인천지방법원 2025타경5150. 김포시 운양동 라비드퐁네프 블루동 2층 215호에 대한 임의경매입니다. 경매 대상은 등기상 집합건물의 개별 호실이며, 현재 트니트니PLUS김포운양센터라는 근린생활시설로 이용되고 있습니다. 물건 용도에는 대지로 표시되어 있지만, 실제 이용 형태를 확인할 때는 해당 호실의 집합건물 등기와 근린생활시설 현황을 함께 보아야 합니다.
권리관계의 출발점은 2018.12.19 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 366,000,000원이며, 2022년 설정된 주식회사대정의 후순위 근저당권 120,000,000원과 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
문제는 공간과 점유입니다. 215호가 좌우 인접 호실과 물리적으로 연결된 상태이고 임대관계도 명확하게 확인되지 않았습니다. 등기상 권리가 소멸한다는 사실과 낙찰 후 해당 호실을 독립적으로 인도받아 사용할 수 있다는 것은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경5150 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 운양동 1340-4 라비드퐁네프 블루동 2층 215호 |
| 등기상 부동산 | 라비드퐁네프 제블루동 · 집합건물 운양동 1340-4, 1340-5 / 김포한강1로 240 |
| 용도 및 이용상태 | 대지 표기 · 근린생활시설(트니트니PLUS김포운양센터) 이용 |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지하 5층 / 지상 11층 · 대상 호실 2층 |
| 등기상 소유자 | 최홍석 |
| 감정가 / 최저가 | 401,000,000원 / 401,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 하나은행 / 359,315,424원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 말소기준권리 | 2018.12.19 하나은행 근저당권 · 채권최고액 366,000,000원 |
| 예상 매수인 인수 | 0원 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행 근저당
2018.12.19 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤 2022.08.05 설정된 주식회사대정 근저당권과 2025.12.08 등기된 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
이전에도 임의경매 절차가 있었지만, 2022년 경매개시결정은 2023.06.08 말소되었고, 2025.01.22 등기된 별도의 경매개시결정도 2025.10.17 취하에 따라 말소되었습니다. 2025년 상속을 원인으로 한 소유권이전등기 역시 신청착오로 말소된 이력이 있습니다. 현재 분석 대상은 2025.12.08 개시된 2025타경5150 사건입니다.
② 임차인·점유관계 — 임차 신고 1건, 보증금 확인 필요
임차관계와 관련하여 '주식회사' 명의의 신고 내역이 확인됩니다. 전입일은 2024.11.05이며, 배당요구일은 2026.03.03입니다. 전입일이 말소기준권리인 2018.12.19보다 늦어, 해당 신고 내역은 대항력이 없는 것으로 분류됩니다.
| 신고 명의 | 전입 / 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 | 2024.11.05 2026.03.03 배당요구 |
미확인 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
신고된 임차 관련 내역 1건입니다. 보증금은 0원으로 기록된 부분이 있으나, 별도 확인사항에는 보증금 미상으로 기재되어 있어 실제 보증금을 0원으로 확정할 수 없습니다. 확정일자 역시 확인되지 않았습니다. 보증기관 대위·승계 신고로 분류된 내역은 아닙니다.
현재 확인된 신고 내역의 전입일은 말소기준권리보다 늦으므로 대항력 있는 선순위 임차인으로 판단할 근거는 없습니다. 다만 보증금 미확인과 임대관계 조사 불가라는 사정이 있으므로, 배당요구를 했다는 사실만으로 명도와 점유 문제가 모두 해결된다고 단정할 수는 없습니다.
③ 현장 이용상태 — 214·215·216호 통합 사용
현재 트니트니PLUS김포운양센터라는 근린생활시설로 이용하고 있습니다. 낙찰 대상은 이 가운데 215호이므로, 전체 영업공간과 경매 대상 전유부분을 분리해 생각해야 합니다.
- 경계 확인. 214호·215호·216호의 전유부분 경계를 건축물현황도면 및 실제 기둥 위치와 대조해야 합니다.
- 독립 출입. 215호만 별도로 사용할 수 있는 출입 동선과 공용부분 접근 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 복구 범위. 제거된 경계벽의 복구 필요성, 공사 범위, 소방·피난·설비 관련 영향을 점검해야 합니다.
- 점유 범위. 현재 영업자가 215호를 포함한 전체 공간을 어떠한 계약관계로 사용하고 있는지 확인해야 합니다.
- 독립 환금성. 통합된 상업공간 가운데 215호만 매각하거나 임대할 때 수요가 제한될 가능성을 고려해야 합니다.
경계부분의 구분이 가능하다는 조사 결과는 긍정적입니다. 다만 구분 가능성과 구분 비용은 다릅니다. 경계벽 복구 및 독립 영업에 필요한 실제 비용이 확인되기 전까지는 감정가만으로 취득 경제성을 판단하기 어렵습니다.
④ 가격 검토 — 신건 401,000,000원의 적정성은 미확인
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 401,000,000원입니다. 아직 유찰이 없는 신건이며, 동일 건물의 유사 호실에 대한 거래가격이나 최근 실거래 평균을 확인할 수 없는 상태입니다.
