* 신건 매각가 164,000,000원과 제시된 배당순서를 전제로 임차보증금이 전액 배당되는 경우입니다. 실제 배당이 부족하면 잔액 인수가 발생할 수 있습니다.
의정부지방법원 2025타경72782. 경기도 남양주시 호평동 한마음맨션3차 비동 1층 101호, 전용 53.46㎡의 다세대주택입니다. 소유자는 윤혜순 씨로, 2018년 매매를 원인으로 160,000,000원에 취득한 내역이 등기돼 있습니다. 이후 임차인 박성주 씨의 보증금 160,000,000원에 관한 주택임차권이 2023년 3월 등기됐습니다. 이 임차권은 말소기준권리인 2023년 6월 롯데카드 가압류보다 앞섭니다. 따라서 매각대금으로 임차보증금이 전부 변제되지 않는 경우, 미변제 보증금 잔액이 매수인에게 인수되는 구조입니다.
2011년 설정된 국민은행 근저당권은 2018년 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 중요한 것은 과거 근저당이 아니라, 선순위 주택임차권등기와 후순위 가압류의 관계입니다. 경매개시결정의 채권자도 박성주 씨로 기재돼 있어 임차인과 경매신청채권자가 동일인입니다. 이 사실만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없지만, 신청채권의 발생 원인과 임차보증금 채권의 관계는 원본 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72782 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 호평동 10-8 한마음맨션3차 비동 1층101호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 호평로 163 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 53.46㎡ · 4층 건물 중 1층 101호 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 |
| 사용승인 관련 | 2011.07.21 준공 |
| 소유자 | 윤혜순 (2018.11.23 소유권이전 · 거래가액 160,000,000원) |
| 감정가 | 164,000,000원 |
| 최저매각가 | 164,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 경매신청채권자 | 박성주 |
| 청구금액 | 211,129,860원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 등기 발급기준 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 반드시 확인
2011.09.23 설정된 국민은행의 채권최고액 60,000,000원 근저당권은 2018.11.26 말소등기가 완료된 권리입니다. 이후 존속 권리 중 말소기준은 2023.06.21 접수된 롯데카드 가압류이며, 2025.12.09 강제경매개시결정은 후순위로 매각에 따라 소멸합니다. 그러나 선순위 임차권은 배당 후 남는 보증금이 있으면 인수되므로, 후순위 가압류가 소멸한다는 사실만으로 안전한 물건이라고 판단해서는 안 됩니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박성주 | 부동산(건물) 전부 | 160,000,000원 | 전입 2021.03.03 확정 2021.02.01 |
대항력 있음 우선변제권 배당요구 있음 미배당액 승계 |
| 임대차계약일 | 2021.01.29 |
|---|---|
| 점유개시일 | 2021.03.02 |
| 전입신고일 | 2021.03.03 |
| 확정일자 | 2021.02.01 |
| 임차권등기 | 2023.03.21 · 을구 3번 |
| 임차보증금 | 160,000,000원 |
| 배당요구 | 있음 |
| 경매신청채권자 | 박성주 (임차인과 동일인) |
| 매수인 인수 여부 | 배당에서 변제되지 않는 보증금 잔액 인수 |
② 시세 비교 — 최근 시세보다 9.3% 높고, 거래 추세도 하락
한마음맨션3차B동은 12세대 규모의 다세대주택입니다. 동일 전용면적 53.46㎡의 확인된 실거래는 3건으로, 전체 평균은 155,000,000원입니다. 다만 과거 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 가격을 우선하면, 최근 12개월 거래 2건의 평균은 150,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 53.46㎡ | 3층 | 150,000,000원 |
| 2025.06 | 53.46㎡ | 1층 | 150,000,000원 |
| 2021.10 | 53.46㎡ | 3층 | 165,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 53.46㎡ | 2건 | 150,000,000원 |
| 전체 평균 | 53.46㎡ | 3건 | 155,000,000원 |
신건 최저매각가 164,000,000원은 최근 12개월 평균 150,000,000원보다 14,000,000원 높습니다. 최근 시세 대비 비율은 109.3%입니다. 최신 거래인 2025년 12월의 150,000,000원과 비교해도 같은 수준의 가격 부담이 존재합니다.
전체 거래 평균인 155,000,000원을 사용하더라도 최저가는 그 105.8%로 시세보다 높습니다. 더 중요한 것은 최근 거래 추세가 -9.1%라는 점입니다. 과거 2021년의 165,000,000원 거래를 기준으로 가격 메리트를 평가하면 최근 하락 흐름을 놓칠 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,096,000원 |
| 1. 임차인 박성주 보증금 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 | 5,251,723원 | 904,000원 |
| 3. 경매신청채권 · 박성주 | 211,129,860원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 배당 추정치를 그대로 적용한 표입니다. 신건 매각가에서는 집행비용 3,096,000원과 임차보증금 160,000,000원이 배당되고, 롯데카드에 904,000원이 배당됩니다. 임차인과 경매신청채권자가 동일인이므로 중복 계산 여부 및 채권의 관계에 대한 확인이 필요합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시뮬레이션 — 최저가 하락이 실질취득가 하락은 아니다
이 사건에서 가장 중요한 계산입니다. 대항력 있는 임차보증금은 160,000,000원이며, 매각물건명세서에는 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 낙찰가 + 인수 보증금을 함께 계산해야 실제 취득 부담을 확인할 수 있습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 인수 보증금 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 164,000,000원 | 0원 | 164,000,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 131,200,000원 | 31,436,800원 | 162,636,800원 |
| 2회 유찰(64%) | 104,960,000원 | 57,309,440원 | 162,269,440원 |
실질취득 = 낙찰가 + 매수인 인수 보증금. 각 회차의 최저매각가에 낙찰된다는 가정이며, 인수액은 제시된 회차별 배당 추정치를 적용했습니다. 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 비용은 제외됩니다.
