의정부지방법원 2025타경72799. 남양주시 화도읍 차산리 이노빌 103동 201호, 전용 58.76㎡의 다세대주택입니다. 지상 4층 건물의 2층에 위치하고, 침실 3개·욕실 2개·주방·거실·발코니 등으로 구성됩니다. 2017년 사용승인을 받은 주택으로, 현 소유자는 2022.08.09. 거래가 232,000,000원에 소유권을 취득한 곽말수입니다.
경매를 신청한 채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 230,000,000원입니다. 등기부에는 동일 금액의 임차보증금을 가진 김지은의 임차권등기가 존재합니다. 주택도시보증공사는 김지은으로부터 보증금 반환채권을 양도받은 관계이므로, 이를 별도 보증금으로 더해 460,000,000원의 임차채무가 있다고 계산해서는 안 됩니다.
주택도시보증공사의 확약으로 김지은 관련 선순위 보증금 인수 문제는 실질적으로 완화됐습니다. 그러나 그보다 늦게 전입한 최창숙이라는 별도 인물이 확인됩니다. 전입일은 경매개시결정보다 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 가능·미상으로 분류하며, 확약서의 효력이 최창숙에게까지 적용된다고 가정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72799 (강제경매 · 남양주지원) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 차산리 70-2 이노빌 제103동 제2층 제201호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 화도읍 수레로 1104-83 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 58.76㎡ · 4층 건물 중 2층 |
| 내부구조 | 침실 3 · 욕실 2 · 주방 · 거실 · 발코니 등 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 칼라강판지붕 |
| 사용승인일 | 2017.01.24 |
| 소유자 | 곽말수 (2022.08.09. 소유권이전 · 거래가 232,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 231,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 말소기준권리 | 2025.12.19. 갑구 10번 강제경매개시결정 |
① 권리 흐름 — 확약과 별도 임차인을 구분하라
말소기준권리는 2025.12.19. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그러나 이보다 먼저 발생한 주택임차권과 전입 사실이 있어, 말소기준권리만 보고 모든 임차관계가 소멸한다고 판단할 수 없습니다.
선순위 임차권과 점유자 분석
등기된 임차권자 김지은과 현황조사에서 확인된 최창숙은 구별해야 합니다. 실제 임차인으로 기재된 인물은 2명이며, 주택도시보증공사는 보증금 반환채권의 양수인인 신청채권자로서 별도의 임차인 1명으로 추가하지 않습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지은 부동산 전부 · 임차권등기 |
전입 2022.07.13 확정 2022.06.21 임차권등기 2024.08.02 |
230,000,000원 | 있음 | 있음 배당요구 기재 |
HUG 채권양수
확약 적용 0원* 확약 전 계산상 부족액 3,034,000원. 대항력 포기·말소 동의 대상. |
| 최창숙 현황조사·매각물건명세서 |
전입 2025.11.12 확정일자 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미상 |
별도 확인 필요 김지은 관련 확약의 적용 대상이 아님. 실제 임대차관계와 인수 여부 확인 필요. |
* 김지은 관련 인수 0원 판단은 2026.07.21.자 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약을 전제로 합니다. 최창숙에 관한 보증금 인수 여부와 금액은 별도로 확정해야 합니다.
임차보증금에 대해서는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다.
이 확약을 반영하면 김지은 보증금의 미배당액을 매수인이 추가로 떠안는 구조로 보지 않습니다. 김지은 관련 실질 인수액 0원*입니다.② 시세 비교 — 신건은 최근 평균보다 높다
이노빌 103동은 11세대 규모의 다세대주택입니다. 제공된 실거래 표본은 총 5건으로, 전용 58.76㎡ 중심의 거래와 전용 54.26㎡ 거래가 포함돼 있습니다. 가장 최근에 확인되는 거래는 2023년 6월이므로, 다음 평균을 2026년 현재의 확정 시세로 단정해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 58.76㎡ | 1층 | 250,000,000원 |
| 2023.03 | 58.76㎡ | 3층 | 156,000,000원 |
| 2022.08 | 58.76㎡ | 2층 | 232,000,000원 |
| 2022.07 | 54.26㎡ | 1층 | 250,000,000원 |
| 2022.02 | 58.76㎡ | 2층 | 131,070,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 203,814,000원 |
| 최근 구간 평균 | — | 4건 | 222,000,000원 |
전체 거래 평균은 203,814,000원이고, 집계된 최근 구간의 평균은 222,000,000원입니다. 최근 구간 평균은 이전 구간 대비 69.4% 높은 것으로 집계돼 표본상 하락 추세로 나타나지는 않습니다. 다만 거래 건수가 적고 실제 거래 시점이 오래돼, 이 상승률을 현재 시장 추세로 확대해석할 수 없습니다.
현재 최저매각가 231,000,000원은 최근 구간 평균 대비 104.1%, 전체 거래 평균 대비 113.3%입니다. 최신 개별 거래 250,000,000원보다는 낮지만, 비교 우선순위가 높은 최근 구간 평균보다 9,000,000원 높습니다. 따라서 신건 최저가가 최근 평균보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 231,000,000원 가정)
신건 최저가에 매각된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 추정액을 먼저 공제하고 김지은 관련 임차보증금에 배당하는 구조로 제시돼 있습니다. 주택도시보증공사의 양수채권은 김지은의 보증금 반환채권과 동일한 기초채권이므로 중복 합산하지 않습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,034,000원 |
| 1. 김지은 관련 임차보증금(우선변제) | 230,000,000원 | 226,966,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 신청채권자 청구 동일 기초채권 · 별도 배당 계산 |
230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치입니다. 주택도시보증공사 청구 230,000,000원은 양도 전 임차보증금 반환채권과 중복되는 기초채권이므로 별도 신규 채무로 합산하지 않습니다. 실제 배당의 수령권자·배당순위·금액은 채권양도 관련 서류, 조세채권 및 법원 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.
