의정부지방법원 2026타경70574. 경기도 동두천시 생연동 생연주공아파트 101동 14층 1406호입니다. 실거래 비교 대상 전용면적은 37.67㎡이고, 1996년 10월 사용승인된 504세대 아파트단지입니다. 소유자 안혜경 씨가 2019년 2월 매매계약을 통해 거래가 64,000,000원에 취득한 물건으로, 같은 해 3월 삼성생명보험에 채권최고액 53,900,000원의 근저당권을 설정했습니다.

그 뒤 롯데캐피탈 가압류가 등록됐고, 과거 삼성생명보험이 신청했던 임의경매는 취하됐습니다. 현재 진행 중인 사건은 롯데캐피탈이 신청한 강제경매입니다. 등기상 말소기준은 삼성생명보험 근저당이며, 그 이후의 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리 정리가 잘 되는 것과 적정 가격에 취득하는 것은 별개의 문제입니다.

동일 면적의 가장 최근 거래는 2026년 7월 60,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 60,400,000원에 불과합니다. 현재 최저매각가 71,000,000원은 두 가격 모두보다 높습니다. 특히 거래 추세가 하락하고 있어 오래된 고가 거래를 포함한 전체 평균만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 삼성생명 근저당이 기준

핵심은 2019년 3월 5일 삼성생명보험 근저당권입니다. 해당 근저당권의 채권최고액은 53,900,000원이며 말소기준권리로 작용합니다. 이후 설정된 롯데캐피탈 가압류 29,992,619원과 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

과거 설정된 한국주택은행 근저당권 및 의정부신곡새마을금고 근저당권은 이미 말소됐습니다. 국민건강보험공단 압류도 2016년 4월 말소됐으므로 현재 살아 있는 선순위 압류로 취급하지 않습니다. 삼성생명보험의 과거 임의경매개시결정 역시 취하되어 말소됐고, 현재 사건은 별도로 진행 중인 롯데캐피탈의 강제경매입니다.

② 시세 비교 — 신건 가격이 최근 시세의 117.5%

생연주공아파트(1단지) 동일 면적 37.67㎡의 실거래 내역입니다. 전체 12건의 평균은 67,666,666원이지만, 과거 거래에는 80,000,000원과 92,500,000원 등 현재보다 높은 거래가 포함되어 있습니다. 따라서 가격 판단은 최근 12개월 평균 60,400,000원과 최신 거래 60,000,000원을 우선해야 합니다.

최근 12개월 실거래 평균은 60,400,000원이고, 가장 최근인 2026년 7월 거래는 60,000,000원입니다. 현재 신건 최저가 71,000,000원은 최근 평균의 117.5%이며, 최신 거래가보다도 높습니다.

전체 12건 평균 67,666,666원을 사용하면 최저가가 전체 평균의 104.9%로 보입니다. 그러나 이는 과거 고가 거래가 포함된 평균입니다. 최근 거래를 중심으로 보면 현재 가격의 고평가 정도가 더 분명해집니다. 특히 최근 거래 추세가 과거 대비 17.1% 하락한 상태라는 점을 무시할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 71,000,000원 가정)

현재 최저가에 매각된다고 가정할 때의 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용과 삼성생명보험 근저당권을 반영하면 롯데캐피탈 관련 채권에 일부 미배당이 발생하는 구조입니다.

집행비용 1,678,000원은 추정치입니다. 예상 총 미배당액은 46,797,274원이며 소유자 잔여액은 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액은 법원의 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

회차별 배당·인수 비교

회차가 진행될수록 매각대금이 감소하고 채권자의 미배당액은 증가합니다. 하지만 제시된 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 이는 채권자가 전액 배당받지 못하더라도 말소되는 채권의 미배당액을 매수인이 자동으로 부담하지 않는다는 의미입니다.

