인천지방법원 2025타경5136. 부천시 원미구 상동 대야하이빌3 제3층 제303호에 대한 강제경매입니다. 소유자는 주식회사케이시이코노믹으로, 2010년 6월 임의경매 매각을 통해 소유권을 취득한 이력이 있습니다. 2019년 11월 12일 남인천농업협동조합 앞으로 채권최고액 840,000,000원의 근저당권이 설정되었고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.

이후 강순식의 근저당권 50,000,000원, 부천시 압류 2건, 주식회사 티에프씨의 강제경매개시결정이 차례로 등기되었습니다. 등기상 금융채무와 압류만 보면 일반적인 말소 구조에 가깝습니다. 그러나 이 물건의 실제 분석 난도는 등기부가 아니라 건물의 내부 이용상태와 점유관계에서 발생합니다. 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(고시원)이며, 303호를 현황상 311호부터 318호까지 구분해 사용하고 있습니다. 단일 호실을 인도받는 문제와 여러 실의 점유를 정리하는 문제는 같지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 담보권은 소멸

말소기준은 을구 6번, 2019.11.12 남인천농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 840,000,000원이고, 채무자는 한유진입니다. 소유자인 주식회사케이시이코노믹과 근저당권의 채무자 명의가 다르므로, 소유자·채무자·담보제공 관계를 구별해야 합니다.

을구 7번 강순식 근저당권은 2020.01.08 설정되어 말소기준권리보다 늦습니다. 2025년 부천시 압류 2건과 2025.12.04 강제경매개시결정도 모두 말소기준 이후입니다. 따라서 이들 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 대상으로 분류됩니다.

과거 우리은행 근저당권, 수산업협동조합중앙회 근저당권, 이전 압류·가압류 및 과거 경매개시결정은 등기부상 이미 말소된 이력이므로 이번 경매의 현재 인수채무로 합산하지 않습니다. 다만 등기상 권리의 소멸과 점유자의 임차보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다.

② 임차인·점유 분석 — 8개 호실이 핵심 변수

현황조사 및 매각물건명세서에 나타난 기명 점유·임차 관련인은 이민선·장철민·이지·제이든의 4명입니다. 이민선과 장철민은 서로 다른 조사서에도 등장하므로 같은 이름의 기재를 각각 별도 임차인으로 중복 합산하지 않았습니다. 별도로 ‘사무실’이라는 명칭의 점유 기재가 있습니다. 이는 실제 사람의 이름으로 특정된 임차인과 구별해야 합니다.

확인되는 보증금은 이민선 10,000,000원과 장철민 5,000,000원으로 합계 15,000,000원입니다. 그러나 나머지 기재에는 보증금 미상 사항이 있고, 8개 호실 전체의 임대차관계도 확정되지 않았으므로 15,000,000원을 전체 임차보증금 총액으로 볼 수 없습니다.

동일 성명의 현황조사·매각물건명세서 기재를 통합해 표시했습니다. 승계 항목의 ‘해당 없음’은 보증기관 대위·승계 신고가 나타나지 않는다는 뜻이며, 임차보증금 인수 위험이 없다는 의미는 아닙니다. 전입일이 미상인 점유자는 대항력 성립 여부를 확정할 수 없습니다.

배당요구가 접수되었다는 사실 자체가 우선변제권 성립이나 보증금 전액 배당을 보장하지는 않습니다. 특히 실제 고시원형 근린생활시설의 개별 실 사용관계가 주거 임대차에 해당하는지, 전입신고와 점유가 어느 범위에 대응하는지 확인해야 합니다. 8개 호실의 실점유자·임대차계약·보증금·대항요건을 각각 대조하기 전에는 최종 인수액을 계산할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 1,140,000,000원이 유리한가?

이 물건은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 1,140,000,000원입니다. 하지만 동일 건물 또는 유사한 고시원형 근린생활시설의 최근 실거래가를 기준으로 한 가격 비교는 확정할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 최저가가 100%라는 사실만으로 저평가·고평가를 단정할 수 없습니다.

