의정부지방법원 2023타경81282. 남양주시 화도읍 묵현리 경성큰마을아파트 103동 403호, 전용 84.94㎡ 아파트입니다. 소유자 양아멘은 2021.10.29 소유권을 취득했고, 당시 등기된 거래가액은 299,000,000원입니다. 같은 날 화도새마을금고 근저당권이 설정됐으며, 이후 에스비아이저축은행 근저당권과 서민금융진흥원 가압류가 등기됐습니다. 결국 에스비아이저축은행이 임의경매를 신청한 구조입니다.

권리분석의 기준은 2021.10.29 화도새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 에스비아이저축은행 근저당권, 서민금융진흥원 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 임차인 신고는 없으며 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 상태는 입찰 전에 확인해야 합니다.

현재 가격에는 분명한 변화가 있습니다. 감정가 269,000,000원이 1회 유찰을 거쳐 188,300,000원으로 낮아졌습니다. 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균 229,000,000원보다 낮고, 최신 거래가 240,000,000원과 비교해도 낮은 수준입니다. 그러나 최근 거래가격의 하락 추세와 경매절차 정지 이력은 별도로 평가해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸, 절차 확인은 필요

말소기준권리는 을구 9번, 2021.10.29 설정된 화도새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 144,000,000원이며, 이 권리 자체도 매각으로 말소됩니다. 후순위인 을구 14번 에스비아이저축은행 근저당권 164,400,000원과 갑구 5번 서민금융진흥원 가압류 12,936,666원 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다.

과거 설정됐던 삼성생명보험, 한국주택은행, 교보생명보험, 삼성화재해상보험 및 동그라미파이낸스대부, 레버에프앤비대부 등의 관련 담보권은 등기부상 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 현재 권리분석에서 중요한 것은 화도새마을금고 근저당권을 기준으로 남아 있는 후순위 권리들입니다.

② 시세 비교 — 1회 유찰 후 가격 메리트가 생겼는가

경성큰마을(1단지)의 전용 84.94㎡ 동일 평형 실거래 자료입니다. 최근 거래 12건의 전체 평균은 232,583,333원이지만, 가격 판단에서는 더 최근의 거래를 우선합니다. 최근 12개월 거래 6건 평균은 229,000,000원이며, 최신 거래는 2026.09의 240,000,000원입니다.

현재 최저매각가 188,300,000원은 최근 12개월 평균 229,000,000원의 82.2%입니다. 전체 12건 평균 대비 비율은 81.0%이지만, 오래된 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균을 기준으로 가격 경쟁력을 판단하는 것이 적절합니다.

최신 거래는 2026.09의 240,000,000원이며, 해당 거래도 이 물건과 같은 4층입니다. 현재 최저가는 그 거래가보다 낮습니다. 다만 개별 호수의 향, 내부 상태, 수리 여부 등의 차이가 실제 가격에 영향을 줄 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 188,300,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰되는 경우를 가정한 배당 추정입니다. 집행비용을 먼저 제외하고 화도새마을금고와 에스비아이저축은행에 순차적으로 배당하는 계산입니다. 실제 배당은 확정 채권액, 배당요구, 조세채권 및 법원의 배당순위 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

집행비용 3,436,200원은 추정치입니다. 채권액은 근저당권의 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 한 계산이며, 실제 피담보채무와 다를 수 있습니다. 조세채권 및 법정 우선변제 등은 미반영되어 있습니다.

④ 유찰 회차별 배당과 가격 시나리오

후속 회차의 최저매각가와 배당 변화를 비교하면, 가격 하락에 따라 후순위 채권자의 미배당이 증가하는 구조가 드러납니다. 다만 매수인 인수 예상액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다.

현재 회차에서 경매신청 채권자인 에스비아이저축은행의 청구금액은 145,107,801원이고, 예상 배당액은 40,863,800원으로 청구금액 전액을 충족하지 못합니다. 2회 또는 3회 유찰 시나리오에서는 해당 채권자의 예상 배당액이 0원으로 계산됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 천마중학교 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트와 소규모 공동주택이 주를 이루며, 도로변을 따라 점포가 형성된 경춘 국도변 아파트 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 단지 내외로 포장도로가 개설되어 있어 전반적인 교통 여건은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 11층 건물의 4층 403호입니다. 개별난방, 급배수 및 위생설비, 소화전과 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역으로, 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역 등과 관련됩니다. 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 확인되므로 실제 적용 범위를 검토할 필요가 있습니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 1998.05.21 준공된 372세대 단지로, 동일 평형의 실거래는 지속적으로 확인됩니다. 다만 최근 거래가격은 하락 추세이고, 전체 거래 표본의 가격 편차도 있으므로 보수적인 시세 판단이 필요합니다.
• 공시지가. 토지 관련 공시지가는 1,224,000원/㎡로 기재되어 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 집행정지 해제 여부. 2024.10.18 집행정지 통지 이력이 있으므로, 법원 사건진행내역에서 후속 결정과 실제 매각절차 진행 여부를 최우선으로 확인하세요.
• 매각기일 확인. 기재된 매각기일은 2026.11.05입니다. 변경·연기·취소 여부와 입찰보증금 등 공고사항을 법원에서 다시 확인해야 합니다.
• 현장 점유관계. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 거주자, 전입세대 및 대항력 가능성을 확인하고 명도 비용을 검토하세요.
• 등기부 재확인. 화도새마을금고 근저당권과 후순위 근저당권, 가압류 및 경매개시결정의 현재 상태를 최신 등기사항전부증명서로 대조하세요.
• 시세 하락 반영. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 82.2%이지만, 최근 거래 추세가 -3.0%이므로 추가 하락 가능성을 고려해 입찰 상한을 정하세요.
• 실거래 비교. 2026.09의 동일 평형 4층 거래가 240,000,000원을 참고하되, 향·수리·내부 상태가 다를 수 있다는 점을 감안하세요.
• 관리비 체납. 공용부분 미납 관리비 등 실제 매수인이 부담할 수 있는 비용을 관리사무소에 확인하세요.
• 배당의 불확실성. 예상배당은 채권최고액 등을 기준으로 한 추정치입니다. 실제 채권액, 조세채권, 법정 우선변제 및 배당순위를 확인하세요.
• 원본 서류 확인. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 공고를 대조한 후 입찰을 판단하세요.

맺으며 — “가격은 매력적, 절차는 확인 필수”

이 물건은 말소기준권리가 명확하고 매수인 인수 예상액이 0원이라는 점에서 기본적인 권리 구조가 비교적 단순합니다. 화도새마을금고 근저당권과 후순위 담보권·가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 임대관계가 미상이므로 실제 점유에 따른 문제까지 완전히 배제할 수는 없습니다.

가격 측면은 신건과 달라졌습니다. 감정가 269,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 188,300,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 229,000,000원의 82.2%로, 시세 대비 가격상 여유가 확인됩니다. 다만 최근 시세는 -3.0% 하락 추세여서 최저가가 낮다는 사실만으로 높은 수익성을 보장할 수는 없습니다.

무엇보다 중요한 것은 집행정지 통지 이력입니다. 2024.10.18 집행정지통지서가 도달한 기록이 있기 때문에, 최신 법원 기록에서 정지 해제와 매각기일 유지 여부를 확인하는 것이 가격 검토보다 앞서야 합니다.

종합 결론은 “권리 구조 양호·가격 메리트 있음·입찰 절차 확인 필수”입니다. 현재 최저가 수준은 최근 실거래 대비 경쟁력이 있지만, 임대관계 확인, 하락 추세 반영, 집행정지 관련 절차 검증이 완료된 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.