다만 실제 임차인 점유관계가 확인되지 않았다는 점은 별도로 남습니다. 등기상 채권 미배당에 따른 인수 위험과 미확인 점유자의 대항력 위험은 서로 다른 문제입니다. 실제 대항력 임차인이 확인되는 경우에는 그 보증금과 배당 여부를 반영하여 실질취득액을 다시 계산해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 동두천시 생연동 보산초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주위에는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 혼재하며 아파트로서 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 용이합니다. 인근에 버스정류장이 있으며 수도권 전철 1호선 보산역이 근거리에 있어 전반적인 교통 편의는 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식조, 철근콘크리트 평슬래브지붕의 15층 건물 중 14층입니다. 방 2개·주방·욕실·현관·발코니 등으로 이용되며 도시가스·개별난방·승강기·급배수 설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 북서측과 남서측으로 소로에 접하고, 동측 및 북동측으로 중로와 접합니다. 부지는 북측 하향 완경사의 부정형 토지입니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 성장관리권역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 및 교육환경 관련 보호구역 등의 규제를 받습니다. 공시지가는 731,800원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 관련 사항은 확인되지 않으며 공부와의 차이는 없습니다. 다만 실제 내부 유지관리 상태와 수선 필요 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 504세대 아파트단지로 동일 면적 거래사례는 존재합니다. 그러나 최근 실거래 수준이 과거 거래보다 낮아졌으며, 추세 지표도 -17.1%로 하락하고 있습니다. 매도 시 기대가격을 과거 고가 거래에 맞추는 것은 위험합니다.
• 경매 이력. 단지 통계상 평균 유찰 횟수는 0.8회, 매각률은 50.0%입니다. 이 수치만으로 현재 회차의 낙찰 가능성이나 향후 낙찰가격을 확정할 수는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 기준으로 응찰가 판단. 현재 최저가 71,000,000원은 최근 12개월 평균 60,400,000원의 117.5%입니다. 전체 평균 67,666,666원보다 최근 평균과 최신 거래 60,000,000원을 우선 비교해야 합니다.
• 하락 추세 확인. 최근 거래 추세가 -17.1%입니다. 단순히 오래된 거래 최고가 92,500,000원과 감정가를 비교해 할인된 물건으로 판단해서는 안 됩니다.
• 유찰 시나리오 검토. 1회 유찰 가정 56,800,000원, 2회 유찰 가정 45,440,000원을 기준으로 가격 차이를 비교하세요. 실제 다음 매각기일과 최저가 변경 여부는 법원 공고를 확인해야 합니다.
• 점유·임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 확인된 임차인 신고가 없다는 사실만으로 실제 점유자 부재나 임차보증금 위험 부재를 단정하지 마세요. 전입세대, 현황조사, 매각물건명세서 및 현장을 대조해야 합니다.
• 롯데캐피탈 채권 중복 여부. 가압류 29,992,619원과 강제경매 청구 32,226,655원이 각각 존재합니다. 동일 회사의 관련 청구이므로 두 채권의 관계를 확인하고 예상배당표의 중복계상 가능성을 검토해야 합니다.
• 과거 경매 취하 확인. 삼성생명보험의 2025년 임의경매개시결정은 2025년 10월 30일 취하를 원인으로 2025년 11월 4일 말소됐습니다. 현재 진행 중인 사건은 2026년 3월 개시된 롯데캐피탈 강제경매입니다.
• 명도·관리비. 점유관계에 따른 명도 비용과 공용부분 미납관리비 승계 가능성을 확인하세요. 등기상 인수액 0원과 실제 취득 후 부대비용 0원은 같은 의미가 아닙니다.
• 원본 서류 및 실제 배당 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 실거래 내역을 입찰 전에 재확인하세요. 당해세·최우선변제·집행비용과 동일 채권자 중복청구 여부에 따라 배당은 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 매력적이지 않다”

동두천 생연주공 1406호의 등기상 권리는 비교적 이해하기 쉬운 구조입니다. 2019년 삼성생명보험 근저당이 말소기준이고, 롯데캐피탈 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이미 말소된 과거 권리도 남아 있지 않습니다. 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 현재 최저매각가 71,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 60,400,000원보다 높습니다. 최신 거래 역시 60,000,000원이고, 실거래 추세는 -17.1% 하락입니다. 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균을 근거로 신건 가격을 정당화하기 어렵습니다.

1회 유찰 시 제시된 가격은 56,800,000원으로 최근 평균보다 낮아지지만, 해당 가격이 실제로 형성될지 또는 그 가격에서 낙찰받을 수 있을지는 알 수 없습니다. 또한 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 임차인 대항력 여부를 확인하기 전에는 권리 위험이 완전히 해소됐다고 단정해서도 안 됩니다.

결론은 권리구조 양호, 신건 가격 보류입니다. 현재 회차에서는 최근 시세보다 높은 최저가와 하락 추세가 결정적인 약점입니다. 점유관계를 확인하고, 최근 실거래를 기준으로 응찰가격을 보수적으로 설정하는 것이 합리적입니다.