인천지방법원 2025타경4591. 경기도 부천시 원미구 중동에 위치한 대동그린빌 5층 501호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 윤길용이며, 2023년 8월 7일 증여를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2023년 8월 23일 오정농업협동조합이 채권최고액 159,600,000원의 근저당권을 설정했고, 2024년 1월 9일에는 주식회사디지비캐피탈의 채권최고액 48,000,000원 근저당권이 추가됐습니다. 선순위 오정농업협동조합이 임의경매를 신청하면서 현재의 경매 절차가 시작됐습니다.

2011년에 설정됐던 논산농업협동조합 근저당권과 과거 압류는 이미 말소됐습니다. 현재 경매 권리분석의 핵심은 2023년 오정농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리를 기준으로 후순위 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상이므로, 확인된 임차인이 없다는 사실만으로 실제 점유관계까지 확정할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당을 기준으로 정리

말소기준권리는 2023.08.23 설정된 오정농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 159,600,000원이며, 채무자는 윤길용입니다. 이후 설정된 주식회사디지비캐피탈 근저당권 48,000,000원과 2025.11.10 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 시세 비교 — 134.2%보다 중요한 면적 불일치

대동그린빌에서 확인된 과거 실거래는 총 3건이며, 거래가격은 140,000,000원~147,500,000원, 평균은 142,500,000원입니다. 단순 계산하면 현재 최저매각가 191,200,000원은 이 평균의 134.2%에 해당합니다.

여기서 주의해야 합니다. 경매 대상의 시세 비교 기준 면적은 50.98㎡인데, 실제 거래 표본의 면적은 26.97㎡~27.11㎡입니다. 면적 차이가 커서 같은 건물의 거래라는 이유만으로 동일한 시세 기준을 적용하기 어렵습니다. 거래 시점도 2021~2022년으로 현재 매각기일과 상당한 간격이 있습니다.

특히 다세대주택은 같은 건물 안에서도 면적, 층수, 내부 상태, 주차 여건 등에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다. 이 물건은 7세대 규모의 소규모 공동주택이므로 거래 표본을 확보하는 일이 중요합니다. 현재로서는 신건 최저가 191,200,000원의 시장 적정성을 확인하기 어렵다는 판단이 합리적입니다.

③ 예상배당표 (매각가 191,200,000원 가정)

최저매각가 191,200,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 3,476,800원을 공제한 뒤 채권자들에게 187,723,200원이 배당됩니다. 오정농업협동조합은 채권최고액 기준으로 159,600,000원을 배당받고, 디지비캐피탈은 28,123,200원을 배당받는 계산입니다.

두 근저당권의 채권최고액 합계는 207,600,000원이고, 예상 미배당액은 19,876,800원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다. 다만 후순위 근저당권의 미배당액은 매각으로 소멸하는 권리와 관련된 것이므로 매수인이 그대로 인수하는 채무로 계산하지 않습니다.

배당액은 채권최고액을 기준으로 계산한 추정치입니다. 신청채권자의 청구액은 130,519,216원으로 채권최고액과 다릅니다. 실제 채권 잔액, 집행비용, 당해세 및 법정 우선변제채권에 따라 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

유찰 회차별 배당 변화

유찰로 매각가격이 내려가면 채권자들이 배당받지 못하는 금액은 커집니다. 그러나 현재 확인된 근저당권은 매각으로 소멸하므로 제시된 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.

