인천지방법원 2025타경34756. 경기도 부천시 원미구 도당동 23-1, 주식회사효성크린 2동을 대상으로 하는 경매입니다. 등기상 소유자는 주식회사효성크린이며, 감정평가상 해당 건물은 지하실과 지상 1·2층을 공장 및 사무실로 사용하고 있습니다. 매각은 토지 및 제시외 건물, 공장·광업재단저당법상 기계기구를 포함하는 일괄매각 방식입니다.
여기서 입찰자가 먼저 볼 것은 감정가 할인율이 아닙니다. 건물과 토지에 설정된 다수의 근저당권, 국세·지방세 압류, 반복된 경매개시결정, 그리고 보증금 8억 원의 임차인 신고가 서로 얽혀 있습니다. 특히 등기상 소유 법인과 임차인으로 기재된 법인이 동일하다는 점은 임차관계 자체의 진정성, 목적물의 일치 여부, 보증금 인수 가능성을 확인해야 할 핵심 사안입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34756 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 도당동 23-1 주식회사효성크린 2동 도로명: 경기도 부천시 원미구 옥산로252번길 56 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장 및 사무실 이용 건물 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조·세멘브럭조·세멘벽돌조·일반철골구조, 스레브지붕 2층 건물 |
| 이용상태 | 지하실 및 1·2층: 공장·사무실 등 |
| 토지 | 도당동 23-1 · 공장용지 · 1,126.7㎡ · 일반공업지역 |
| 소유자 | 주식회사효성크린 |
| 감정가 | 7,199,772,240원 |
| 최저매각가 | 7,199,772,240원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 전하생 / 64,924,238원 |
| 말소기준권리 | 2018.04.30 · 을구 7번 · 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 3,150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 포함 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차관계는 별도 검증
등기상 말소기준은 2018.04.30 설정된 중소기업은행 을구 7번 근저당권입니다. 그 이전에 설정됐던 하나은행 등 근저당권들은 이미 말소된 상태입니다. 따라서 현재 남아 있는 중소기업은행의 을구 7·8·14번 근저당권, 을구 16·18·21번 등의 후순위 저당권과 이후 압류·가압류 및 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 8억 원 인수가 이번 사건의 핵심 변수
현황조사 및 매각물건명세서에 기재된 실제 임차인 신고는 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다. 임차인으로 기재된 주식회사효성크린의 신고 보증금은 800,000,000원, 월 차임은 1,000,000원입니다.
| 임차인 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사효성크린 1동 건물 |
2014.02.28 | 800,000,000원 월 1,000,000원 |
있음 표시 법적 유효성 확인 |
없음 확정일자 미상 |
없음 |
신고된 전입일은 2014.02.28로, 말소기준인 2018.04.30보다 앞섭니다. 제공된 권리분석상 대항력 있음으로 표시되어 있으며, 우선변제권은 없는 것으로 취급됩니다. 이에 따른 배당 추정에서는 보증금을 배당하지 않고 800,000,000원 전액을 매수인 인수로 반영하고 있습니다.
③ 실질취득가격과 유찰 시나리오
이 사건에서 가장 주의할 부분은 낙찰가만 취득비용으로 생각하지 않는 것입니다. 보증금 전액 인수 가정이 유지된다면 신건 최저가 7,199,772,240원에 인수금 800,000,000원을 더해 실질취득금액은 7,999,772,240원입니다. 이는 취득세·등기비용·명도비용 등의 부대비용을 더하기 전 금액입니다.
| 매각 회차 | 예상 낙찰가 | 인수 가정 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 7,199,772,240원 | 800,000,000원 | 7,999,772,240원 |
| 1회 유찰 (80%) | 5,759,817,792원 | 800,000,000원 | 6,559,817,792원 |
| 2회 유찰 (64%) | 4,607,854,233원 | 800,000,000원 | 5,407,854,233원 |
각 회차의 낙찰가는 제공된 유찰 시나리오 금액이며, 실질취득은 해당 금액에 800,000,000원을 더해 계산했습니다. 임차권이 유효하고 보증금 전액 인수가 발생한다는 동일한 가정입니다.
