의정부지방법원 2026타경70416. 이번 물건은 경기도 의정부시 호원동 호암로 73에 자리한 삼성솔리체 에이동 203호, 전용 57.62㎡ 오피스텔입니다. 지상 7층 건물의 2층에 위치하며, 등기상 소유자는 이은국입니다. 2021년 6월 4일 소유권을 이전받았고 당시 등기된 거래가액은 202,500,000원입니다.

권리관계의 중심은 2025년 7월 25일 설정된 이종민 명의 근저당권입니다. 채권최고액은 150,000,000원이며, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 근저당권이 한강자산관리대부로 이전되고 근저당권부채권에 질권이 설정되는 과정을 거쳐 2026년 3월 임의경매가 개시됐습니다.

권리 자체는 매각으로 정리되는 구조이지만, 등기상 전세권과 실제 임대차는 구별해야 합니다. 확인된 임차인 신고는 없으나 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 실제 점유자와 선순위 대항력 여부를 확인하기 전까지는 임차인 위험이 완전히 해소됐다고 단정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2025년 근저당

말소기준권리는 2025.07.25 설정된 을구 12번 근저당권입니다. 당시 근저당권자는 이종민, 채무자는 소유자 이은국이며 채권최고액은 150,000,000원입니다.

2026년 1월 28일 근저당권이 주식회사 한강자산관리대부로 이전됐고, 2026년 2월 4일 엠지캐피탈주식회사의 근저당권부채권 질권설정이 등기됐습니다. 이러한 권리이전과 질권설정은 기존 근저당권에 연결된 권리관계이므로, 별도의 독립된 근저당 채권최고액을 추가하는 방식으로 계산해서는 안 됩니다.

을구 13번에는 같은 날 설정된 전세금 5,000,000원의 전세권이 있습니다. 전세권자는 이종민이고, 존속기간은 2025.07.25부터 2027.07.24까지입니다. 이 전세권은 말소기준권리 이후 등기된 권리로 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다.

② 시세 비교 — 90.8%의 함정

삼성솔리체의 거래 비교자료에는 실거래 1건이 확인됩니다. 거래금액은 217,000,000원이며, 이 금액을 기준으로 계산하면 현재 최저매각가 197,000,000원은 거래가의 90.8%입니다.

표본 거래는 2021년 7월에 이루어졌습니다. 현재 경매의 매각기일은 2026년 11월 5일이므로, 이 거래를 현시점 시세로 그대로 적용하기 어렵습니다. 더욱이 거래 전용면적은 61.35㎡로, 경매 대상 전용면적 57.62㎡와 차이가 있습니다.

최저매각가는 과거 거래금액보다 20,000,000원 낮습니다. 그러나 이 차이에는 거래 시점과 전용면적 차이가 반영되지 않았습니다. 따라서 90.8%라는 비율이 곧 현재 시장가격 대비 할인율을 의미하지는 않습니다.

삼성솔리체는 총 28세대이고 사용승인 관련 준공일은 2016.05.20입니다. 비교 가능한 거래가 1건으로 제한되는 만큼, 향후 재매각이나 환금성 평가에서도 거래 표본 부족을 고려해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 197,000,000원 가정)

채권최고액을 기준으로 한 예상배당입니다. 근저당권은 한강자산관리대부로 이전됐고 근저당권부채권에 엠지캐피탈의 질권이 설정되어 있으므로 실제 배당 수령자와 순서는 관련 권리관계 확인이 필요합니다. 신청채권자의 청구금액은 111,238,356원이며, 위 표는 확정 배당표가 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영될 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격과 미배당 변화

현재 회차는 감정가의 100%인 신건입니다. 이후 유찰을 가정한 시나리오에서는 최저매각가가 80%, 64%로 낮아집니다. 다만 이 계산은 실제 유찰 또는 향후 매각기일 확정을 뜻하지 않습니다.

시뮬레이션상 1회 유찰 시 채권 미배당액은 406,400원, 2회 유찰 시 31,485,120원으로 증가합니다. 이는 채권자에게 배당되지 못하는 금액이며, 제시된 권리관계에서 매수인에게 그대로 이전되는 채무는 아닙니다.

