의정부지방법원 2026타경1088. 파주시 탄현면 새오리로 215-77 소재 집합건물 102동 1층 102호입니다. 감정평가서상 철근콘크리트구조 4층 건물의 1층 호실이며, 실제 이용상태는 공동주택인 연립주택으로 기재되어 있습니다. 현재 소유자는 윤신영으로, 2022년 2월 16일 임의경매 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 같은 날 청도일성새마을금고 명의로 채권최고액 254,400,000원의 근저당권이 설정되었고, 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다.

눈여겨볼 점은 이 부동산이 과거에도 경매를 거쳤다는 사실입니다. 종전 근저당권과 경매개시결정 등은 2022년 매각 과정에서 정리되었으며, 현재의 청도일성새마을금고 근저당권을 기준으로 새로운 권리관계를 분석해야 합니다. 현 임차인 남지은의 전입일은 2025년 9월 16일로 말소기준권리보다 늦습니다. 기재된 전입일만으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 임차조건이 확인되지 않았으므로 배당과 명도 문제까지 모두 해결됐다고 볼 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2022년 근저당이 기준

권리분석의 출발점은 2022년 2월 16일 설정된 청도일성새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 254,400,000원이며, 이 근저당권 자체도 정상적인 경매 매각 과정에서 말소되는 권리입니다. 2026년 3월 12일 접수된 이번 임의경매개시결정 역시 말소기준권리 이후의 등기입니다.

과거의 등기 이력은 다소 복잡합니다. 대한토지신탁주식회사 명의의 신탁등기가 여러 차례 존재했고, 강동농업협동조합 및 한국엔피엘자산관리대부주식회사의 근저당권도 설정됐으나, 관련 신탁과 종전 근저당권은 이미 말소되었습니다. 2020년 파주시 압류 또한 2020년 4월 24일 해제에 따른 말소등기가 있습니다. 따라서 과거에 선순위로 존재했던 압류나 근저당권을 현재 매수인 인수권리로 계산해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없음, 보증금 미상

현황조사·문건접수·매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인은 남지은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인으로 분류되며, 확인된 전입일은 말소기준권리보다 늦습니다.

따라서 이 사건은 선순위 임차보증금 인수형으로 분석할 근거는 없으나, 임차조건이 확정되지 않은 상태에서 임대차 위험이 완전히 해소된 물건이라고 단정해서도 안 됩니다. 실제 임차인 수는 1명입니다.

③ 가격 판단 — 4.89억의 시세 메리트는 미확인

현재 최저매각가격은 감정가와 같은 489,000,000원입니다. 권리상 인수액을 0원으로 가정한 매수인의 실질취득금액 역시 489,000,000원이며, 취득세·등기비용·명도비용 등은 제외한 금액입니다.

그러나 주변 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교가 확보되지 않아, 이 금액이 현재 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 종전 등기에 기재된 2015년 거래가 383,000,000원 및 2017년 소유권이전 거래가 500,000,000원은 과거 거래 기록일 뿐, 2026년의 적정 시세를 입증하는 자료가 아닙니다.

유찰 회차별 가격은 가정된 시나리오입니다. 실제 매각기일·최저매각가격은 법원 공고로 확인해야 하며, 인수액 0원은 현재 권리판단을 전제로 합니다. 실질취득금액에는 취득 관련 부대비용이 포함되지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 489,000,000원 가정)

신건 최저가로 매각되고 추정 배당순위가 유지된다면 집행비용 7,290,000원, 청도일성새마을금고 근저당권에 254,400,000원이 배정되고, 소유자에게 227,310,000원이 잔여금으로 돌아가는 계산입니다.

다만 신청채권자의 청구금액은 230,050,987원으로, 근저당 채권최고액 254,400,000원과 다릅니다. 위 예상표는 채권최고액을 기준으로 한 단순 추정이며, 실제 확정채권액과 배당액이 동일하다는 의미는 아닙니다.