이 사건은 보증금 800,000,000원이 각 회차의 낙찰가보다 작습니다. 따라서 낙찰가가 보증금보다 낮아질 때의 이른바 보증금 기준 실질취득금액 고정 구조에는 해당하지 않습니다. 표시된 시나리오에서는 보증금 8억 원을 별도로 더한 실질취득금액도 낙찰가와 함께 내려갑니다.
④ 예상배당표 (매각가 7,199,772,240원 가정)
신건 최저매각가를 기준으로 한 기계적 배당 추정입니다. 집행비용은 74,397,722원으로 반영되었으며, 임차보증금 800,000,000원은 배당액 0원, 매수인 인수로 처리되어 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 74,397,722원 |
| 인수 · 주식회사효성크린 보증금 | 800,000,000원 | 0원 인수 가능 |
| 1. 을구 7 · 중소기업은행 | 3,150,000,000원 | 3,150,000,000원 |
| 2. 을구 8 · 중소기업은행 | 1,150,000,000원 | 1,150,000,000원 |
| 3. 을구 14 · 중소기업은행 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 4. 을구 16 · 이경일 | 525,000,000원 | 525,000,000원 |
| 5. 을구 18 · 대일컨설팅대부주식회사 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 6. 갑구 27 · 근로복지공단 | 254,070,110원 | 254,070,110원 |
| 7. 갑구 36 · 김정애 | 57,516,438원 | 57,516,438원 |
| 8. 을구 21 · 와이앤케이홀딩스주식회사 | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 9. 갑구 39 · 김용남 | 16,731,779원 | 16,731,779원 |
| 10. 갑구 40 · 근로복지공단 | 99,634,600원 | 99,634,600원 |
| 11. 갑구 41 · 전하생 경매개시결정 | 64,924,238원 | 64,924,238원 |
| 12. 갑구 42 · 김남순 경매개시결정 | 64,924,238원 | 64,924,238원 |
| 13. 갑구 43 · 중소기업은행 경매개시결정 | 64,924,238원 | 64,924,238원 |
| 14. 갑구 44 · 중소기업은행 경매개시결정 | 64,924,238원 | 64,924,238원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 67,724,639원 |
표는 제공된 배당 추정액을 그대로 사용했습니다. 실제 채권액, 당해세, 공동담보 배당, 채권 양도·변경, 중복 청구 및 배당 순위에 따라 결과가 달라질 수 있으며, 확정 배당표가 아닙니다.
⑤ 유찰에 따른 배당 위험
| 회차 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 7,057,649,879원 | 0원 | 67,724,639원 |
| 1회 유찰 | 5,699,819,614원 | 1,357,830,265원 | 0원 |
| 2회 유찰 | 4,559,375,691원 | 2,498,274,188원 | 0원 |
제시된 배당 시뮬레이션상 신건에서는 채권자 청구액이 모두 충족되지만 유찰이 진행되면 채권자 미배당액이 급격하게 증가합니다. 1회 유찰 및 2회 유찰 시 신청채권자 전하생의 예상배당액도 0원으로 표시되어 있습니다. 다만 경매개시결정별 채권액 중복 가능성과 근저당권 변경등기 때문에 이러한 배당 순위와 금액은 법원 배당자료로 검증해야 합니다.
⑥ 입지·토지·공장 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 원미구 도당동 도당중학교 남서측 인근으로, 주변은 중·소규모 공장과 근린생활시설이 형성된 기존 공장지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 감정평가상 전반적인 교통사정은 무난한 것으로 평가됩니다.
- 토지. 일반공업지역의 공장용지로 토지면적은 1,126.7㎡입니다. 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)으로 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 2,324,000원/㎡입니다. 공시지가는 경매 목적물 전체의 현재 거래가격을 직접 나타내는 값은 아닙니다.
- 건축구조. 철근콘크리트조·세멘브럭조·세멘벽돌조·일반철골구조가 포함된 스레브지붕 2층 건물로, 외벽은 복합판넬 등으로 마감되어 있습니다.
- 시설. 기본적인 급·배수설비와 위생설비, 승강기설비 등이 기재되어 있습니다. 현재 사용 가능 여부 및 유지보수 상태는 별도 점검이 필요합니다.
- 토지 규제. 일반공업지역 외에도 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역, 도당중학교 상대보호구역 등의 제한이 기재되어 있습니다. 업종별 공장 이용 가능성과 증·개축 가능성을 확인해야 합니다.
