의정부지방법원 2026타경70625. 경기 양주시 덕계동 금광포란재1차아파트 102동 402호, 전용면적 55.5927㎡의 아파트입니다. 2002년 사용승인을 받은 498세대 규모 단지이며, 해당 물건은 지상 15층 건물의 4층에 자리합니다. 현재 소유자 박영천은 2008년 9월 23일 거래가액 64,047,000원으로 소유권을 이전받았습니다.

이번 경매의 핵심은 채무 규모와 매수인이 실제 부담하는 금액을 구분하는 것입니다. 등기상 근저당권 채권최고액은 163,200,000원이고, 후순위 가압류도 여럿 존재합니다. 하지만 경매에서 채권자들이 전액 배당받지 못한다는 사실이 곧 매수인의 채무 인수를 의미하지는 않습니다. 제시된 배당 추정에서는 채권자 미배당액이 199,847,665원 발생하지만, 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.

그렇다고 무조건 안전한 물건으로 단정할 수는 없습니다. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 확인된 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 점유자 또는 대항력 있는 임차인이 없다는 사실은 서로 다릅니다. 입찰 전 점유관계 조사가 필요한 이유입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 농협은행 근저당

이 사건의 말소기준권리는 2022년 4월 27일 접수된 을구 9번 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 163,200,000원이며, 등기상 채무자는 주식회사대성에프앤비입니다. 따라서 소유자 박영천과 근저당권상 채무자가 동일하지 않다는 특징이 있습니다.

2025년 8월 4일 해당 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전되었고, 같은 회사가 2026년 3월 임의경매를 신청했습니다. 이는 기존 근저당권의 채권자 지위가 이전된 것으로, 별도의 새로운 선순위 근저당권이 설정된 것은 아닙니다.

임차인·점유관계 — 신고는 없지만 실제 점유 확인이 필요

현재 확인된 실제 임차인은 0명입니다. 다만 감정요항표에 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 누가 거주하거나 점유하는지 확정되지 않았습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자가 존재한다면 대항력 유무도 별도 판단해야 합니다.

특히 말소기준일보다 먼저 주택을 인도받고 주민등록을 마쳐 대항요건을 갖춘 임차인이 있다면, 그 임차인의 배당 여부와 잔여 보증금에 따라 매수인 인수 위험이 달라질 수 있습니다. 현재의 인수 추정액 0원은 실제 점유·전입관계까지 확인된 확정 금액을 뜻하지 않습니다.

② 시세 비교 — 최근 평균과 거의 같고, 최신 거래보다 비싸다

금광 단지의 동일 전용면적대인 55.59㎡ 실거래 12건을 비교합니다. 거래 시점은 2025년 12월부터 2026년 10월까지이며, 최근 12개월 평균은 132,166,666원입니다. 감정가 132,000,000원과 사실상 비슷한 가격 수준입니다.

최근 12개월 평균과 신건 최저가를 비교하면 132,000,000원 ÷ 132,166,666원 = 약 99.9%입니다. 평균보다 불과 166,666원 낮은 수준이므로, 이를 의미 있는 할인이라고 평가하기는 어렵습니다.

더 중요한 것은 최신 거래입니다. 2026년 10월 거래가는 128,000,000원인데, 신건 최저가이자 현재 추정 실질취득액은 132,000,000원입니다. 즉 최신 거래 대비 4,000,000원, 약 3.1% 높은 가격입니다. 취득 과정에서 추가되는 비용까지 고려하면 입찰자에게 유리한 가격 차이가 확보되었다고 보기 어렵습니다.

특히 본건은 4층이고 최신 실거래는 9층입니다. 층뿐 아니라 향·내부 수리상태·조망·점유상태가 확인되지 않은 만큼, 최신 거래보다 비싼 가격을 정당화할 개별적 우위가 있는지도 살펴봐야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 132,000,000원 가정)

채권자들의 등기상 채권 규모와 실제 배당 가능액은 상당히 다릅니다. 현재 매각가를 기준으로 집행비용 2,648,000원을 먼저 반영하면, 채권자에게 배분 가능한 금액은 129,352,000원입니다. 제시된 추정에서는 전액이 말소기준 근저당권 배당에 사용되고, 후순위 가압류권자에게 돌아가는 금액은 없습니다.

근저당권의 163,200,000원은 채권최고액 기준입니다. 농협은행 명의로 최초 설정된 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전등기되었으므로, 실제 배당 수령 주체와 확정 채권액은 배당절차에서 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

유찰 회차별 배당 및 매수금액 시나리오

현재는 유찰되지 않은 신건입니다. 아래는 제시된 유찰별 최저매각가와 채권자 미배당 추정치를 비교한 것입니다. 유찰 후의 가격은 향후 실제 매각가격이 확정됐다는 의미가 아니라, 각 회차의 가정에 따른 비교값입니다.