특히 이 물건은 일반 아파트와 달리 303호 하나가 현황상 8개 호실로 나뉘어 사용되고 있습니다. 실제 환금성은 건축물 용도, 내부 구획, 임대차 수익구조, 사용상태, 명도 가능성 등에 영향을 받습니다. 아파트 시세를 그대로 대입하거나, 토지 공시지가만으로 303호의 적정가격을 산정하는 것은 적절하지 않습니다.

회차별 금액은 제시된 매각 시나리오입니다. ‘미배당’은 배당 모형에서 채권자에게 지급되지 못한 금액이지 매수인이 자동으로 인수할 채무가 아닙니다. 반대로 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 별도 인수 문제가 생길 수 있습니다. 따라서 실제 취득부담은 낙찰가와 확인된 인수금액을 함께 고려해야 합니다.

1회 또는 2회 유찰로 최저가가 낮아지더라도, 확인되지 않은 선순위 보증금이 있다면 실질 취득부담이 같은 비율로 낮아지지 않을 수 있습니다. 낙찰대금보다 보증금이 큰 대항력 인수형 임대차에서는 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 인수액이 증가하여 실질 취득부담이 보증금 수준에 고정되는 상황도 가능합니다. 이 사건은 그 전제인 선순위 보증금 규모부터 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,140,000,000원 가정)

집행비용 13,800,000원은 추정액입니다. 남인천농업협동조합과 강순식의 금액은 실제 확정 채권잔액이 아닌 채권최고액 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제·미확정 임대차 배당은 반영되지 않았으므로 실제 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.

