의정부지방법원 2026타경70397. 경기도 양주시 삼숭동 양주자이아파트 107동 10층 1003호, 전용 123.0401㎡ 아파트입니다. 소유자는 이정자이며, 등기부상 2020년 현대캐피탈주식회사가 설정한 채권최고액 295,200,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 같은 금융기관의 채권최고액 40,800,000원 근저당권이 추가되었고, 현대캐피탈의 임의경매개시결정과 양주시 압류가 뒤따랐습니다. 두 근저당권과 후순위 등기 권리는 매각으로 소멸하는 구조이며, 확인된 임차인 신고도 없어 매수인 인수 예상액은 0원입니다.
문제는 가격입니다. 이 아파트는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로, 최저매각가가 감정가와 같은 357,000,000원입니다. 하지만 양주자이1단지 동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 322,857,142원, 최신 거래가는 310,000,000원입니다. 과거 거래까지 포함한 전체 12건 평균 337,750,000원보다도 신건 최저가가 높습니다. 특히 최근 거래 수준이 이전보다 10.0% 낮아진 추세이므로, 과거 고가 거래를 근거로 신건 가격을 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70397 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 삼숭동 686-1 양주자이아파트 107동 10층 1003호 |
| 도로명주소 | 경기도 양주시 삼숭로38번길 78-30 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 123.0401㎡ · 방4·거실·주방/식당·드레스실·발코니 등 · 지상 15층 중 10층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 경량철골트러스지붕 |
| 소유자 | 이정자 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 357,000,000원 / 357,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 / 청구 | 현대캐피탈주식회사 / 191,069,988원 |
| 말소기준권리 | 2020.06.18 현대캐피탈주식회사 근저당권 · 채권최고액 295,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2020.06.18 설정된 현대캐피탈 근저당권입니다. 채무자는 이철우, 근저당권자는 현대캐피탈주식회사이며, 채권최고액은 295,200,000원입니다. 2021.04.23 설정된 추가 근저당권 40,800,000원도 동일한 금융기관 명의의 후순위 권리로서 매각으로 소멸합니다.
2026.03.03 등기된 현대캐피탈의 임의경매개시결정과 2026.05.21 양주시 압류 역시 말소기준권리 이후의 등기입니다. 양주시 압류 등기는 매각으로 소멸하는 구조지만, 실제 체납세액 및 조세의 우선 배당 여부는 별도로 확인해야 합니다. 등기가 소멸한다는 사실과 세금이 배당에 미치는 영향은 구분할 필요가 있습니다.
과거 등기 중 중소기업은행 근저당권 201,600,000원 및 273,600,000원, 교보생명보험주식회사 근저당권 249,600,000원 등은 이미 말소된 이력입니다. 서울특별시도봉구의 과거 압류도 해제되어 말소되었습니다. 따라서 과거 등기상의 채권최고액을 현재의 인수채무에 합산하면 안 됩니다.
② 시세 비교 — 최근 거래가 말해주는 가격 부담
양주자이1단지는 786세대 규모로, 2005.08.05 준공된 아파트단지입니다. 이번 경매물건의 전용면적은 123.0401㎡이며, 비교 거래 역시 전용 123.04㎡로 면적이 일치합니다.
동일 평형 실거래 전체 12건 평균은 337,750,000원이지만, 이전의 높은 거래가격이 포함되어 있습니다. 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 322,857,142원과 최신 거래 310,000,000원을 우선해서 볼 필요가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 123.04㎡ | 8 | 310,000,000원 |
| 2026.03 | 123.04㎡ | 8 | 310,000,000원 |
| 2026.02 | 123.04㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 2025.11 | 123.04㎡ | 13 | 300,000,000원 |
| 2025.08 | 123.04㎡ | 9 | 340,000,000원 |
| 2025.08 | 123.04㎡ | 9 | 340,000,000원 |
| 2025.06 | 123.04㎡ | 7 | 350,000,000원 |
| 2025.01 | 123.04㎡ | 11 | 390,000,000원 |
| 2024.10 | 123.04㎡ | 11 | 390,000,000원 |
| 2024.07 | 123.04㎡ | 15 | 355,000,000원 |
| 2024.04 | 123.04㎡ | 9 | 348,000,000원 |
| 2023.07 | 123.04㎡ | 8 | 310,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 123.04㎡ | 7건 | 322,857,142원 |
| 전체 평균 | 123.04㎡ | 12건 | 337,750,000원 |
전체 거래가격의 범위는 300,000,000원~390,000,000원입니다. 그러나 높은 가격에 거래된 과거 사례보다는 최근 거래 수준이 중요합니다. 2025년 거래 중 390,000,000원 사례가 있지만, 2026년 2월과 3월에는 310,000,000원 거래가 확인됩니다. 최근 거래가 이전 거래보다 낮아지는 흐름이 뚜렷합니다.
