의정부지방법원 2025타경4623. 남양주시 화도읍 창현리의 창현두산아파트 203동 17층 1704호입니다. 감정평가상 지상 18층 건물의 17층에 위치하고, 아파트로 이용 중인 물건입니다. 소유자 김희엽은 2017년 3월 13일 거래가액 171,000,000원에 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 하나은행 명의 근저당권이 설정되었고, 이후 채권양도에 따른 근저당권 이전과 채권최고액 변경이 이루어졌습니다.

권리관계의 핵심은 2017년 3월 13일 설정된 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 후순위 하나은행 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 설정됐던 전세권과 일부 다른 근저당권도 등기부상 이미 말소됐습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유자가 누구인지는 별도로 확인해야 합니다.

가격 측면에서는 신중해야 합니다. 같은 단지 동일 면적 12건의 최근 평균은 234,750,000원으로, 현재 최저매각가보다 낮습니다. 권리 인수액이 없다는 점만으로 현재 가격이 좋은 경매라고 보기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2017.03.13 설정된 을구 4번 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 130,900,000원이며, 2019.01.28 한국주택금융공사로 근저당권이 이전됐고, 2022.03.22 채권최고액이 107,599,841원으로 변경됐습니다. 따라서 최초 설정액을 현재의 확정 채무액으로 이해해서는 안 됩니다.

이후 설정된 을구 6번 하나은행 근저당권의 채권최고액은 88,000,000원입니다. 이 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 2022년에 설정된 신한은행 근저당권 96,000,000원과 페퍼저축은행 근저당권 100,800,000원도 등기부상 이미 말소된 것으로 나타납니다.

② 시세 비교 — 신건은 최근 평균보다 22,250,000원 높다

창현두산2단지아파트의 동일 평형(전용 59.88㎡) 최근 실거래 12건을 비교했습니다. 거래가격은 200,000,000원부터 265,000,000원까지 차이가 있으며, 최근 12건 평균은 234,750,000원입니다.

현재 최저매각가 257,000,000원은 최근 실거래 평균 234,750,000원보다 22,250,000원 높습니다. 평균 대비 비율은 109.5%로, 약 9.5%의 가격 차이가 발생합니다. 매수인 예상 인수액이 0원이므로 권리분석상 실질취득액은 낙찰가와 동일하지만, 취득세 등 실제 취득 부대비용까지 포함한 금액은 아닙니다.

다만 모든 거래보다 비싼 것은 아닙니다. 2026년 10월의 최신 거래는 같은 전용면적·17층에서 265,000,000원으로, 현재 최저가보다 높습니다. 반면 2026년 7월의 다른 17층 거래는 230,000,000원이었습니다. 동일 층에서도 가격 차이가 나타나므로 향·내부 상태·거래 조건을 확인해야 합니다. 최신 거래 한 건만을 근거로 신건이 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 257,000,000원 가정)

위 금액은 신건 매각가를 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 실제 배당액은 채권계산서, 근저당권 이전·변경등기, 집행비용, 당해세 및 우선변제권 등에 따라 변동될 수 있습니다. 특히 을구 4번 근저당권의 변경된 채권최고액은 107,599,841원이므로, 최초 설정액 130,900,000원을 적용한 추정 배당과 실제 확정 채권액을 반드시 대조해야 합니다. 예상 인수액은 0원입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 배당 부족액은 커진다

현재는 감정가와 최저매각가가 같은 신건입니다. 아래는 1회 및 2회 유찰을 가정했을 때의 매각가격과 배당 구조입니다. 후순위 담보권의 배당 부족은 매수인의 인수액과 동일한 개념이 아닙니다.