유찰 시나리오 — 보증금 인수액과 실질취득가를 분리
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크다면, 확약이 없는 일반적인 인수형 경매에서는 낙찰가 하락에 따라 미배당 보증금이 증가합니다. 따라서 낙찰가 + 미배당 인수액으로 본 실질취득비용은 보증금 수준에 묶이게 됩니다.
이 사건 역시 확약을 반영하기 전의 계산에서는 같은 현상이 나타납니다. 그러나 2026.07.21.자 확약으로 김지은 관련 미배당액의 실질 인수액은 0원*으로 판단하므로, 확약 전 계산상 부족액을 매수인의 실제 부담으로 더하면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 가정 | 확약 전 부족액 추산 | 확약 대상 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 231,000,000원 | 3,034,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (80%) | 184,800,000원 | 48,587,200원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (64%) | 147,840,000원 | 85,029,760원 | 0원* |
* 위 0원은 김지은에서 주택도시보증공사로 양도된 보증금 반환채권에 관한 확약 적용분입니다. 최창숙의 보증금이나 별도의 인수 가능 채무가 0원으로 확정됐다는 뜻이 아닙니다. 확약 전 부족액은 제공된 회차별 집행비용·배당 추정에 따른 산술 수치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남양주시 화도읍 차산리 소재 차산초등학교 남동측 인근. 주변에는 다세대주택·아파트·단독주택·농경지 등이 혼재하며, 성숙 중인 주거지역으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 칼라강판지붕 4층 건물 중 2층 201호입니다. 2017.01.24. 사용승인됐으며, 위생·급배수·승강기·난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 4~6m의 포장도로와 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 사다리형이며 다세대주택 부지로 이용되고 있습니다.
- 용도지역·규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며, 자연보전권역·수질보전특별대책지역(1권역)·배출시설설치제한지역 등에 해당합니다. 2025.08.26. 지정된 외국인 등 대상 주택 관련 토지거래허가구역 사항도 확인됩니다.
- 공시지가·공부. 토지 공시지가는 834,500원/㎡입니다. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 이노빌 103동은 11세대 규모입니다. 실거래 표본의 가격 범위가 131,070,000원~250,000,000원으로 넓고, 가장 최근 거래도 2023년에 머무릅니다. 소규모 다세대 특성상 거래 빈도와 재매각 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.21.자 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 실제 매각조건에 어떻게 반영되는지 확인하세요. 배당금 부족 시에도 말소한다는 부분이 핵심입니다.
- 최창숙의 임대차관계 조사. 2025.11.12. 전입의 근거, 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 대항력 가능·미상 상태에서 인수 0원으로 입찰가를 정하면 위험합니다.
- 임차권과 채권양도 확인. 김지은의 임차보증금 230,000,000원과 주택도시보증공사의 신청채권 230,000,000원을 별개 채권으로 중복 계산하지 말고, 채권양도 및 배당 관련 원본을 확인하세요.
- 과거 압류 말소 확인. 2020.03.25. 남양주시 압류는 2022.06.15. 이미 말소됐습니다. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서로 말소 상태와 신규 권리 발생 여부를 재확인하세요.
- 시세 검증. 최근 구간 평균 222,000,000원과 최저가 231,000,000원을 비교하되, 2023년 이후 거래 및 현재 매물 상황을 추가 확인하세요. 과거 전체 평균 203,814,000원만으로 가격 점수를 올려서는 안 됩니다.
- 현장점유·명도. 실제 거주자와 임차권등기상의 권리자가 일치하는지, 별도 점유자가 어떤 법률관계로 거주하는지 확인하세요. 명도 기간과 협의 비용도 별도 검토해야 합니다.
- 관리비·조세·비용. 미납 관리비의 공용부분, 조세채권, 취득세, 수리비 및 명도비용을 확인하고 최종 자금계획에 반영하세요.
- 매각기일 및 원본 대조. 2026.11.05. 입찰 전 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부, 확약서, 배당요구 및 매각조건을 반드시 최신 상태로 대조하세요.
맺으며 — “주된 보증금은 해결, 미상 임차인은 보류”
이 사건을 단순히 보증금 230,000,000원이 있는 위험한 다세대로만 판단하는 것은 정확하지 않습니다. 주택도시보증공사가 대항력 포기와 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했기 때문입니다. 이 확약이 적용된다면 김지은 관련 보증금의 미배당액은 매수인이 인수하지 않는 것으로 평가할 수 있습니다.
그렇다고 모든 문제가 사라진 것은 아닙니다. 최창숙의 전입은 말소기준권리 이전이고, 보증금과 확정일자도 미상입니다. 확약의 범위 밖에 있는 이 인물의 실제 권리와 점유관계를 조사해야 전체 인수 위험을 판단할 수 있습니다.
가격 역시 신건 최저가 231,000,000원이 최근 구간 실거래 평균 222,000,000원의 104.1%로, 평균 시세보다 높은 수준입니다. 거래 표본이 오래됐고 11세대 규모의 다세대주택이라는 점도 환금성을 신중하게 평가해야 하는 이유입니다.
주된 임차권은 확약으로 실질 인수 0원*. 다만 별도 임차인 인수는 미상, 신건 가격은 최근 평균 이상. 따라서 종합 평가는 C등급입니다. 확약서 원문과 최창숙의 임대차관계가 확인되기 전에는 안전한 인수 0원 물건으로 단정하거나 적극적인 신건 입찰을 권하기 어렵습니다.