전체 12건 평균 대비: 105.7%
최신 거래가: 310,000,000원
최근 거래 추세: -10.0%
신건 최저가는 최근 12개월 평균보다 34,142,858원 높고, 최신 거래가보다 47,000,000원 높습니다. 최근 거래 추세까지 하락 중이므로 신건 감정가에 응찰하면 최근 시세보다 비싸게 취득할 위험이 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 357,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권최고액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,798,000원 |
| 1. 을구 6번 근저당 · 현대캐피탈 | 295,200,000원 | 295,200,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당 · 현대캐피탈 | 40,800,000원 | 40,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 15,202,000원 |
신건 매각가 357,000,000원을 기준으로 집행비용 5,798,000원을 공제하고, 근저당권 채권최고액 합계 336,000,000원을 배당하면 소유자 잔여액은 15,202,000원으로 계산됩니다. 이는 채권최고액을 배당액으로 가정한 단순 시뮬레이션입니다. 실제 확정 채권액과 당해세 및 배당 우선순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 매수인 인수 예상액은 0원입니다.
유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 최저매각가 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 357,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 285,600,000원 | 55,198,400원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 228,480,000원 | 111,518,720원 | 0원 |
1회 유찰 시 최저매각가는 285,600,000원, 2회 유찰 시에는 228,480,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 이러한 가격에서는 최근 실거래 평균과 비교할 때 가격상 여유가 생길 수 있습니다. 다만 해당 가격으로 실제 유찰되거나 낙찰된다는 의미는 아닙니다.
시나리오에서 발생하는 55,198,400원 또는 111,518,720원의 미배당액은 채권자에게 배당되지 않는 금액을 뜻합니다. 낙찰자가 추가로 인수하는 금액이 아닙니다. 매수인 인수 예상액은 모든 시나리오에서 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 양주시 삼숭동 소재 삼숭주민자치센터 남측 인근입니다. 주변에는 각급 학교, 아파트단지 및 근린생활시설이 있으며, 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 단지 내 도로가 외곽 공도와 연결되어 있으며, 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지상 15층 건물 중 10층입니다. 내부는 방4·거실·주방/식당·드레스실·발코니 등으로 이용되고 있으며, 위생·급배수·전기·승강기·주차장시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지 및 규제. 제2종일반주거지역과 자연녹지지역이 관련되어 있으며, 성장관리권역·소하천구역·교육환경 보호구역 등의 제한사항이 확인됩니다. 소하천구역 저촉 등 구체적인 적용 범위는 토지이용계획 원본에서 확인해야 합니다.
- 공시지가. 771,900원/㎡입니다. 공부와의 차이는 보고되지 않았고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 786세대 규모의 양주자이1단지로 동일 면적 실거래 사례가 존재합니다. 다만 거래가격은 300,000,000원~390,000,000원으로 편차가 있고, 최근 거래 추세가 -10.0%이므로 과거 고가 거래를 현재 매도가격으로 기대하는 것은 신중해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 최저매각가가 최근 12개월 평균의 110.6%입니다. 최근 시세보다 비싸게 취득하지 않도록 응찰가 상한을 별도로 검토해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세는 -10.0%입니다. 전체 평균 337,750,000원보다 최근 평균 322,857,142원과 최신 거래가 310,000,000원에 더 큰 비중을 두어야 합니다.
- 유찰 타이밍. 단지 평균 유찰 횟수는 1.1회입니다. 1회 유찰 시 285,600,000원, 2회 유찰 시 228,480,000원의 최저가 시나리오를 비교하되 실제 매각기일과 변경 공고를 확인해야 합니다.
- 점유 및 명도. 임차인 신고는 없으나 실제 점유자가 확정된 것은 아닙니다. 현황조사서·전입세대확인서·매각물건명세서를 대조하고 점유자의 신분과 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 양주시 압류. 2026.05.21 압류 등기가 존재합니다. 매각으로 등기 소멸이 예정되더라도 관련 체납세액과 조세채권의 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 근저당 채권액. 현대캐피탈의 근저당 채권최고액 합계는 336,000,000원이고 신청 청구액은 191,069,988원입니다. 실제 채권계산서에 따른 배당액은 단순 예상배당과 다를 수 있습니다.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납 여부와 금액을 관리사무소에 확인하고 실제 취득비용에 반영해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서· 감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
의정부지방법원 2026타경70397은 권리구조만 놓고 보면 비교적 단순한 경매물건입니다. 2020년 현대캐피탈 근저당권을 기준으로 후순위 근저당권과 경매개시결정, 압류 등기는 매각으로 소멸하며, 확인된 임차인 신고도 없습니다. 매수인 인수 예상액은 0원입니다.
그러나 가격은 다른 문제입니다. 감정가이자 신건 최저가인 357,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 322,857,142원보다 34,142,858원 높습니다. 최신 거래가 310,000,000원과 비교하면 차이가 더 커집니다. 최근 거래 추세도 -10.0%이므로 현재 가격에서 상승 여력을 낙관하기 어렵습니다.
같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수가 1.1회인 점을 참고하면, 신건에서 서둘러 응찰할 이유는 크지 않습니다. 유찰 후 최저가가 285,600,000원 또는 228,480,000원으로 조정되는 시나리오를 살펴보면서, 실제 거래 흐름과 점유·세금 관계를 다시 확인하는 편이 합리적입니다.
결론은 명확합니다. 권리분석상 인수 부담은 작지만, 신건 최저가가 최근 시세의 110.6%이고 거래 추세까지 하락하고 있습니다. 지금은 가격 메리트가 부족하며, 유찰 후 가격 조정을 기다려 검토할 물건입니다.
