의정부지방법원 2026타경70701. 경기도 의정부시 민락동에 있는 의정부더리브센텀스퀘어2 지식산업센터2동 10층 1004호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이며, 지상 10층 건물의 10층에 위치한 집합건물입니다. 소유자는 이종숙 씨로, 2022년 10월 27일 신탁재산 처분에 따른 소유권이전등기를 마쳤습니다.

같은 날 설정된 주식회사우리은행의 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 220,800,000원으로 현재 최저매각가인 174,000,000원보다 큽니다. 이후 2026년 4월 6일 임의경매개시결정이 등기됐고, 신청채권자는 유더블유아이유동화전문유한회사로 표시돼 있습니다. 변경 전 채권자는 주식회사우리은행입니다.

권리관계에서 핵심은 담보채권의 금액 자체가 아니라 낙찰자가 그 권리를 인수하는지입니다. 근저당은 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있으며, 후순위 경매개시결정도 소멸합니다. 다만 실제 배당액과 채권자의 미회수금은 별도의 문제입니다. 담보권자가 전액 배당받지 못한다는 사실이 곧 매수인의 채무 인수를 의미하지는 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인 대항력 없음

2022년 9월 5일 신한자산신탁주식회사 명의로 소유권보존 및 신탁등기가 이뤄졌으나, 해당 신탁등기는 이후 등기부상 이미 말소됐습니다. 2022년 10월 27일 이종숙 명의의 소유권이전과 신탁등기말소가 이뤄졌으며, 같은 날 설정된 우리은행 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리입니다.

2026년 4월 6일 등기된 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 후순위입니다. 따라서 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 등기상 근저당권자는 우리은행이고 경매신청채권자는 변경된 유동화전문회사이므로, 입찰 전 채권자 변경 및 배당받을 권리자의 관계를 원본 기록에서 대조할 필요가 있습니다.

② 임차인 분석 — 1명 확인, 대항력 없음

낙찰자의 명도 관점에서도 임차인이 없는 물건과는 차이가 있습니다. 목적물 전부를 점유하는 임차인이 확인된 만큼 실제 사용·점유 현황, 임대차 종료 및 인도 절차를 살펴야 합니다. 보증금 인수액이 0원이라는 사실과 별개로 명도에 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

③ 가격 분석 — 최저가 174,000,000원의 적정성은 미확인

이 물건의 감정가는 174,000,000원이며, 유찰 이력이 없는 신건이므로 최저매각가도 동일합니다. 매수인 인수금액은 0원으로 계산돼, 현재 최저가로 낙찰된다고 가정하면 실질취득 기준금액 역시 174,000,000원입니다. 이는 취득세·명도비·관리비 등 별도 비용을 제외한 금액입니다.

다만 동일 지식산업센터 내 유사 호실의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않았습니다. 따라서 최저매각가가 실제 시장가격보다 낮은지, 높은지 판단할 근거가 부족합니다. 감정가와 최저가가 같다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 174,000,000원 가정)

최저매각가 174,000,000원에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 추정액 3,236,000원을 제외한 170,764,000원이 근저당권 배당액으로 계산됩니다. 채권최고액 220,800,000원을 기준으로 한 예상 미배당은 50,036,000원이며, 소유자 잔여금은 0원입니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 유찰과 미배당의 관계

제시된 유찰 시나리오에 따르면 최저매각가는 신건 174,000,000원에서 1회 유찰 시 139,200,000원, 2회 유찰 시 111,360,000원으로 낮아집니다. 반대로 근저당권의 예상 미배당은 순차적으로 증가하지만 모든 회차에서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