다만 이 시나리오는 인수 대상 임차권이 새로 확인되지 않는다는 전제입니다. 실제 점유자가 대항력 있는 임차인으로 확인되면 인수액과 실질취득비용을 별도로 다시 계산해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 의정부시 호원동 소재 망월사역 남측 인근에 위치합니다. 근린생활시설·공동주택·오피스텔이 혼재된 지역이며, 감정평가상 주변 환경은 보통입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 수도권 지하철 1호선 망월사역이 있습니다. 대중교통 이용 편의는 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 7층 건물 중 2층 203호입니다. 위생설비, 급배수설비, 소화설비, 승강기설비 및 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 대상 토지는 동측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다. 토지 형상은 부정형이고 대체로 평탄합니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역입니다. 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 및 한강수계 폐기물매립시설 설치제한지역 관련 규제가 확인됩니다.
• 토지. 토지면적은 1,249.0㎡이며, 공시지가 자료상 1㎡당 1,494,000원입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 공부와 실제 이용상태 사이에 별도로 지적된 차이는 없습니다.
• 환금성. 삼성솔리체는 28세대 규모이며 준공일은 2016.05.20입니다. 확인된 비교 거래가 1건으로 제한되어 매매가격의 대표성과 실제 환금성을 추가 검토할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실제 점유자 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 현황조사서, 주민등록 전입세대, 상가건물 해당 여부에 따른 사업자등록 및 실제 점유 상황을 확인하고 대항력 있는 임차인이 존재하는지 검토해야 합니다.
• 전세권 말소 확인. 을구 13번 전세권은 말소기준권리 이후 설정됐으며 전세금은 5,000,000원입니다. 매각물건명세서에서 인수 여부와 특수 매각조건을 최종 확인해야 합니다.
• 근저당권 이전과 질권 확인. 이종민 명의로 설정된 근저당권이 한강자산관리대부로 이전됐고, 엠지캐피탈의 질권도 설정돼 있습니다. 배당요구와 채권 승계 내역을 대조해야 합니다.
• 과거 경매기록 확인. 2023년 호원새마을금고 신청 경매는 취하됐고, 2024년 경매개시결정도 이후 취소되어 말소됐습니다. 반복 경매 진행의 경위와 기존 채무 정리 과정을 확인할 필요가 있습니다.
• 현재 시세 재확인. 2021년 7월 실거래가 217,000,000원을 현재 시세로 대체해서는 안 됩니다. 인근 오피스텔의 유사 면적·층수·준공연도별 최신 실거래와 매물가격을 비교해야 합니다.
• 관리비·명도. 미납 관리비와 실제 점유자의 인도 가능 여부를 확인해야 합니다. 임대관계가 확인되지 않은 만큼 명도비용을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
• 입찰가격. 신건 최저가 197,000,000원은 비교표본의 90.8%이지만, 비교표본이 오래되어 가격 메리트가 입증된 것은 아닙니다. 최신 시세를 확인한 후 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 입찰 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트 확정”

이 물건의 장점은 등기상 권리관계의 정리 가능성입니다. 2025년 근저당권을 말소기준으로 후순위 전세권과 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 실제 임차인과 대항력 문제를 별도로 확인해야 합니다. 또한 비교 대상인 실거래 217,000,000원은 2021년 7월의 단일 거래이므로 현재 시세를 대표한다고 보기 어렵습니다.

최저매각가 197,000,000원이 과거 거래보다 20,000,000원 낮다는 점은 확인되지만, 그것만으로 시세차익이나 가격상 이점을 입증할 수 없습니다. 현재 회차는 감정가의 100%인 신건이고, 28세대 오피스텔의 거래 표본도 제한적입니다.

결론은 ‘등기상 인수 부담은 낮지만, 임대차와 가격 검증이 먼저’입니다. 실제 점유자와 권리 인수 여부를 확인하고, 현시점 시세와 환금성을 검증한 뒤 접근하는 것이 합리적입니다. 단순히 실거래 대비 90.8%라는 수치만 보고 신건 입찰을 결정할 단계는 아닙니다.