인천지방법원 2026타경31061. 경기 부천시 원미구 춘의동의 에쓰제이로얄팰리스 1동 402호는 2020년 사용승인된 13층 건물의 4층 오피스텔입니다. 이번 경매는 김지은 씨가 신청한 강제경매입니다. 등기부상 소유자는 이경옥 씨이며, 과거 여러 차례 신탁등기와 신탁말소를 거친 뒤 소유권이 정리된 이력이 있습니다.

권리분석에서 가장 중요한 등기는 을구 순위 1번의 주택임차권등기입니다. 임차인 김지은 씨는 2021년 6월 28일 전입신고 및 확정일자를 갖추고, 등기된 점유개시일은 2021년 7월 15일입니다. 임차권등기는 2024년 1월 16일 접수되었습니다. 이 권리는 2025년 8월 25일 부천시 압류보다 앞서 있어, 매각으로 무조건 소멸하는 일반 후순위 권리처럼 취급할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다

등기부에서 제시된 말소기준권리는 2025년 8월 25일 부천시 압류입니다. 이후 2026년 2월 9일 국가 압류, 2026년 5월 13일 강제경매개시결정이 이어졌고, 이들 압류 및 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다.

반면 김지은 씨의 주택임차권은 2024년 1월 16일 등기되었고, 전입신고와 점유개시도 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 배당으로 보증금이 완납되지 않으면 잔액을 매수인이 부담할 수 있다는 점이 이번 사건의 핵심입니다. 과거 우리자산신탁·수협은행·무궁화신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소된 이력이므로, 현재의 핵심 인수위험은 이 임차권과 실제 배당결과에 집중됩니다.

실제 임차인 1명 — 대항력·우선변제 확인

임대차계약일은 2021년 6월 26일, 임차권등기 접수일은 2024년 1월 16일입니다. 보증금은 350,000,000원이며, 주택임차권등기의 범위는 건물 전부입니다. 전입·확정일자와 배당요구가 확인되어 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인으로 분석됩니다.

② 가격·인수 시나리오 — 유찰돼도 실질취득가는 크게 내려가지 않는다

이번 물건의 현재 최저매각가는 감정가와 동일한 415,000,000원입니다. 임차보증금 350,000,000원보다 높으므로, 제시된 배당 시뮬레이션에서는 임차보증금이 전액 변제되어 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다.

그러나 유찰되어 최저가가 332,000,000원 또는 265,600,000원으로 내려가면 상황이 달라집니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 매각대금보다 커지면서, 배당받지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 넘어갑니다. 입찰금액과 인수금액을 합한 실질취득가로 비교해야 합니다.

실질취득 합계 = 해당 회차 매각가 + 예상 보증금 인수액. 인수액은 회차별 배당 가정에 따른 수치이며, 실제 배당순위·집행비용·조세채권 등에 따라 달라질 수 있습니다. 취득세·명도비·기타 취득 부대비용은 포함하지 않았습니다.

③ 예상배당표 (매각가 415,000,000원 가정)

위 표는 제시된 예상배당 시뮬레이션의 금액을 나타냅니다. 임차보증금 350,000,000원과 경매신청채권 350,000,000원이 동일인의 동일한 채권인지 확인되지 않은 상태에서 별도 채권으로 배당하는 것은 타당하다고 단정할 수 없습니다. 확정 배당표가 아닙니다.

매각대금 415,000,000원에서 집행비용 6,550,000원을 제외하면 배당가능금액은 408,450,000원입니다. 이 가운데 김지은 씨의 임차보증금 350,000,000원이 전액 배당된다고 가정하면 58,450,000원이 남습니다.

