의정부지방법원 2025타경4845. 남양주시 진접읍 금곡리의 부영사랑으로아파트 1814동 1층 104호가 경매에 나왔습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 355,000,000원이고, 현재 유찰 이력이 없는 신건입니다. 소유자는 김주연·홍성훈으로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 2023년 6월 13일 하나은행 근저당권이 설정됐고, 이후 서천농업협동조합 근저당권이 추가됐습니다. 하나은행이 임의경매를 신청하면서 현재의 경매 절차가 진행된 것입니다.
이 사건에서 먼저 확인할 사실은 두 가지입니다. 등기상 말소기준권리보다 앞서 존속하는 인수 대상 권리가 확인되지 않는다는 점과, 아직 가격 메리트를 입증할 실거래 비교자료가 확보되지 않았다는 점입니다. 현재의 최저매각가를 실질취득 기준액으로 보면 355,000,000원이지만, 이는 취득세·등기비용·명도비용 등을 제외한 금액입니다. 실제 점유관계와 비용이 확정되어야 최종 취득 부담을 판단할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4845 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 1107 부영사랑으로 제1814동 제1층 제104호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 진접읍 해밀예당3로 38 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트구조 · 15층 건물 중 1층 104호 |
| 이용상태 | 아파트 1개호로 이용 중 |
| 소유자 | 김주연(지분 2분의 1) · 홍성훈(지분 2분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 355,000,000원 / 355,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사하나은행 / 252,593,984원 |
| 말소기준권리 | 2023.06.13 · 을구 5번 하나은행 근저당권 · 채권최고액 276,100,000원 |
| 후순위 근저당권 | 2023.06.20 · 을구 6번 서천농업협동조합 · 채권최고액 36,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 등기부 발급 기준 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 하나은행 근저당이 말소기준
권리관계의 출발점은 2023년 6월 13일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채무자는 홍성훈이고 채권최고액은 276,100,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준이므로, 뒤이어 설정된 서천농업협동조합 근저당권과 경매개시결정 및 구리세무서장의 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
과거 우리은행 근저당권도 존재했지만, 2009년 설정된 채권최고액 96,000,000원의 근저당권은 2014년 말소됐고, 2015년 설정된 채권최고액 66,000,000원의 근저당권도 2018년 말소됐습니다. 따라서 이 두 근저당권을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
② 임차인·점유관계 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상
현재 확인된 임차인은 0명입니다. 그러나 감정평가에서는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 이 물건을 소유자가 직접 점유하는 아파트라고 단정하거나, 임차보증금 인수 가능성이 완전히 배제됐다고 판단해서는 안 됩니다.
현재의 배당 추정에서는 임차보증금 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다. 이는 확인된 권리관계에 대한 분석 결과이며, 현장 점유 및 실제 임대차관계 확인을 대체하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 신건 3.55억, 시세 검증이 핵심
부영사랑으로는 1,080세대 규모의 아파트단지이며, 준공일은 2009년 9월 25일입니다. 단지의 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.9회로 집계돼 있습니다. 다만 이 수치만으로 본건의 적정 낙찰가격이나 향후 유찰 여부를 예측하기는 어렵습니다.
가격 비교에서 가장 중요한 동일 단지·동일 면적의 최근 실거래가가 확인되지 않았습니다. 거래 비교 기준으로 표시된 면적은 84.9908㎡이지만, 대상 호수와의 면적 일치가 확인되지 않은 상태입니다. 따라서 이를 근거로 거래 평균을 산출하거나 최저매각가 355,000,000원이 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
| 가격 판단 항목 | 금액 / 수치 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 355,000,000원 | 현재 최저매각가와 동일 |
| 현재 최저매각가 | 355,000,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 실질취득 기준액 | 355,000,000원 | 권리상 인수 0원 가정 · 제비용 별도 |
| 1회 유찰 가정 | 284,000,000원 | 감정가 80% |
| 2회 유찰 가정 | 227,200,000원 | 감정가 64% |
| 최근 동일면적 실거래 | 확인 필요 | 현재 가격 메리트 판단 보류 |
④ 예상배당표 (매각가 355,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,770,000원 |
| 1. 근저당 · 하나은행 | 276,100,000원 | 276,100,000원 |
| 2. 근저당 · 서천농업협동조합 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 37,130,000원 |
신건 최저매각가인 355,000,000원에 매각된다고 가정하면, 집행비용 5,770,000원을 제외하고 하나은행과 서천농업협동조합의 채권최고액 합계 312,100,000원이 전액 배당되는 계산입니다. 이후 소유자에게 돌아가는 예상 잔여액은 37,130,000원입니다.