1회 유찰 가정가격인 205,600,000원은 최근 실거래 평균보다 낮아집니다. 2회 유찰 가정가격인 164,480,000원은 가격 차이가 더 커집니다. 따라서 현재 신건에서 무리하게 응찰하기보다는 유찰 여부를 확인한 후 실거래와 비교해 입찰가를 재설정하는 접근이 합리적입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 남양주시 화도읍 창현리 소재 마석초등학교 서측 인근입니다. 주변에는 아파트단지·다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교·근린공원 등이 분포합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 일반적인 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트벽식구조로 지하 1층·지상 18층이며, 해당 세대는 17층에 위치합니다. 급배수·위생·난방·소화전·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 단지 규모. 창현두산2단지아파트는 800세대이며 1997.12.24 준공됐습니다. 같은 평형의 최근 거래가 다수 확인되어 가격 비교가 가능하지만, 실거래가 200,000,000원~265,000,000원으로 편차가 큰 점에 주의해야 합니다.
• 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역(창현택지지구)에 해당합니다. 자연보전권역·수질보전특별대책지역·학교환경보호구역 등도 관련되어 있습니다.
• 토지거래 관련 규제. 2025.08.26 지정된 토지거래계약 허가구역 관련 기재가 있으며, 외국인 등 주택 취득을 대상으로 합니다. 실제 입찰자의 적용 대상 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 토지·건축 현황. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 토지의 개별공시지가는 1,778,000원/㎡입니다.
• 환금성. 동일 면적 거래가 이어지고 있다는 점은 긍정적입니다. 다만 거래가격의 차이가 커 평균가격만으로 개별 세대의 환금성을 판단하기 어렵습니다. 17층이라는 층수 외에도 향·조망·수리 상태와 실내 관리 상태를 함께 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 신건 가격의 안전마진. 최저매각가가 최근 실거래 평균의 109.5%입니다. 신건 입찰 전에 평균을 초과하는 가격을 지급할 충분한 이유가 있는지 검토하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정 최저가는 205,600,000원, 2회 유찰 가정 최저가는 164,480,000원입니다. 유찰 여부와 다음 매각기일을 확인하며 가격 전략을 조정하세요.
• 임차인·점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대 열람, 현황조사, 매각물건명세서 및 현장 확인을 통해 실제 점유자와 임차권 인수 가능성을 재검토해야 합니다.
• 근저당권 변경등기. 말소기준권리의 최초 채권최고액은 130,900,000원이며 변경된 금액은 107,599,841원입니다. 한국주택금융공사로의 권리이전 및 채권최고액 변경 내역을 원본 등기부와 채권계산서로 확인하세요.
• 배당표 검증. 신건 예상배당에는 최초 채권최고액 기준의 추정액이 포함돼 있습니다. 실제 채권잔액과 배당액은 다를 수 있으므로 예상배당을 확정액으로 보지 마세요.
• 입찰보증금. 입찰보증금의 정확한 금액과 납부조건은 매각공고 및 입찰 안내를 확인하세요. 낙찰대금 외에 취득세·등기비용·명도비용 등도 별도 자금으로 고려해야 합니다.
• 관리비 체납. 관리사무소를 통해 체납 관리비와 공용부분 부담 가능성을 확인하세요.
• 현장 상태. 고층 세대의 조망과 소음, 누수, 창호, 난방 및 내부 수리 상태를 확인하고 유사 층 실거래와 비교하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래 내역을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리 인수 0원 ≠ 가격 메리트”

이 물건의 장점은 말소기준권리를 중심으로 한 담보권 구조가 비교적 명확하고, 현재 예상 인수액이 0원이라는 점입니다. 과거 전세권과 일부 근저당권은 이미 말소됐으며, 후순위 하나은행 근저당권도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임대관계가 미상이고 최초 근저당권에 이전·변경 이력이 있으므로 원본 확인 없이 권리 위험이 완전히 해소됐다고 단정할 수는 없습니다.

더 중요한 문제는 가격입니다. 창현두산2단지아파트 동일 평형의 최근 12건 실거래 평균은 234,750,000원인데, 이 사건의 신건 최저가는 257,000,000원입니다. 평균 시세의 109.5%로, 신건에서 곧바로 낙찰받는다면 평균보다 높은 취득가격을 부담하게 됩니다.

최신 거래 265,000,000원은 긍정적인 비교 사례이지만, 같은 17층에서도 230,000,000원 거래가 존재합니다. 한 건의 높은 실거래만으로 신건 가격을 정당화하기는 어렵습니다. 따라서 현재 신건 입찰은 가격 측면에서 보류하고, 유찰 후 시세 대비 할인 폭이 확보되는지 재검토하는 판단이 합리적입니다. 권리 확인은 필수이고, 이 사건의 최종 승부처는 취득가격입니다.