- 기계기구. 공장 및 광업재단저당법 제6조에 따른 기계기구가 매각에 포함됩니다. 그중 1점은 소재불명이고 2점은 경제적 가치가 미미하여 감정평가에서 제외되었습니다. 감정평가서의 기계기구 목록과 현물 대조가 중요합니다.
- 환금성. 공장·토지는 일반 주거용 아파트와 달리 건물 구조, 업종 적합성, 기계기구, 접도, 인허가와 실제 사용자 수요에 따라 매수층이 달라집니다. 비교 거래사례 없이 낙찰가격의 적정성과 재매각 용이성을 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 실체 확인. 소유 법인과 임차인 명의가 동일합니다. 임대차계약서 원본, 실제 보증금 지급내역, 법인 관계 및 점유 경위를 확인하세요.
- 1동과 2동의 구분. 임차 부분은 1동, 경매 건물은 2동으로 표시되어 있습니다. 건축물대장, 등기사항증명서, 현황조사서, 매각물건명세서의 목적물 표시를 대조하세요.
- 보증금 인수 판단. 800,000,000원 전액 인수 가정을 기준으로 입찰 상한을 검토하되, 실제 대항력 및 인수액이 인정되는지는 법률적으로 확인해야 합니다.
- 근저당 변경내역. 을구 18번 근저당권은 채권최고액이 150,000,000원에서 300,000,000원으로 변경되었습니다. 채권계산서와 실제 담보권 현황을 확인하세요.
- 공동담보 관계. 중소기업은행 등의 담보가 토지 및 1동 건물에 함께 설정되어 있습니다. 공동담보 목적물과 배당관계를 확인해야 합니다.
- 국세·지방세. 부천세무서와 부천시 압류의 체납 사유, 법정기일, 당해세 여부, 배당 요구 및 인수와 별도로 남을 수 있는 법률상 부담을 확인하세요.
- 기계기구 목록. 일괄매각 대상 기계기구 중 소재불명 1점과 평가제외 2점이 있습니다. 실제 수량, 상태, 가동 여부 및 제3자 소유 주장 가능성을 검토하세요.
- 현장 이용 상태. 공장과 사무실의 실제 점유자, 영업 여부, 설비 잔존 상태, 명도 및 원상복구 필요성을 확인하세요.
- 시세·환금성. 유찰 시 할인된 최저가만 보지 말고, 인수 가능 보증금을 더한 실질취득금액을 별도 공장 거래사례와 비교하세요.
- 최종 원본 대조. 등기사항증명서, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 토지·건축물대장, 공장저당 목록 및 매각기일의 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — “등기상 소멸과 실질취득비용은 다르다”
이 사건은 등기상 말소기준이 명확하다는 점과 매수인이 실제로 얼마를 부담하게 되는가를 분리해서 봐야 하는 공장 경매입니다. 2018년 중소기업은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조 자체는 비교적 명확합니다. 하지만 신고된 임차보증금 800,000,000원의 처리에는 중대한 확인 사항이 남아 있습니다.
더욱이 임차인과 소유자가 같은 법인이고, 임차 부분의 1동과 경매 건물의 2동이 일치하지 않습니다. 이 때문에 800,000,000원 인수가 실제로 성립하는지는 단순 전입일 비교만으로 결론 내릴 수 없습니다. 보수적으로 전액 인수할 경우 신건 실질취득금액은 7,999,772,240원이며, 법적 인수 여부가 달라지면 이 수치도 달라집니다.
국세·지방세 압류, 공동담보, 근저당 채권최고액 변경, 공장 기계기구와 일괄매각 범위까지 검토해야 하므로 권리분석 난도도 낮지 않습니다. 공장·토지의 직접적인 비교 실거래 근거가 확인되지 않은 상태에서는 신건 가격이 비싼지 저렴한지도 확정할 수 없습니다.
결론은 권리검증 선행, 가격판단 보류입니다. 특히 임차인 동일 법인 문제, 1동·2동 범위 불일치, 보증금 8억 원의 실제 인수 여부, 공동담보 및 배당채권의 중복·변경 사항이 해결되기 전에는 최저매각가만을 근거로 적극적인 입찰을 판단하기 어렵습니다.
