* 0원은 제공된 예상배당 계산상의 금액입니다. 대주유통의 대항력과 보증금, 조세 우선순위, 기타 매각조건 확인 전에는 최종 인수액이 확정됐다고 볼 수 없습니다.
인천지방법원 2025타경4089. 부천시 오정구 여월동 226-3 소재의 근린생활시설 및 토지가 경매에 나왔습니다. 건축물대장상 1층은 제1종근린생활시설(소매점), 2층은 제2종근린생활시설(사무소)이며, 현황조사에서는 물류창고로 사용하는 임차인들이 확인됩니다.
건물은 일반철골구조 경사철골트러스지붕의 2층 건물이고, 사용승인일은 2012년 3월 14일입니다. 토지는 제1종일반주거지역에 속하며, 감정평가상 차량 접근과 대중교통 이용은 대체로 무난한 편입니다.
등기 구조는 단순하지 않습니다. 공유자인 신홍균과 이대주가 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있고, 부천농업협동조합의 공동담보 근저당 외에도 공유지분을 대상으로 한 후순위 담보권, 압류, 가압류 및 과거 회생절차 관련 등기가 이어졌습니다. 말소기준은 명확하지만 임차관계·세금·사용현황까지 살펴야 하는 경매입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경4089 (임의경매) |
|---|---|
| 사건 담당 | 인천지방법원 부천지원 |
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 여월동 226-3 도로명주소: 경기도 부천시 오정구 길주로561번길 81 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 |
| 건물구조 | 일반철골구조 경사철골트러스지붕 2층 |
| 건축물대장상 용도 | 1층 제1종근린생활시설(소매점) 2층 제2종근린생활시설(사무소) |
| 사용승인 | 2012.03.14 |
| 토지 현황 | 843.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 1,805,000원/㎡ |
| 소유자 | 신홍균(2분의 1) · 이대주(2분의 1) |
| 감정가 | 3,174,608,710원 |
| 최저매각가 | 3,174,608,710원 (신건) |
| 신청채권자 | 부천농업협동조합 |
| 청구금액 | 1,562,983,697원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2012년 근저당
핵심은 2012.05.25 설정된 을구 1번 부천농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,488,500,000원으로, 본 경매의 말소기준권리입니다.
그 이후 설정된 부천농업협동조합의 추가 근저당권(426,000,000원), 김형문·링커스인터내셔널·신홍균·씨디케이코리아대부의 근저당권, 후순위 가압류 및 압류 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 세금의 배당 우선순위와 임차인의 독립적인 대항력 문제는 등기상 말소 여부와 별개로 검토해야 합니다.
한편 과거 부천시와 국민건강보험공단의 압류, 일부 개인 근저당권은 이미 등기상 말소되어 있습니다. 이대주 지분의 회생절차개시와 보전처분도 회생절차폐지에 따라 말소된 이력이 확인됩니다. 이러한 과거 등기와 현재 유효한 권리를 혼동하지 않는 것이 중요합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 미상 1명
현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 실제 임차인은 오세용, (합) 부인상사, 대주유통의 3명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다.
| 임차인 / 사용 | 전입·신고일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오세용 물류창고 |
2012.07.11 | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (합) 부인상사 물류창고 |
2012.06.26 | 40,000,000원 | 4,400,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 대주유통 물류창고 |
미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
오세용과 (합) 부인상사의 대항력은 말소기준권리 이후 신고된 것으로 분류되어 없습니다. 두 임차인의 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 우선변제는 미상으로 표시했습니다. 대주유통은 신고일과 보증금이 모두 불명확하여 대항력도 확정할 수 없습니다.
실제 점유 개시와 사업자등록 등 대항요건을 확인하기 전에는 후순위 임차인이라고 단정할 수 없습니다. 유효한 대항력과 미배당 보증금이 확인될 경우 매수인의 추가 부담이 발생할 가능성이 있습니다.
