의정부지방법원 2026타경70949. 의정부시 호원동 이안팰리스 103동 701호, 전용 71.28㎡의 오피스텔입니다. 소유자 박일성 씨가 2022년 6월 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 320,000,000원입니다. 이후 국세·지방세 압류가 이어졌으며 주택도시보증공사가 320,000,000원을 청구해 강제경매를 신청했습니다. 그런데 등기부에는 그보다 먼저 전입하고 확정일자를 받은 임차인 김민철의 보증금 320,000,000원이 남아 있습니다. 권리분석에서 가장 먼저 확인해야 할 부분입니다.

이 사건의 말소기준은 2023년 6월 28일 계양세무서장 관련 국세 압류입니다. 김민철은 그보다 앞선 2022년 5월 30일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022년 4월 19일입니다. 이후 2024년 5월 28일 임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 임차권등기 자체가 말소기준일보다 늦다고 해서 기존에 취득한 대항력까지 소멸하는 것은 아닙니다. 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성을 반드시 반영해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심

2019년 설정된 농협은행 근저당권(채권최고액 192,000,000원)은 2022년 5월 30일 이미 말소됐습니다. 신탁등기도 앞서 말소됐으므로 현재 인수 판단의 중심은 아닙니다. 이후 등기된 국세·지방세 압류와 강제경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류됩니다.

반면 김민철의 임대차는 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖췄습니다. 임차권등기가 후순위라는 사실만으로 보증금 미배당분까지 사라지는 구조가 아닙니다. 배당에서 회수하지 못한 보증금은 매수인이 부담할 가능성이 큽니다. 또한 국세·지방세 압류가 3건 있으므로 실제 세금채권의 종류와 법정기일에 따라 임차인 배당액이 달라질 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

신청채권자인 주택도시보증공사의 청구액도 320,000,000원으로 김민철의 임차보증금과 같습니다. 그러나 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인으로 집계하지 않습니다. 실제 임차인은 김민철과 오찬양, 총 2명입니다. 주택도시보증공사의 보증금 대위변제·채권양수·승계 여부 및 김민철과의 권리관계는 원본 서류로 확인해야 하며, 같은 보증금에 관한 중복 청구인지 확인하기 전 두 금액을 독립된 임차보증금처럼 합산해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득액으로 판단

이안팰리스 실거래 표본은 3건으로, 거래 시점은 2021년 8월부터 2022년 5월까지입니다. 평균 거래가는 283,000,000원이지만, 모두 과거 거래이므로 현재 시장가격을 직접 나타내는 최신 시세라고 단정하기 어렵습니다. 특히 3건 중 1건은 전용면적 67.98㎡로 본건과 차이가 있습니다.

표면상 최저매각가 274,000,000원은 거래 평균 283,000,000원의 96.8%입니다. 하지만 이 수치만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 김민철의 예상 인수액을 더하면 274,000,000원 + 50,636,000원 = 324,636,000원이 됩니다. 이 실질취득액은 과거 거래 평균의 114.7%에 해당하며, 평균보다 41,636,000원 높습니다.

같은 전용면적·같은 7층의 2022년 5월 거래가도 320,000,000원입니다. 이 거래와 비교해도 현재 회차의 실질취득액은 4,636,000원 높습니다. 더구나 해당 거래는 2022년 자료로, 현재 가격 추세를 검증할 만한 최근 거래가 충분하지 않습니다. 따라서 과거 평균이나 한 건의 고가 거래만으로 현재 시세를 낙관해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 274,000,000원 가정)

매각대금 274,000,000원에서 추정 집행비용 4,636,000원을 차감하고 김민철에게 269,364,000원이 우선 배당되는 가정입니다. 주택도시보증공사에 대한 별도 배당액은 0원으로 산정돼 있습니다. 국세·지방세 중 우선 징수될 세금과 임차인 최우선변제 등은 미반영돼 실제 배당액 및 인수액이 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 채권과 임차보증금 사이의 권리관계도 확인이 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 총부담은 그대로

1회 유찰되면 최저가는 219,200,000원으로 내려가지만 예상 인수액은 104,668,800원으로 증가합니다. 2회 유찰 시 최저가는 175,360,000원까지 내려가도 인수액이 147,895,040원으로 커집니다. 따라서 실질취득액은 각각 323,868,800원, 323,255,040원으로, 여전히 임차보증금 320,000,000원 부근입니다.