유찰이 진행될수록 채권자의 미배당액은 늘어나지만, 현재 확인된 등기권리 기준으로는 매수인 인수액이 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 미확인 선순위 임차권 등 별도 인수 요소가 없다면, 매수인의 실질취득금액은 해당 회차의 낙찰가를 중심으로 결정됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 양주시 덕계동 소재 덕계근린공원 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 지하철 1호선 덕계역과 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가에서는 교통상황을 보통으로 평가하고 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트벽식조 박공지붕 건물로, 사용승인일은 2002년 2월 9일입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지·승강기 설비가 있습니다.
• 평면. 전용 55.5927㎡의 아파트로 방 3개, 거실, 주방·식당, 욕실 2개, 발코니와 현관으로 구성되어 있습니다. 본건은 15층 중 4층입니다.
• 토지. 공동주택 건부지이며 인접 토지 대비 완경사의 사다리형 토지입니다. 단지 내부에 포장도로가 개설되어 있습니다.
• 규제. 토지이용계획상 제1종·제2종일반주거지역, 보전관리지역 관련 사항과 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 확인됩니다. 공시지가는 683,800원/㎡입니다. 개별 필지 및 건물에 적용되는 구체적인 제한은 입찰 전 확인이 필요합니다.
• 건축물 확인. 감정평가상 공부와의 차이는 보고되지 않았고, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 내부 현황은 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 498세대 규모의 아파트이며 동일 전용면적대에서 최근 12개월 12건의 실거래가 확인됩니다. 다만 거래가격이 110,000,000원에서 145,000,000원까지 차이를 보이고, 최근 거래가 128,000,000원이라는 점에서 매도 시점과 개별 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최신 거래 대비 입찰가 검토. 2026년 10월 동일 전용면적대 9층 거래가 128,000,000원입니다. 본건 4층의 최저가 132,000,000원은 이보다 4,000,000원 높습니다. 개별 호수의 상태가 그 차이를 정당화하는지 확인해야 합니다.
• 최근 가격 조정 반영. 2026년 6월 141,500,000원에서 8월 120,000,000원으로 낮아진 거래 흐름과 10월 128,000,000원 거래를 함께 살펴야 합니다. 과거 높은 실거래만을 기준으로 시세를 판단하지 않아야 합니다.
• 실제 점유자 조사. 확인된 임차인 신고는 없으나 임대관계는 미상입니다. 소유자 점유인지 제3자 점유인지 확인하고, 임차인이 존재한다면 전입·확정일자·보증금·배당요구 사항을 검토해야 합니다.
• 선순위 임차권 가능성. 말소기준일은 2022년 4월 27일입니다. 해당 날짜보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인이 있는지 확인해야 하며, 확인되기 전에는 보증금 인수 위험을 확정적으로 배제할 수 없습니다.
• 근저당권 이전 확인. 농협은행의 2022년 근저당권은 2025년 농업협동조합자산관리회사로 이전되었습니다. 경매신청채권자와 이전등기의 관계를 원본으로 대조하고, 실제 배당채권과 권리관계를 확인해야 합니다.
• 가압류 말소 여부. 2021년 김소연 가압류는 이미 말소된 권리입니다. 반면 2024년 설정된 가압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다. 과거 말소된 권리와 현재 유효한 등기를 구분해야 합니다.
• 관리비·인도 부담. 미납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 금액과 실제 점유자에 대한 인도 가능성을 확인해야 합니다. 명도·수리·취득 관련 비용 역시 입찰가와 별도로 고려해야 합니다.
• 유찰 회차별 재검토. 현재 최저가 132,000,000원과 1회 유찰 가정 105,600,000원, 2회 유찰 가정 84,480,000원의 가격 차이가 큽니다. 유찰 시에는 최신 실거래 및 점유관계를 다시 확인해 판단해야 합니다.
• 원본 서류 최종 확인. 2026년 10월 22일 발급 등기사항전부증명서를 바탕으로 한 권리관계와 실제 매각기일의 등기·매각물건명세서·현황조사·배당요구 현황이 일치하는지 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수액이 없다고 신건 가격까지 매력적인 것은 아니다”

이 사건은 권리분석의 뼈대가 비교적 명확합니다. 2022년 농협은행 근저당권이 말소기준이고, 그 권리는 농업협동조합자산관리회사로 이전되었으며, 이후 설정된 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 제시된 배당 추정에서 채권자 미배당액이 199,847,665원에 달하더라도, 현재 확인된 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 실제 임대관계가 미상이라는 점은 반드시 해결해야 할 확인 사항입니다. 신고된 임차인이 없다는 사정만으로 선순위 대항력 임차인이 존재하지 않는다고 단정할 수 없습니다. 권리분석의 최종 판단은 실제 점유와 임차관계를 확인한 뒤에 내려야 합니다.

가격도 적극적인 평가를 주기 어렵습니다. 신건 최저가이자 현재 실질취득 추정액인 132,000,000원은 최근 12개월 평균 132,166,666원의 99.9%로 사실상 시세와 같습니다. 더욱이 최신 실거래 128,000,000원보다 높은 수준입니다. 최근 거래가격이 6월 고점보다 낮아진 점까지 고려하면, 감정가 그대로 응찰해서 확실한 가격상 이점을 얻는 구조는 아닙니다.

결론은 “등기상 권리 구조는 비교적 단순, 점유 확인은 필수, 신건 가격 매력은 부족”입니다. 현 회차에서는 권리의 단순함보다 실제 점유와 가격 적정성 검증이 우선입니다. 유찰로 가격이 낮아지더라도 확인되지 않은 인수 위험이 없는지 먼저 검증한 후 접근하는 것이 합리적입니다.