1회 유찰되면 최저가는 131,200,000원으로 내려갑니다. 그런데 임차보증금 미배당액 31,436,800원을 인수하므로 실질취득은 162,636,800원입니다. 2회 유찰되면 최저가는 104,960,000원이지만 인수액이 57,309,440원으로 늘어나 실질취득은 162,269,440원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 남양주시 호평동 소재 호평고등학교 동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 2011.07.21 준공된 철근콘크리트구조의 4층 다세대주택 중 1층 101호입니다. 위생·급배수, 도시가스, 개별난방 및 소화전설비 등이 있습니다.
- 토지. 지반이 대체로 평탄한 부정형 토지로서 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 단지 내외 도로가 남측 공도와 연결됩니다.
- 용도지역·규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 과밀억제권역, 철도보호지구, 배출시설설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역이 확인됩니다. 입찰 전 실제 허가 대상 여부 및 적용 조건을 확인할 필요가 있습니다.
- 공시지가. 936,800원/㎡입니다.
- 공부 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 한마음맨션3차B동은 12세대 규모로, 거래 표본이 3건입니다. 최근 거래 평균은 150,000,000원이고 거래 추세가 -9.1%로 하락했습니다. 소규모 다세대주택 특성상 매도 시 수요층과 거래가격을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차권. 을구 3번 박성주 씨의 보증금 160,000,000원과 전입·확정일자, 임차권등기 상태를 원본으로 확인하세요. 배당에서 전액 변제되지 않으면 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 실제 배당액. 신건 예상배당상 인수액은 0원이지만, 집행비용·당해세 및 다른 우선변제 항목에 따라 달라질 수 있습니다. 예상배당표만으로 인수액 0원을 확정해서는 안 됩니다.
- 경매신청채권. 임차인과 경매신청채권자가 모두 박성주 씨입니다. 보증금과 청구금액 211,129,860원의 관계, 신청채권의 발생 근거, 중복계상 여부를 확인하세요.
- 실질취득 계산. 유찰 시 최저가뿐 아니라 인수 보증금을 합산하세요. 1회 유찰 시 162,636,800원, 2회 유찰 시 162,269,440원의 실질취득 부담이 추정됩니다.
- 시세 기준. 전체 평균 155,000,000원보다 최근 12개월 평균 150,000,000원과 최신 거래 150,000,000원을 우선 검토하세요. 최근 거래 추세 -9.1%도 반영해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기가 확인되지만 현재 실제 점유 및 인도 상태는 별도로 확인해야 합니다. 임차보증금 미변제 여부에 따라 인도 협의가 복잡해질 수 있습니다.
- 관리비. 공용부분 관리비 체납 여부와 인수 가능 범위를 확인하세요.
- 토지 규제. 토지거래허가구역 및 철도보호지구 관련 제한이 본건 취득·이용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 현장 상태. 1층 세대의 채광, 습기, 누수, 주차 및 실제 내부 상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 자료와 최신 실거래를 직접 대조하세요.
맺으며 — “유찰돼도 실질취득가가 싸지지 않는다”
이 사건의 본질은 선순위 대항력 임차보증금 160,000,000원입니다. 신건 매각가 164,000,000원에서는 예상배당상 임차보증금이 전액 변제돼 인수액이 0원으로 계산됩니다. 그러나 유찰되면 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금이 증가해, 매수인이 부담하는 실질취득은 여전히 160,000,000원대에 머무릅니다.
최근 12개월 동일 면적 실거래 평균은 150,000,000원이고 거래 추세는 -9.1%입니다. 현재 최저가뿐 아니라 1회·2회 유찰 시 실질취득도 최근 거래 평균을 초과합니다. 건물 규모가 12세대로 작고 평균 유찰 횟수가 4.3회라는 점도 환금성과 입찰 경쟁력 측면에서 보수적으로 평가할 요소입니다.
종합 판단은 D등급입니다. 이는 임차권 자체가 반드시 손실을 발생시킨다는 뜻이 아니라, 인수 가능성이 있는 권리구조에 비해 실질취득 가격이 최근 시세보다 높고, 시장 흐름도 하락 중이어서 가격 메리트를 인정하기 어렵다는 판단입니다. 낙찰가의 하락만을 기대하는 입찰은 피하고, 실제 배당·인수 관계와 최근 거래 시세를 모두 확인한 뒤 접근할 필요가 있습니다.