현재 배당표의 매수인 인수액 0원은 대주유통의 인수 위험이 없다는 법적 확정이 아닙니다. 매각물건명세서 보완사항과 임대차계약서를 우선 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,174,608,710원 가정)
현재 신건 최저매각가를 낙찰가로 가정한 예상배당입니다. 근저당권은 채권최고액 기준으로 계산되어 있으며, 집행비용은 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 34,146,087원 |
| 2. 부천농업협동조합 · 을구 1번 | 1,488,500,000원 | 1,488,500,000원 |
| 3. 부천농업협동조합 · 을구 8번 | 426,000,000원 | 426,000,000원 |
| 4. 김형문 · 을구 13번 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 5. 링커스인터내셔널 · 을구 14번 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 6. 신홍균 · 을구 15번 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 7. 씨디케이코리아대부 · 을구 16번 | 300,000,000원 | 25,962,623원 |
| 8. 제이비우리캐피탈 · 갑구 14번 | 7,726,986원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 총 채권액 | 3,422,226,986원 |
|---|---|
| 채권자 예상배당 합계 | 3,140,462,623원 |
| 채권 미배당 합계 | 281,764,363원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 매수인 인수(계산상) | 0원 · 최종 확인 필요 |
부천농업협동조합의 두 근저당권에는 합계 1,914,500,000원이 예상 배당됩니다. 이는 채권최고액 기준 계산 결과로, 신청채권자의 청구금액 1,562,983,697원과는 구분해야 합니다.
후순위 씨디케이코리아대부 근저당권은 300,000,000원 중 25,962,623원만 배당되고, 제이비우리캐피탈 가압류는 0원으로 계산됩니다. 이에 따른 총 채권 미배당은 281,764,363원입니다.
채권 미배당액과 매수인 인수액은 다른 개념입니다. 후순위 권리가 매각으로 소멸한다면 채권이 배당되지 않았다는 이유만으로 그 부족분을 낙찰자가 갚는 것은 아닙니다. 반면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금처럼 매각 후에도 존속하는 권리가 확인되면 별도 인수가 발생할 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 하락하지만 위험은 별개
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 3,174,608,710원 | 3,140,462,623원 | 281,764,363원 | 0원* |
| 1회 유찰 (80%) | 2,539,686,968원 | 2,511,890,098원 | 910,336,888원 | 0원* |
| 2회 유찰 (64%) | 2,031,749,574원 | 2,009,032,078원 | 1,413,194,908원 | 0원* |
* 모든 회차의 인수액 0원은 동일한 배당계산 가정에 따른 결과입니다. 대주유통의 권리와 실제 배당순위가 확인되지 않았으므로 최종 취득총액을 보장하지 않습니다.
특히 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰가 하락에 따라 인수액이 늘어나 실질취득액이 보증금 수준에 머무를 수 있습니다.
현재 대주유통의 보증금이 확인되지 않았으므로 그러한 인수 구조가 성립한다고 단정할 수도, 반대로 추가 인수가 없다고 확정할 수도 없습니다.
⑤ 세금·배당순위 — 예상표를 그대로 믿기 어려운 이유
등기에는 국세·지방세 및 국민건강보험공단의 압류가 여러 차례 등장합니다. 일부는 이미 해제·말소되었지만, 매각으로 소멸하는 것으로 분류된 압류도 있습니다.
중요한 것은 압류등기의 말소 여부와 해당 조세채권의 배당 우선순위가 반드시 같지는 않다는 점입니다. 조세의 법정기일, 당해세 해당 여부, 관련 채권의 실제 금액에 따라 배당순서가 달라질 수 있습니다.
현재 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았습니다. 따라서 채권자별 예상배당액과 총 미배당액은 확정 금액이 아닙니다. 세금의 우선변제 여부를 확인하기 전에는 배당표를 최종 권리관계 판단의 근거로 삼기 어렵습니다.
다만 후순위 근저당권의 배당 부족액은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 권리의 채무이므로, 그 자체를 매수인 인수금으로 더해서는 안 됩니다. 매수인에게 실제 남는 부담이 있는지는 별도의 존속권리와 법정 부담을 구분해 판단해야 합니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 위치. 경기도 부천시 오정구 여월동 소재 성곡초등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 대규모 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 공원 및 야산 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 길주로변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 대체로 무난합니다.
- 건물. 일반철골구조 경사철골트러스지붕 2층 건물입니다. 외벽은 복합판넬, 내벽은 샌드위치판넬 및 일부 벽지도배·타일 마감이며 기본적인 위생·급배수·전기설비가 있습니다.
- 용도와 현황. 건축물대장상 1층 소매점, 2층 사무소이지만 임차인들의 조사상 이용 용도는 물류창고입니다. 실제 사용현황과 건축물대장상 용도의 적합성을 확인해야 합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 여울지구 지구단위계획구역에 해당하며 소로3류(폭 8m 미만) 도로 조건이 기재되어 있습니다.
