의정부지방법원 2024타경80132. 남양주시 오남읍 양지리 소재 오남1차청구아파트 105동 5층 504호입니다. 감정평가상 지하 1층·지상 17층 철근콘크리트 아파트의 5층에 위치하고, 동일 면적 실거래 비교 기준은 119.27㎡입니다. 단지는 429세대이며, 준공일은 2000.10.10입니다. 현재 등기상 소유자는 이묘순으로, 2010.05.07 매매를 원인으로 거래가액 210,000,000원에 소유권을 취득한 이력이 확인됩니다.
이번 경매를 신청한 채권자는 현대캐피탈주식회사이고, 청구금액은 110,408,111원입니다. 그런데 말소기준권리는 경매신청인의 근저당이 아닙니다. 그보다 앞선 2014.11.17 주식회사우리은행 근저당권이 기준입니다. 이후 우리은행 추가 근저당 2건, 현대캐피탈과 화성토탈의 근저당, 롯데카드·신한카드 가압류, 경매개시결정이 이어집니다. 이들 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
따라서 검토의 핵심은 세 가지입니다. 첫째, 실제 점유·임대관계 확인. 둘째, 2024년 집행정지 통지 이후 경매 진행상태 확인. 셋째, 최근 실거래에 비해 높은 현재 최저가 검토. 단순히 등기부상 채권이 많다는 사실보다 실제 매수인이 무엇을 인수하는지, 그리고 얼마에 취득하는지가 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경80132 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 오남읍 진건오남로797번길 22, 105동 5층 504호 (오남1차청구아파트) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 |
| 건물구조 / 층 | 철근콘크리트 벽식구조 · 지하 1층, 지상 17층 중 5층 |
| 동일 면적 거래 기준 | 119.27㎡ |
| 단지 규모 / 준공 | 429세대 · 2000.10.10 |
| 소유자 | 이묘순 (2010.05.07 소유권이전, 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 | 362,000,000원 |
| 최저매각가 | 362,000,000원 (100%, 신건) |
| 유찰횟수 | 0회 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 신청채권자 | 현대캐피탈주식회사 |
| 경매 청구금액 | 110,408,111원 |
| 말소기준권리 | 2014.11.17 우리은행 근저당권 (을구 14번) |
| 최근 12개월 실거래 평균 | 339,250,000원 (4건) |
| 최신 실거래 | 2026.10 · 367,000,000원 (8층) |
| 매수인 예상 인수액 | 0원 |
| 등기부 발급일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 절차는 확인 필요
말소기준은 2014.11.17 우리은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 97,900,000원이며, 2023.08.14 변경등기로 48,770,000원으로 변경된 이력이 있습니다. 2018.05.16 설정된 우리은행 근저당도 당초 55,000,000원에서 2023.08.14 13,930,000원으로 변경됐습니다. 이 변경은 권리 자체의 소멸이 아니라 채권최고액 변경입니다.
그 뒤 설정된 우리은행 2021년 근저당, 현대캐피탈 근저당, 화성토탈 근저당, 롯데카드·신한카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 정리됩니다. 근저당권자가 배당으로 채권 전액을 회수하지 못하더라도 그 미배당 채권이 해당 근저당권 형태로 매수인에게 넘어가는 것은 아닙니다.
임대관계 및 점유 확인
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 특정 임차인에게 인정되는 대항력·우선변제권이나 매수인이 승계하는 임차보증금은 현재 확인되지 않으며, 예상 인수액은 0원입니다.