따라서 이 물건을 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 특히 실제 이용 형태가 근린생활시설이고 인접 호실과 일체로 사용 중이므로, 단순한 면적 단가 비교만으로 가격 경쟁력을 판단하기도 어렵습니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 401,000,000원 | 394,590,000원 | 91,410,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 320,800,000원 | 315,508,800원 | 170,491,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 256,640,000원 | 252,247,040원 | 233,752,960원 | 0원 |
위 회차별 금액은 유찰에 따른 가격 변화를 가정한 시나리오이며, 향후 실제 매각가격을 확정하거나 예측한 것은 아닙니다. 최저매각가가 하락할 경우 채권자 미회수액은 증가하지만, 예상 인수권리가 없는 현재의 권리구조에서는 그 미회수액을 낙찰자가 추가 부담하는 것으로 계산하지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 401,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,410,000원 |
| 1. 을구 1번 · 하나은행 근저당권 | 366,000,000원 | 366,000,000원 |
| 2. 을구 2번 · 주식회사대정 근저당권 | 120,000,000원 | 28,590,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 배당 합계 | 486,000,000원 | 394,590,000원 |
| 채권 미회수액 | — | 91,410,000원 |
집행비용 6,410,000원은 추정치입니다. 근저당권 배당은 채권최고액을 기준으로 계산되어 있으며, 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다. 특히 하나은행 신청 청구액은 359,315,424원으로, 위 표의 근저당권 배당 가정액 366,000,000원과 차이가 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등도 미반영되어 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 운양동 운양역 남측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 단독주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 운양역이 위치해 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 5층·지상 11층 건물이며, 천장 부착형 에어컨과 위생·상하수도설비가 있습니다.
- 도로. 부지 북측은 중로변 포장도로에 접하고, 서측은 보행자전용도로에 접합니다.
- 용도지역. 근린상업지역·도시지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)에 해당합니다.
- 규제. 고도지구, 공항 관련 제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역 및 택지개발지구 등의 지정사항이 있습니다. 토지이용계획에 기재된 허가구역의 대상과 기간은 실제 거래 전에 재확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 4,031,000원/㎡가 기재되어 있으나, 이를 개별 215호의 시장가격으로 직접 환산할 수는 없습니다.
- 위반 여부. 건축물 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사되었습니다. 다만 인접 호실과의 경계벽 제거 현황은 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 운양역 인근 상업시설이라는 입지상 장점이 있으나, 현재의 통합 사용 형태가 개별 215호의 임대·매각에 미칠 영향을 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2018.12.19 하나은행 근저당권을 기준으로 현재 유효한 권리의 말소 여부를 최종 등기부에서 재확인하세요.
- 임차관계 확인. '주식회사' 명의 신고의 실제 계약자, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 점유관계를 확인하세요.
- 현장 점유 조사. 트니트니PLUS김포운양센터의 운영 주체와 215호에 대한 실제 점유 근거를 확인하세요.
- 통합 사용 범위. 214호·216호와 제거된 경계벽의 위치 및 복구 가능 범위를 건축물현황도면과 대조하세요.
- 분리 비용. 경계벽 복구, 출입구, 냉난방·전기·소방설비 등을 독립적으로 사용할 때 필요한 비용을 확인하세요.
- 가격 검증. 라비드퐁네프 내 유사 호실의 실제 거래·임대 사례를 확인한 뒤 감정가 401,000,000원의 적정성을 판단하세요.
- 관리비. 공용부분 관리비 체납 및 승계 가능 범위를 관리주체에 확인하세요.
- 배당 확인. 하나은행의 청구액과 근저당 채권최고액이 서로 다르므로 실제 채권계산서 및 배당관계를 확인하세요.
- 매각 범위. 개별 215호에 포함되는 전유부분·대지권·부속설비의 범위를 매각물건명세서와 등기부에서 대조하세요.
- 입찰 전 원본 점검. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 건축물현황도를 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 취득 위험 0”
이 사건의 말소기준은 명확합니다. 하나은행의 2018년 근저당권이 기준이고, 후순위 주식회사대정 근저당권과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 214호·216호와 연결된 물리적 현황, 보증금이 확인되지 않은 임차 신고, 실제 영업·점유관계의 불명확성은 별도의 위험입니다. 신건 최저가 401,000,000원이 시장가치보다 유리한지도 확인되지 않았습니다.
예상배당에서는 채권자 미회수액이 91,410,000원이고 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다. 유찰하면 매각가격은 내려가지만, 낮아진 가격이 곧 적정가격이라는 보장은 없습니다.
결론은 권리 소멸구조는 비교적 명확하지만, 가격과 물건의 독립 사용 가능성은 보류입니다. 현장 경계, 점유관계, 실제 임대조건, 분리비용 및 비교 거래가격을 확인한 뒤에야 입찰의 경제성을 판단할 수 있습니다. 현재 단계에서는 신건 가격으로 서둘러 응찰하기보다 검증을 우선하는 접근이 적절합니다.
