 정리한 뒤 유찰 여부와 적정 응찰가를 판단하는 접근이 적절합니다. 권리는 조건부 합격, 신건 가격은 보류. 이 물건의 관건은 말소되는 근저당권보다 실제 얼마에 취득할 것인가에 있습니다.