각 회차의 실질취득액에 약간의 차이가 나는 이유는 시나리오별 추정 집행비용이 달라지기 때문입니다. 낙찰가 하락분만큼 선순위 보증금 부족분이 증가한다는 핵심 구조는 바뀌지 않습니다. 이는 예상 인수액을 그대로 적용한 비교이며, 실제 배당 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 의정부시 호원동 호암초등학교 북측 인근입니다. 주변은 중·소규모 아파트단지, 다세대·연립주택, 주상용건물, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 수도권지하철 1호선 망월사역이 소재합니다. 대중교통 사정은 전반적으로 보통 수준입니다.
• 건물. 2018년 7월 12일 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생·급배수·소화전·경보·승강기·도시가스 난방설비 등이 갖춰져 있으며, 본건은 8층 건물의 7층 오피스텔입니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로에 접합니다. 토지 형상은 가로장방형이고 평지입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 학교 관련 보호구역 및 폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다. 공시지가는 1,448,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 24세대 규모로 거래 표본이 제한적입니다. 확인된 거래도 2021~2022년에 집중돼 있으며 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.1회로 제시돼 있습니다. 매각 시 거래가격과 매수 수요를 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김민철 대항력 확인. 2022.05.30 전입·점유개시, 2022.04.19 확정일자, 2024.05.28 임차권등기의 연결관계를 확인하고 대항력 유지 여부를 검증해야 합니다.
• 배당 부족분 검증. 현재 회차 예상 인수액 50,636,000원은 집행비용과 임차인 우선배당을 반영한 추정치입니다. 실제 세금채권의 순위 및 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
• 주택도시보증공사 권리관계. 신청채권액 320,000,000원과 김민철 보증금 320,000,000원의 관계를 확인해야 합니다. 대위변제·채권양도·승계 또는 임차권 포기와 관련된 서류가 있는지 원본으로 대조해야 합니다. 별도 확인 없이 대항력 포기나 임차권 말소를 전제할 수 없습니다.
• 압류 3건의 세금 우선순위. 계양세무서장, 의정부시, 부천세무서장 관련 압류가 있습니다. 당해세 여부와 법정기일에 따른 배당 우선순위가 임차인 미배당액에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 오찬양 점유·계약 확인. 월차임은 800,000원이고 보증금은 확인되지 않았습니다. 실제 점유자, 계약 상대방, 보증금, 미납 차임, 명도 협의 가능성을 현장에서 점검해야 합니다.
• 실질취득액 기준 입찰. 최저가 274,000,000원이 아니라 예상 인수액을 포함한 약 324,636,000원을 기준으로 자금계획과 투자 타당성을 검토해야 합니다. 취득세·명도비·관리비 등 별도 비용도 확인해야 합니다.
• 실거래 시세 재검증. 확인된 거래 3건은 2021~2022년 자료입니다. 실제 입찰 전 주변 오피스텔의 최신 거래, 실거주·임대 수요 및 매도 가능가격을 다시 확인해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 관련 서류, 배당요구 내역 및 세금 관련 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “2.74억에 낙찰받아도 2.74억짜리 물건이 아니다”

의정부 이안팰리스 701호의 핵심 위험은 선순위 임차보증금입니다. 말소기준권리보다 앞선 임차인 김민철에게 320,000,000원의 보증금 반환채권이 있고, 현재 회차에서는 그중 50,636,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 따라서 최저가 274,000,000원을 그대로 취득비용으로 생각하면 실제 부담을 크게 과소평가하게 됩니다.

더구나 1~2회 유찰되더라도 실질취득액은 약 3.23억~3.25억 수준으로 추산됩니다. 과거 실거래 평균 283,000,000원을 웃돌고, 최신 확인 거래도 2022년 자료라 현재 시세를 보장하지 않습니다. 24세대 규모의 제한적인 거래량, 단지 평균 3.1회 유찰, 국세·지방세 압류 3건, 추가 점유자의 보증금 미상이라는 불확실성도 함께 고려해야 합니다.

결론은 권리 고위험·가격 메리트 부족·입찰 보류입니다. 보증기관의 실제 권리 승계관계, 임차인의 대항력·인수 범위, 세금 배당순위가 모두 확인되기 전에는 안전한 취득비용을 확정할 수 없습니다. 싸 보이는 낙찰가보다 매수 후 실제로 부담하는 총액이 중요합니다.