배당액은 채권최고액과 추정 집행비용을 적용한 시뮬레이션입니다. 하나은행의 경매 청구액은 252,593,984원으로 채권최고액 276,100,000원과 다릅니다. 실제 확정 채권액과 배당액은 달라질 수 있으며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 2026.08.06 등기된 구리세무서장의 압류도 확인되므로 조세채권의 실제 배당 순위와 금액을 검증해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 배당 부족은 커진다
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 355,000,000원 | 312,100,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 284,000,000원 | 279,224,000원 | 32,876,000원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 227,200,000원 | 223,219,200원 | 88,880,800원 | 0원 |
1회 유찰 가정에서는 하나은행이 채권최고액 기준 전액 배당을 받지만, 후순위 채권에 미배당액이 발생합니다. 2회 유찰 가정에서는 하나은행에도 미배당액이 발생하는 것으로 계산됩니다. 그러나 배당 부족액이 그대로 낙찰자에게 이전되는 것은 아닙니다. 이 사건의 등기상 소멸 대상 근저당권에 관해서는 각 시나리오 모두 매수인 인수액이 0원으로 산정됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진접초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 주로 아파트단지와 공원, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주거시설 중심의 생활환경을 형성하고 있습니다.
- 교통. 단지 내부까지 차량 진출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가에서는 대중교통상황을 보통 수준으로 평가했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 1층 호수입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되어 있으며, 급배수·위생·난방·화재탐지·주차장·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지 및 도로. 단지는 아파트 건부지로 이용 중이며, 차량 진출입이 가능한 도로기반시설과 주차시설이 갖춰져 있습니다. 토지는 인접도로 대비 다소 완경사인 부정형으로 평가됐습니다.
- 도시계획. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(진접택지지구)· 택지개발지구·성장관리권역 관련 사항이 확인됩니다. 일부 토지이용 규제 및 토지거래허가구역 사항은 개별 적용 범위를 확인해야 합니다. 공시지가는 ㎡당 1,326,000원입니다.
- 건축 관련 사항. 위반건축물 표시는 없으며, 감정평가상 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 내부 상태에 대한 별도 확인은 필요합니다.
- 환금성. 1,080세대 규모의 단지이지만, 대단지라는 이유만으로 본건의 매도 용이성이 보장되지는 않습니다. 특히 1층이라는 개별 조건과 실제 같은 면적의 거래량·거래가격을 함께 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실거래가 비교. 부영사랑으로 1814동 104호와 전용면적이 일치하는 최근 거래사례를 확인하세요. 가능하면 동일 단지의 저층 거래를 우선 비교하여 응찰가격을 정해야 합니다.
- 임차인·점유자 확인. 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 점유자와 전입세대, 임대차계약, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 대항력 임차인이 발견될 경우 인수액을 재산정해야 합니다.
- 국세 압류 확인. 홍성훈 지분에 대한 구리세무서장의 2026.08.06 압류가 존재합니다. 압류등기의 말소 여부와 별개로 조세채권의 법정기일·배당순위·당해세 관련 사항을 확인하세요.
- 공유지분과 매각 범위. 김주연·홍성훈이 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있으므로, 입찰 전 매각목적물이 전체 소유권인지 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 관리비·명도비용. 관리비 체납 여부와 실제 거주자의 인도 협의 가능성을 확인하세요. 등기상 인수액 0원은 명도·수리·취득 관련 부대비용이 없다는 뜻은 아닙니다.
- 1층 현장 확인. 채광·사생활 노출·외부 소음·습기·결로·방범 상태 등 저층 호수의 개별 특성을 직접 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 신건 355,000,000원, 1회 유찰 가정 284,000,000원, 2회 유찰 가정 227,200,000원입니다. 유찰가격 자체를 적정시세로 간주하지 말고 거래사례와 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 기일 변경 여부를 반드시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격권, 가격은 검증 후”
남양주 부영사랑으로 1814동 104호는 등기상 권리분석이 비교적 명확한 사건입니다. 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 서천농업협동조합 근저당권과 국세 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 기존 우리은행 근저당권도 이미 말소되어 확인된 등기상 인수액은 0원입니다.
다만 점유관계와 가격은 아직 확인이 필요합니다. 확인된 임차인이 없더라도 감정평가상 임대관계가 미상이고, 동일 면적의 최근 실거래 가격이 확인되지 않았습니다. 이 상태에서 신건 최저매각가 355,000,000원이 저렴하다고 평가하거나 적극적인 응찰을 권하기는 어렵습니다.
배당 구조 역시 신건에서는 채권최고액 기준 전액 배당과 소유자 잔여 37,130,000원이 예상되지만, 실제 채권액·조세채권·집행비용에 따라 달라질 수 있습니다. 배당이 충분하다는 사실이 낙찰자의 수익을 보장하는 것도 아닙니다.
결론은 권리 검토 통과 가능, 입찰가격 판단 보류입니다. 먼저 점유관계를 확인하고 동일 면적의 실거래가와 1층 개별 조건을 검증한 뒤, 실제 취득비용까지 반영해 응찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.