다만 감정평가서의 임대관계는 “미상”으로 기재돼 있습니다. 이는 소유자 직접 점유나 임차인 부존재가 현장에서 확정됐다는 의미는 아닙니다. 실제 점유자의 신원, 전입 여부, 임대차계약 존재 여부, 보증금 및 확정일자는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다. 확인되지 않은 점유자에게 대항력이 있다고 단정할 수도 없지만, 임대관계가 미상인 상태에서 명도 위험까지 없다고 확정하는 것도 적절하지 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 22,750,000원 높다
가격 판단의 기준은 단순한 과거 전체 실거래 평균이 아니라 최근 12개월 거래 수준과 최신 거래가격입니다. 오남1차청구아파트의 비교 면적 119.27㎡에 해당하는 거래 12건을 보면, 전체 평균은 345,333,333원입니다. 그러나 최근 12개월 평균은 339,250,000원으로 더 낮고, 최근 거래 추세 역시 -2.6%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 119.27㎡ | 8층 | 367,000,000원 |
| 2026.07 | 119.27㎡ | 12층 | 335,000,000원 |
| 2026.03 | 119.27㎡ | 2층 | 345,000,000원 |
| 2025.12 | 119.27㎡ | 10층 | 310,000,000원 |
| 2025.09 | 119.27㎡ | 6층 | 360,000,000원 |
| 2025.02 | 119.27㎡ | 15층 | 380,000,000원 |
| 2024.08 | 119.27㎡ | 5층 | 360,000,000원 |
| 2024.07 | 119.27㎡ | 8층 | 347,000,000원 |
| 2024.02 | 119.27㎡ | 15층 | 330,000,000원 |
| 2024.02 | 119.27㎡ | 15층 | 330,000,000원 |
| 2024.02 | 119.27㎡ | 9층 | 350,000,000원 |
| 2023.11 | 119.27㎡ | 15층 | 330,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 119.27㎡ | 4건 | 339,250,000원 |
| 전체 평균(참고) | 119.27㎡ | 12건 | 345,333,333원 |
현재 최저매각가 362,000,000원은 최근 12개월 평균 339,250,000원의 106.7%입니다. 즉 최근 거래가격을 기준으로 보면 22,750,000원 더 높습니다. 전체 12건 평균과 비교하더라도 최저가가 16,666,667원 높습니다. 따라서 이번 신건을 최근 시세보다 저렴한 물건으로 평가하기는 어렵습니다.
반면 가장 최근인 2026.10 거래는 367,000,000원으로, 현재 최저가보다 5,000,000원 높습니다. 그러나 단 한 건의 최신 거래만으로 전체 가격 수준이 올랐다고 판단할 수는 없습니다. 최근 12개월 평균은 여전히 339,250,000원이며, 비교 거래 추세는 -2.6%입니다. 더욱이 비교 대상의 층과 개별 상태가 다르므로, 8층 최신 거래가격을 이 물건의 5층 가격에 그대로 적용해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 362,000,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 총 채권액은 513,647,897원으로, 매각대금만으로 모든 채권을 충족할 수 없습니다. 집행비용 추정액을 제외한 채권자 예상배당 합계는 356,132,000원, 예상 미배당 총액은 157,515,897원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,868,000원 |
| 1. 우리은행 · 을구 14번 근저당 | 97,900,000원 | 97,900,000원 |
| 2. 우리은행 · 을구 16번 근저당 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 3. 우리은행 · 을구 17번 근저당 | 99,000,000원 | 99,000,000원 |
| 4. 현대캐피탈 · 을구 18번 근저당 | 130,800,000원 | 104,232,000원 |
| 5. 화성토탈 · 을구 19번 근저당 | 100,000,000원 | 0원 |
| 6. 롯데카드 · 갑구 13번 가압류 | 11,751,479원 | 0원 |
| 7. 신한카드 · 갑구 14번 가압류 | 19,196,418원 | 0원 |
| 채권자 배당 합계 | 513,647,897원 | 356,132,000원 |
| 소유자 잔여 교부 | — | 0원 |
위 배당표는 제시된 매각가와 추정 집행비용에 따른 시뮬레이션입니다. 우리은행 일부 근저당권의 2023.08.14 채권최고액 변경을 반영하지 않은 금액이 포함돼 있어 실제 배당표와 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등도 별도로 확정된 배당내역이 아니므로, 법원 배당절차에서 순위·금액이 달라질 수 있습니다.
회차별 매각가와 미배당 변화
현재 신건에서 한 차례 또는 두 차례 유찰될 경우를 가정한 가격 시나리오입니다. 각 회차에서도 매수인 예상 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 낙찰가가 낮아지면, 별도의 인수채무가 새로 확인되지 않는 한 매수인의 실질취득액도 함께 낮아지는 구조입니다.
| 구분 | 예상 매각가 | 예상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 362,000,000원 | 157,515,897원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 289,600,000원 | 228,902,297원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 231,680,000원 | 286,011,417원 | 0원 |
매각가가 낮아질수록 채권자의 미배당 규모는 커지지만, 그 증가분이 매수인의 인수액 증가로 연결되지는 않습니다. 현재 신건 최저가는 최근 거래 평균보다 높은 반면, 1회 유찰 가정의 289,600,000원은 최근 12개월 평균보다 낮습니다. 다만 이는 유찰이 실제 발생한다는 예측이 아니라, 가격이 내려갔을 때 시세 비교가 어떻게 달라지는지 보여주는 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 남양주시 오남읍 양지리 소재 오남읍사무소 북서측 인근입니다. 주변에 아파트단지·다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가서상 일반적인 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조, 경사슬래브 지붕이며 지하 1층·지상 17층 중 5층에 위치합니다. 급배수·위생·난방·소화전·승강기 설비가 확인됩니다.