1회 유찰 시 최저가 시나리오는 152,960,000원, 2회 유찰 시에는 122,368,000원입니다. 다만 가격이 낮아지는 것과 시세 대비 저렴해지는 것은 별개의 문제입니다. 비교 가능한 현재 실거래를 확보하기 전까지는 어느 회차가 적정한 입찰 구간인지 확정하기 어렵습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 부천시 원미구 중동 소재 부명중학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 형성된 기존 주거지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕의 5층 건물 중 5층 501호입니다. 외벽은 석재타일 마감, 내부는 벽지 및 타일 마감이고 하이새시창이 설치돼 있습니다. 위생설비, 급배수설비, 개별난방 및 도시가스설비가 있습니다.
• 도로. 토지는 장방형 평지이며 북측과 서측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역 및 과밀억제권역에 해당하며, 가축사육제한구역과 교육환경 상대보호구역 등의 규제가 있습니다. 공시지가는 2,340,000원/㎡이고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 토지거래허가 관련. 감정요항표에는 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역이 2025.08.26~2026.08.25 기간 적용되는 것으로 기재돼 있습니다. 매각기일 현재의 적용 여부와 관련 허가 요건은 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 대동그린빌은 총 7세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 확인된 실거래도 소형 면적의 과거 거래에 집중돼 있어 경매 대상 면적의 매도 가능 가격과 매각 소요기간을 판단하기 어렵습니다. 아파트 대단지보다 개별 물건의 상태와 실제 매수 수요를 더욱 신중히 확인할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 시세부터 재확인. 50.98㎡에 가까운 동일 건물 또는 인근 다세대주택의 최신 실거래를 조사하세요. 26.97㎡~27.11㎡ 거래 평균 142,500,000원을 이 물건의 직접 시세로 사용해서는 안 됩니다.
• 점유·임대관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대, 보증금, 확정일자 및 대항력 성립 가능성을 확인해야 합니다.
• 제시외 건물 포함 범위. 매각물건명세서에 제시외 건물 포함이라고 기재돼 있습니다. 감정평가서와 매각대상 목록을 대조해 제시외 건물의 위치, 면적, 이용상태 및 매각 포함 범위를 확인하세요.
• 말소기준권리 점검. 2023.08.23 오정농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 후순위 디지비캐피탈 근저당권과 임의경매개시결정의 소멸 관계를 최신 등기부로 재확인하세요.
• 유찰 시나리오. 신건 191,200,000원, 1회 유찰 시 152,960,000원, 2회 유찰 시 122,368,000원을 비교하되, 실제 회차 및 변경된 매각조건은 법원 공고를 기준으로 확인하세요.
• 관리비 및 세금. 미납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분 비용과 당해세 등 배당에 영향을 주는 항목을 확인하세요.
• 현장 상태. 최상층인 5층 501호이므로 옥상 방수, 누수, 내부 마감, 난방 및 급배수설비 상태를 현장에서 확인하는 것이 좋습니다.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 최종 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “권리는 긍정적, 가격은 검증 필요”

이 물건의 핵심은 권리의 소멸 구조와 가격의 불확실성을 구분하는 것입니다. 오정농업협동조합 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하며, 추정 인수액은 0원입니다. 과거 선순위 근저당과 압류도 이미 말소됐습니다. 등기상 권리관계는 비교적 명확하지만 실제 임차·점유 상태는 아직 확인이 필요합니다.

가격은 더욱 신중하게 봐야 합니다. 191,200,000원의 신건 최저매각가는 과거 거래 평균 142,500,000원의 134.2%입니다. 그러나 거래 표본은 경매 대상과 면적이 다르고 시점도 오래돼 있습니다. 따라서 단순 비율만으로 고평가 정도를 확정할 수 없으며, 현재 가격에 메리트가 있다고 판단할 근거도 부족합니다.

총 7세대의 소규모 다세대주택이라는 점, 비교 가능한 최근 거래가 확인되지 않는다는 점, 임대관계가 미상이라는 점까지 고려하면 지금은 무리한 신건 응찰보다 시세와 점유관계 검증을 우선해야 할 물건입니다. 유찰로 가격이 낮아지더라도 실제 거래 가능한 가격과 실질취득 비용을 다시 비교해야 합니다. 권리는 조건부 합격, 가격은 보류. 이 사건의 승부처는 단순한 할인율이 아니라 정확한 시세 확인에 있습니다.