- 규제. 과밀억제권역, 항공표면, 가축사육제한구역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역에 관한 기록도 있으므로 실제 취득 시점과 대상 부동산에 대한 적용 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 별다른 사항이 없고 위반건축물로 분류되지 않았습니다. 다만 실제 창고 사용과 제시외 건물은 별도로 점검해야 합니다.
- 환금성. 토지·근린생활시설 복합 물건으로, 아파트와 달리 이용 목적·임대수익·건물 활용도 등에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다. 거래사례와 수익성 검증 없이 감정가만으로 적정 매입가를 판단하기 어렵습니다.
일괄매각 대상의 토지 가치, 건물 사용 가능성, 임대관계, 명도 및 유지보수 비용을 종합해 입찰가를 결정해야 합니다. 유찰로 최저가가 낮아지더라도 그 자체가 시장가격 대비 할인이라는 증거는 아닙니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대주유통 임대차 확인. 사업자등록 관련 일자, 실제 점유 개시, 임대차계약서, 보증금 및 배당요구 여부를 확인하세요. 대항력과 인수액 판단에 가장 중요한 항목입니다.
- 다른 임차인 권리 재확인. 오세용과 (합) 부인상사의 신고일이 말소기준 이후라는 점과 별개로 확정일자, 배당요구, 실제 사용부분 및 인도 가능성을 확인하세요.
- 국세·지방세 우선순위. 세금 압류의 존속 여부, 법정기일, 실제 체납세액, 당해세 여부를 확인하고 예상배당표에 미치는 영향을 검토하세요.
- 일괄매각 범위. 매각물건명세서에 제시외 건물 포함으로 기재되어 있으므로 제시외 건물의 위치, 면적, 사용상태와 평가 반영 여부를 현장에서 대조하세요.
- 공동담보와 토지 지분. 여월동 226-3 및 226-13 관련 공동담보 표시와 실제 경매 매각목록을 구분하고, 공유지분·소유관계·현황 경계의 일치 여부를 확인하세요.
- 실제 사용 용도. 소매점·사무소로 등재된 건물의 물류창고 사용이 관련 규정에 적합한지, 원상복구나 용도변경이 필요한지 확인하세요.
- 건물 상태. 철골·지붕·복합판넬·샌드위치판넬 부분의 노후도, 누수, 유지보수 부담과 소방 관련 현황을 점검하세요.
- 소유자 및 임차인 명도. 공유자 2명과 실제 사용자 3명의 점유구역 및 권원, 인도 협의 가능성을 확인하세요.
- 가격 검증. 비교 가능한 토지·근린생활시설 거래사례, 임대료 수준, 공실 및 운영비용을 확인한 뒤 응찰가 상한을 설정하세요.
- 서류 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 일괄매각 목록을 입찰 전에 다시 확인하세요.
감정가 대비 최저가 할인도 없는 신건이지만 가격 적정성을 뒷받침할 실거래 비교 근거가 확인되지 않았습니다. 권리 불확실성과 가격 검증 부담이 동시에 있는 물건입니다.
맺으며 — “말소되는 근저당보다, 확인되지 않은 임차관계가 중요하다”
이 물건의 말소기준은 비교적 명확합니다. 부천농업협동조합의 2012년 근저당권을 기준으로 후순위 등기권리가 정리되고, 예상배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이것만으로 안전한 낙찰이라고 판단해서는 안 됩니다.
실제 임차인 3명 중 대주유통의 대항력과 보증금이 불명확하고, 국세·지방세의 우선배당 및 제시외 건물 포함 범위도 점검해야 합니다. 물류창고로 사용하는 근린생활시설의 실제 용도와 명도 비용, 공동담보 관련 토지 범위를 명확히 해야 실질취득액을 판단할 수 있습니다.
특히 현재 회차에서 채권 미배당이 281,764,363원 발생한다는 사실과, 매수인이 그 금액을 인수한다는 것은 전혀 다른 이야기입니다. 반대로 현재 계산상 인수액이 0원이라는 이유로 미상 임차인의 보증금 위험까지 사라지는 것도 아닙니다.
종합 판단은 C등급(42점). 후순위 담보권의 말소 구조는 긍정적이지만, 미상 임차인과 조세·사용현황 관련 불확실성이 남아 있고 감정가 수준의 입찰을 정당화할 시장가격 자료도 확인되지 않습니다. 대주유통 임대차와 일괄매각 범위의 확인이 선행되어야 하는 조건부 검토 물건입니다.