문제는 제시된 예상배당표가 이 잔액 58,450,000원을 다시 김지은 씨의 강제경매 신청채권에 배당한다는 점입니다. 같은 임차보증금 반환채권을 서로 다른 권리명목으로 중복 배당한 것인지 반드시 확인해야 합니다. 동일 채권이라면 보증금 350,000,000원을 전액 지급한 뒤 같은 채권에 추가 배당할 수는 없습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천시 원미구 춘의동 소재 수도권 전철 7호선 춘의역 동측 인근입니다. 주변은 업무시설·공장·근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 춘의역 및 버스정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 2020년 11월 13일 사용승인된 철근콘크리트구조 13층 건물의 4층 오피스텔입니다. 위생·급배수·도시가스·승강기·스프링클러·주차·난방설비 등이 설치되어 있습니다.
• 토지 및 도로. 준공업지역 내 정방형 토지로, 북측과 서측에 도로가 접합니다. 토지이용상황은 상업기타이며 공시지가는 ㎡당 5,129,000원입니다.
• 규제. 춘의준공업지역 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 항공표면, 철도보호지구, 중점경관관리구역 등의 지정 사항이 있습니다. 개별 용도변경이나 개발 가능성은 관련 규제를 별도 검토해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 보고되지 않았고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태 및 수선 필요성은 별도 점검이 필요합니다.
• 환금성. 춘의역 접근성은 입지 요소이나, 업무시설·공장·근린시설이 혼재한 준공업지역의 오피스텔입니다. 일반 아파트와 동일한 거래수요나 환금성을 가정하기 어렵습니다. 최근 동일·유사 오피스텔 실거래와 거래량을 확인한 뒤 매도가격 및 처분기간을 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 원본 확인. 을구 1번 임차권등기, 매각물건명세서의 인수조건, 임대차계약일·전입일·점유개시일·확정일자를 서로 대조해야 합니다.
• 임차보증금 배당완료 여부. 현재 회차에서 350,000,000원이 전액 배당되는지 확인해야 합니다. 일부라도 미배당되면 대항력 있는 임차인의 잔액이 매수인 부담으로 남을 수 있습니다.
• 동일인 중복채권 검증. 김지은 명의 임차보증금 350,000,000원과 강제경매 신청채권 350,000,000원의 동일성, 집행권원 및 청구원인을 확인해야 합니다. 예상배당표의 58,450,000원 추가배당이 정당한지 반드시 검토해야 합니다.
• 조세채권과 압류. 부천시 압류(2025.08.25) 및 남부천세무서장 관련 국가 압류(2026.02.09)의 실제 세액·세목·법정기일을 확인하고, 임차보증금과의 배당순위를 검토해야 합니다.
• 유찰 시 실질취득가 재계산. 1회 유찰에서는 355,448,000원, 2회 유찰에서는 354,518,400원의 실질취득이 예상됩니다. 회차별 매각가와 미배당 보증금을 반드시 합산해야 합니다.
• 실거래 비교. 최근 12개월 동일·유사 오피스텔의 거래가격, 최신 거래 및 가격추세를 확인해야 합니다. 감정가 대비 유찰 할인율만으로 저평가라고 판단해서는 안 됩니다.
• 점유·명도. 임차권등기 존재와 현재 실제 점유상태는 구별하여 확인해야 합니다. 현장 점유자, 인도 가능 시점, 보증금 반환과 임차권등기 말소의 관계를 점검해야 합니다.
• 관리비와 취득 부대비용. 공용부분 관리비 체납, 취득세, 명도 관련 비용 등을 별도 확인해야 합니다. 이는 실질적인 최종 취득부담을 증가시킬 수 있습니다.
• 과거 신탁관계 확인. 우리자산신탁·수협은행·무궁화신탁 관련 등기는 말소되었으나, 소유권 변동 이력이 여러 차례 존재하므로 신탁말소와 현재 소유권 상태를 원본 등기부에서 대조하는 것이 좋습니다.
• 입찰 전 최종 서류 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 관련 기록을 확인해야 합니다. 특히 선순위 임차보증금 인수조건의 변경 여부가 핵심입니다.

맺으며 — “유찰가가 내려가도, 총취득가는 보증금 부근에 묶인다”

부천 에쓰제이로얄팰리스 402호는 선순위 대항력 임차보증금 350,000,000원을 이해하지 않고 입찰해서는 안 되는 경매물건입니다. 현재 신건 최저가 415,000,000원에서는 보증금 전액배당을 전제로 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 그러나 이것만으로 권리상 안전하거나 가격이 매력적이라고 판단할 수는 없습니다.

유찰로 최저매각가가 332,000,000원, 265,600,000원으로 하락하더라도, 미배당 보증금이 매수인에게 승계되기 때문에 실질취득가는 각각 355,448,000원, 354,518,400원으로 계산됩니다. 낙찰가만 낮아지는 것이지 매수인의 총부담이 같은 비율로 내려가는 구조가 아닙니다.

더욱 중요한 문제는 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일인이고, 예상배당표에 동일 채권의 중복배당으로 의심되는 금액이 있다는 점입니다. 조세채권의 실제 배당순위까지 검증한 뒤에야 임차보증금 완납 여부와 매수인 인수액을 신뢰할 수 있습니다.

또한 최근 실거래에 근거한 가격 우위가 확인되지 않아, 감정가 415,000,000원이나 유찰 후 실질취득가 약 350,000,000원대가 시장가격보다 유리하다는 판단도 보류해야 합니다. 권리관계 및 배당표 검증 전 적극 입찰은 신중해야 하는 C등급 물건입니다. 이번 경매의 핵심은 최저매각가의 하락폭이 아니라, 보증금 인수의 실제 범위와 중복계상 없는 배당결과를 확정하는 것입니다.