이 모형에서는 채권자 청구액 합계 915,120,570원이 전액 배당되고, 소유자에게 211,079,430원이 남습니다. 하지만 임차인의 우선변제 또는 최우선변제 대상이 확인되면 배당순위와 배당금액이 달라질 수 있습니다. 또한 모형상 매수인 인수액은 0원이지만, 이를 실제 미배당 보증금의 인수가 없다는 결론으로 확대해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 부천시 원미구 상동 소재 상동역 남서측 인근입니다. 주변에는 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다. 주거와 상업 기능이 함께 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 상동역이 있습니다. 감정평가에서는 대중교통 편의를 전반적으로 무난한 수준으로 판단했습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 콘크리트평스라브지붕 8층 건물의 제3층 제303호입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등이며, 위생·급배수·승강기·화재탐지설비가 있습니다.
• 이용상태. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(고시원)입니다. 등재 호수는 303호이지만 현황에서는 311호~318호로 구분되어 있습니다. 실제 내부 구획과 임대 형태가 환금성 평가의 중요한 변수입니다.
• 토지 현황. 3필지 1단의 장방형 토지로 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 토지면적 440.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 도로접면은 중로각지입니다.
• 용도지역·규제. 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역 및 과밀억제권역에 해당합니다. 감정자료에는 토지거래계약에관한허가구역도 표시되어 있으나, 기재된 기간은 2025.08.26~2026.08.25이므로 입찰 시점의 적용 여부는 다시 확인해야 합니다.
• 도로 여건. 북측 및 남측 도로를 이용하며, 중로1류와 소로1류에 접합니다.
• 위반건축물. 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 현황상 내부 구분 사용이 신고·허가 내용과 적합한지는 별도의 확인이 필요합니다. 위반건축물 표시가 없다는 사실만으로 내부 구조의 적법성이 확정되지는 않습니다.
• 환금성. 상동역 인근 입지라는 장점은 있으나, 일반적인 주거용 아파트가 아닌 고시원형 근린생활시설입니다. 실거래 비교가격과 임대수익 구조를 확정할 수 없어 현재 가격에서의 재매각 용이성은 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 범위 확인. 사건 용도는 대지로 표시되어 있으나 등기부는 집합건물, 감정 이용상태는 고시원입니다. 매각물건명세서·감정평가서·등기부·대지권 표시를 대조해 낙찰 대상의 정확한 범위를 확인하세요.
• 8개 호실 점유 전수 확인. 311호~318호별 실제 사용자, 계약 당사자, 점유 개시일, 사용 목적과 퇴거 가능성을 확인해야 합니다. 현황조사에 등장한 이름만으로 전체 점유관계가 정리되었다고 판단하지 마세요.
• 전입·확정일자 대조. 장철민·이지·제이든 및 미특정 점유자의 전입일과 확정일자를 확인해야 합니다. 대항력은 보증금이 있다는 사실만으로 결정되지 않으며, 실제 대항요건의 성립 시점이 중요합니다.
• 이민선 계약 기재 확인. 현황조사의 316호실 이민선과 배당요구 명세서의 이민선이 같은 임대차에 해당하는지, 보증금 10,000,000원과 월차임 900,000원이 해당 계약의 전부인지 확인하세요.
• 장철민 배당요구 확인. 보증금 5,000,000원, 배당요구일 2026.03.09이 기재되어 있지만 전입일·확정일자가 확인되지 않았습니다. 배당요구 접수와 우선변제권 성립 여부를 구별해야 합니다.
• 실질 취득부담 계산. 배당 모형상 인수액 0원을 확정값으로 사용하지 마세요. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 낙찰대금에 실제 인수할 금액을 더해 취득부담을 다시 계산해야 합니다.
• 적정 매수가격 검증. 최근 고시원형 근린생활시설 거래 사례와 실제 임대수익 자료를 확보해 감정가의 적정성을 검토하세요. 비교 거래가격 없이 최저가가 낮거나 높다고 단정할 수 없습니다.
• 내부 구조와 용도 적법성. 건축물대장, 건축도면, 실제 구획, 소방시설 및 현행 사용 형태를 대조해야 합니다. 고시원으로서 계속 사용할 수 있는지와 관련 시설 유지부담을 확인하세요.
• 체납금·조세·관리비. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았습니다. 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 부분과 조세 관련 우선권을 별도로 확인하세요.
• 입찰 전 원본 재확인. 2026.11.05 매각기일을 기준으로 최신 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 문건, 등기부 및 감정평가서를 다시 대조하세요. 점유관계나 매각 조건에 변화가 있는지도 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기상 소멸”과 “실제 인수 안전”은 다르다

이 사건의 말소기준은 명확합니다. 2019.11.12 남인천농업협동조합 근저당권이고, 뒤에 설정된 강순식 근저당권·부천시 압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 여기까지만 보면 권리관계가 복잡해 보이지 않을 수 있습니다.

그러나 이 물건을 안전한 경매라고 평가하기 어려운 이유는 303호 내부의 8개 호실과 미확정 임대차에 있습니다. 기명 관련인 4명에 대한 기재와 별도의 미특정 점유 기재가 있고, 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않는 사항이 남아 있습니다. 알려진 보증금 15,000,000원만으로 전체 인수 가능액을 계산할 수 없습니다.

가격도 마찬가지입니다. 신건 최저가 1,140,000,000원이 적정한지는 최근 비교 거래나 수익자료가 뒷받침되어야 합니다. 1회 또는 2회 유찰 시 가격이 내려간다고 하더라도, 미확인 선순위 보증금과 명도부담까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.

따라서 현재 결론은 입찰 보류·임차관계 우선 확인입니다. 일반 아파트가 아닌 고시원형 근린생활시설이라는 용도, 8개 호실의 점유, 확정되지 않은 인수부담, 검증되지 않은 거래가격을 함께 고려하면 권리 안전성과 가격 매력을 높게 평가할 근거가 부족합니다. 이 사건의 승부처는 단순한 유찰가격이 아니라 실제 점유·보증금·취득부담을 어디까지 확정할 수 있느냐에 있습니다.