집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 임차인의 보증금과 확정일자도 확인되지 않아 실제 배당순위와 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 채권최고액 기준의 미배당액 0원은 모든 신고채권의 완전한 만족을 보장하지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 파주시 탄현면 대동리 소재 자유로요양병원 서측 인근에 위치합니다. 주변은 연립주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입은 가능하지만 노선버스 운행빈도 등을 감안할 때 대중교통 상황은 불편한 것으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 중 1층 호실입니다. 외벽은 석재판넬 붙임 마감, 내부는 벽지·타일 마감이며 위생·급배수·난방설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 인접지 대비 대체로 평탄한 사다리형으로, 공동주택 건부지로 이용되고 있습니다.
• 토지이용 규제. 감정요항표에는 필지별로 계획관리지역과 보전관리지역, 성장관리계획구역(주거복합 Zone), 가축사육제한구역, 군사시설 관련 제한보호구역, 한강수계 폐기물매립시설 설치제한지역 등이 기재되어 있습니다. 각 규제의 해당 필지와 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 토지거래허가 관련. 감정요항표에 기재된 토지거래계약 허가구역 기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 매각기일인 2026.11.05에는 이 기간이 지난 상태이므로 신규 지정·연장 여부와 적용 대상을 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 상태와 용도는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 연립주택 이용상태, 대중교통 불편, 주거시설과 농경지·임야가 혼재하는 주변 환경을 고려하면 매도 시 비교대상과 매수층이 제한될 가능성을 점검해야 합니다. 실제 거래빈도와 매각 소요기간은 별도 실거래 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 보증금 확인. 남지은의 임대차계약서, 보증금, 월차임, 확정일자와 실제 점유·주민등록 관계를 확인하세요. 2026.06.04 배당요구에 따른 배당자격과 우선변제 여부도 검토해야 합니다.
• 매수인 인수권리 확인. 2022.02.16 근저당권을 기준으로 등기상 인수 0원 추정을 원본 등기사항전부증명서와 매각물건명세서로 재확인하세요. 이미 말소된 과거 압류나 신탁등기를 현재의 인수권리와 혼동하지 않아야 합니다.
• 근저당권자 표시 대조. 등기상 청도일성새마을금고와 경매개시결정상 청도새마을금고의 표기 및 채권관계를 대조하세요. 신청채권 청구액은 230,050,987원이고 근저당 채권최고액은 254,400,000원입니다.
• 물건 용도 검증. 사건상 근린주택 표기와 감정평가상 연립주택 이용상태를 집합건축물대장·건축물 현황도·매각물건명세서로 확인하세요. 법적 용도와 실제 사용의 차이가 금융조달·임대·매도에 영향을 줄 수 있습니다.
• 시세 검증. 탄현면 대동리의 동일하거나 유사한 연립주택 거래 사례, 최근 거래가격과 거래시점, 호실별 조건을 비교하세요. 현재 최저가 489,000,000원이 최근 시세 이하인지 확인하기 전에는 가격 가점을 주기 어렵습니다.
• 점유·명도 확인. 실제 임차인 1명의 점유 현황을 확인하고, 매각 후 인도 절차 및 협의 가능성을 검토하세요. 후순위 임차인이라고 해서 명도 비용과 소요시간이 없어지는 것은 아닙니다.
• 관리비·세금 확인. 관리비 체납액과 공용부분 승계 가능성, 당해세·최우선변제 해당 여부를 확인하세요. 현재 예상배당표는 이러한 항목을 모두 반영한 확정 배당표가 아닙니다.
• 현장·규제 확인. 내부 상태, 주차·도로 이용, 대중교통 접근성, 토지이용계획 및 매각기일 기준 규제 적용 여부를 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 가격 메리트 확인”

이 사건의 말소기준권리는 2022년 2월 16일 설정된 청도일성새마을금고 근저당권입니다. 실제 임차인 남지은의 전입일이 그 이후인 2025년 9월 16일이므로, 현재 확인된 권리관계에서는 매수인이 임차보증금을 인수할 위험이 낮습니다. 종전 신탁과 압류 및 과거 근저당권도 말소 이력이 확인되므로 등기상 권리 정리 방향은 비교적 명확합니다.

문제는 확인되지 않은 임차조건과 가격입니다. 임차인 1명의 보증금·확정일자가 미상이고, 근린주택 표기와 연립주택 이용상태의 관계를 확인해야 합니다. 더욱이 주변 최근 실거래 비교가 확보되지 않았으므로 489,000,000원이라는 최저가격이 저렴하다는 근거도 없습니다. 대중교통 불편과 주변 토지이용 특성까지 감안하면 환금성 역시 보수적으로 판단해야 합니다.

결론은 권리상 인수는 낮지만, 입찰 판단은 보류입니다. 현 단계에서는 임차인의 실제 계약조건과 물건의 법적 용도를 확인하고, 최근 유사 물건 거래가격으로 감정가를 검증하는 것이 우선입니다. 유찰 여부보다 중요한 것은 실제 취득금액과 검증된 현재 시세의 차이입니다.