이는 가격이 낮아질수록 매수인이 기존 담보채무를 추가로 인수한다는 의미가 아닙니다. 다만 유찰 후 가격이 낮아져도 실제 시세보다 저렴한지는 별도 검증이 필요합니다. 비교 거래가격이 확인되기 전에는 특정 유찰 회차를 적정 매수가격으로 확정하기 어렵습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 의정부시 민락동 소재 삼현초등학교 남동측 근거리에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 지식산업센터, 아파트단지 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 목적물까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어, 감정평가상 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 도로. 서측과 남측으로 각각 폭 약 12m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 평지의 가로장방형이며 중로각지에 해당합니다.
• 건물. 프리케스트콘크리트구조, (철근)콘크리트평지붕의 지상 10층 건물입니다. 외벽은 강화유리 및 복합판넬 등으로 마감됐으며, 위생·급배수·승강기·주차·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
• 용도지역. 준주거지역이며 고산지구 지구단위계획구역 및 공공주택지구에 해당합니다. 과밀억제권역, 가축사육제한구역 등이 포함되고 일부 준보전산지에 저촉됩니다.
• 토지. 공부상 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며, 전체 토지면적은 6,086.0㎡입니다. 공시지가는 2,119,000원/㎡입니다.
• 공부·건축물 사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 지식산업센터의 거래 가능성은 입주 가능 업종과 실수요, 임대수익성, 관리비 및 거래시장 상황에 영향을 받습니다. 현재 확인된 사실만으로 환금성이 좋거나 나쁘다고 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실거래가격 조사. 같은 지식산업센터 내 유사 규모·용도·층의 최근 매매사례를 확인하고, 최저가 174,000,000원의 가격 적정성을 검증하세요.
• 임차인·점유관계. 장효주가 목적물 전부를 점유하는 것으로 확인됩니다. 실제 사용상태와 임대차계약, 명도 가능성 및 인도 절차를 검토하세요.
• 보증금 배당관계. 임차보증금 10,000,000원, 전입일 2023.12.18, 배당요구일 2026.06.29를 확인하고, 확정일자와 최우선변제 여부 및 적용 법률을 검토하세요.
• 채권자 변경. 등기상 근저당권자 주식회사우리은행과 경매신청채권자 유더블유아이유동화전문유한회사 사이의 채권자 변경·승계관계를 경매기록에서 확인하세요.
• 지식산업센터 입주 조건. 해당 호실의 실제 사용 가능 업종, 입주 자격, 공장 용도 유지와 관련된 조건을 확인하세요.
• 임대수익성. 현재 확인된 월세 400,000원이 실제 수납되고 있는지, 임대차 유지 가능성과 보증금 반환·명도 관계를 확인하세요.
• 관리비·공과금. 미납 관리비와 공용부분 승계 가능 비용, 사용에 필요한 추가 비용을 관리주체에 확인하세요.
• 현장 확인. 지상 10층 제1004호의 실제 상태, 설비·주차·출입 동선과 이용 상태를 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 기록을 확인하세요.

맺으며 — “권리 인수는 0원, 가격 매력은 아직 미확인”

이 물건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 2022년 10월 27일 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인은 장효주 1명이지만 전입신고가 말소기준 이후이므로 대항력은 없는 것으로 분류됩니다. 따라서 매수인 인수 추정액은 0원입니다.

그렇다고 바로 좋은 경매물건이라는 결론을 내릴 수는 없습니다. 이 물건은 공장 용도의 지식산업센터이며, 174,000,000원이라는 신건 최저가격이 시장에서 어느 수준인지 확인할 비교 실거래 근거가 부족합니다. 또한 임차인의 실제 점유, 우선변제 가능성 및 명도 문제도 점검해야 합니다.

근저당권 예상 미배당 50,036,000원은 매수인이 인수할 채무가 아니지만, 채권최고액과 실제 배당금의 차이 및 배당 우선순위는 원본 확인이 필요합니다. 권리 인수 측면에서는 양호하되, 가격과 사용·환금성 측면에서는 신중한 접근이 필요합니다. 시세와 입주 조건을 확인하기 전까지는 신건 입찰 판단을 보류하는 것이 합리적입니다.