- 단지 규모. 429세대, 2000.10.10 준공 단지입니다. 기존 공동주택 단지로서 동일 면적 거래사례가 확인되지만, 건축 연한에 따른 유지관리 상태와 수선 부담은 개별 확인이 필요합니다.
- 토지. 아파트 건부지로 이용되는 대체로 부정형의 평지입니다. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다. 토지 공시지가는 1,455,000원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 제1종일반주거지역 및 제3종일반주거지역 저촉, 지구단위계획구역(양지지구) 관련 사항과 성장관리권역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역 등이 확인됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 사항도 있으므로 실제 취득 시 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 공부·건축 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 동일 면적 12건의 거래금액은 310,000,000원~380,000,000원으로 분포합니다. 거래 이력은 있으나 가격 편차가 크고 최근 거래 추세가 -2.6%이므로, 매도 시점과 개별 세대의 상태에 따라 환금가격이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 집행정지 이후 절차 확인. 2024.12.11 집행정지통지서 발송 및 2024.12.12 도달 이력이 있습니다. 법원 사건기록을 통해 집행정지 해소 여부, 기일 변경 여부, 2026.11.05 매각 진행 여부를 우선 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 확인. 2014.11.17 우리은행 근저당권이 기준입니다. 이후 설정된 근저당권·가압류의 소멸 여부를 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서 원본으로 대조하세요.
- 근저당권 변경금액 재확인. 우리은행 을구 14번은 48,770,000원, 을구 16번은 13,930,000원으로 변경된 이력이 있습니다. 최초 채권최고액을 그대로 적용한 추정배당과 실제 권리금액을 혼동하지 않아야 합니다.
- 점유자 및 임대관계 조사. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 표시됩니다. 실제 점유자, 전입 및 임대차계약 여부, 인도 가능성을 조사하세요.
- 신건 가격 검증. 362,000,000원은 최근 12개월 평균 339,250,000원보다 22,750,000원 높습니다. 최근 추세 -2.6%와 5층이라는 개별 조건을 반영해 응찰가 상한을 별도로 판단해야 합니다.
- 유찰 회차 시나리오. 1회 유찰 가정 289,600,000원, 2회 유찰 가정 231,680,000원에서 최근 실거래 대비 가격 차이를 다시 분석하세요. 실제 유찰 여부와 다음 매각조건은 법원 공고를 기준으로 확인해야 합니다.
- 명도 및 관리비. 점유 형태가 확정되지 않았으므로 인도 절차와 협의 비용을 검토하고, 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분 금액도 확인하세요.
- 취득 관련 규제. 토지거래허가구역 관련 표시가 있으므로 해당 공동주택의 경매취득에 적용되는 구체적 규제 여부를 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 법원 진행내역을 최신 상태로 확인한 뒤 입찰을 결정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 시세보다 싸지는 않다”
이 물건은 권리 소멸 구조와 매수가격을 분리해 판단해야 하는 경매입니다. 2014년 우리은행 근저당을 말소기준으로 후순위 근저당권·가압류가 소멸하며, 현재 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 배당 부족액이 크더라도 그 금액을 매수인이 그대로 승계하는 구조는 아닙니다.
그러나 가격 측면에서는 평가가 달라집니다. 실질취득 362,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 339,250,000원보다 22,750,000원 높습니다. 가장 최근 거래가 367,000,000원이라는 점은 참고할 수 있지만, 최근 거래 추세가 -2.6%인 상황에서 최신 한 건만 근거로 저렴하다고 판단하기는 어렵습니다.
더욱이 집행정지통지서 발송 이력과 근저당권 변경등기로 인해 경매절차의 현재 상태와 배당 추정의 정확성을 확인해야 합니다. 감정평가서상 임대관계도 미상이므로 실제 점유관계 검토가 남아 있습니다. 결론적으로 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 신건 가격은 보수적으로 평가하고 절차·점유 상태를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
