의정부지방법원 2025타경72831. 경기도 가평군 청평면 청평리 청평빌라 3층 302호가 강제경매로 나왔습니다. 전용면적 34.68㎡인 다세대주택으로, 감정평가서상 방 2개와 주방·욕실·발코니를 갖춘 구조입니다. 1994년 12월 준공된 4층 건물에 위치하며, 해당 건물의 세대수는 16세대입니다.

현재 소유자는 김봉식이며, 2008년 3월 24일 거래가액 25,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 가압류가 설정되었고, 오케이저축은행의 강제경매개시결정으로 경매가 진행되고 있습니다. 신청채권 청구액은 52,217,316원입니다.

등기부상 핵심은 2024년 9월 25일 엔에이치농협캐피탈의 가압류입니다. 앞서 설정되었던 신한카드 가압류는 이미 말소되었고, 과거 근저당권 역시 말소되었습니다. 따라서 현존하는 등기상 권리만 놓고 보면 매수인이 그대로 떠안을 담보권은 확인되지 않습니다.

다만 등기상 권리 소멸과 실제 점유관계는 별개의 문제입니다. 조사상 확인된 임차인은 없지만 감정평가서가 임대관계를 미상으로 기재하고 있으므로, 입찰 전 현황조사서와 매각물건명세서에서 점유자 및 대항력 여부를 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 없이 가압류가 기준

이 사건의 말소기준권리는 2024.09.25 접수된 갑구 5번 가압류입니다. 채권자는 엔에이치농협캐피탈주식회사이고, 청구금액은 18,394,303원입니다. 같은 해 먼저 설정된 신한카드 가압류는 2024.10.18 해제를 원인으로 말소되어 현재 말소기준권리로 작용하지 않습니다.

말소기준 이후인 2025.07.10에는 오케이저축은행이 47,792,846원의 가압류를 설정했습니다. 이어 2025.12.16 해당 가압류의 본압류 이행에 따른 강제경매개시결정이 등기되었습니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래 평균의 107.1%

청평빌라(445-7)의 동일 전용면적 34.68㎡ 실거래 7건을 비교했습니다. 전체 거래 평균은 45,571,428원이며, 최근 거래 3건의 집계 평균은 46,666,666원입니다. 가장 최근 확인된 거래는 2025년 8월, 50,000,000원입니다.

가격 판단에서는 오래된 거래를 모두 합친 평균보다 최근 거래 3건 평균과 최신 거래가격을 우선해야 합니다. 현재 최저매각가 50,000,000원은 최근 거래 평균의 107.1%이며, 최신 거래가격 50,000,000원과 동일합니다. 전체 거래 평균과 비교하면 109.7%입니다.

최근 거래 흐름은 과거 거래 대비 +4.3%로 집계되어 하락 추세로 나타나지는 않습니다. 하지만 상승 추세라고 해서 감정가에 가격 가점을 줄 수는 없습니다. 현재 최저가는 이미 최근 거래 평균을 웃돌며, 최신 거래 대비로도 할인된 가격이 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 50,000,000원 가정)

현재 신건 최저가로 낙찰된다는 가정의 예상배당입니다. 집행비용을 먼저 차감하고, 가압류 채권자에 배당하는 추정 방식입니다. 배당받지 못한 채권액과 매수인이 인수하는 금액은 구분해야 합니다.

집행비용 1,300,000원은 매각가의 약 2.6%를 적용한 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영이며, 가압류 채권자 사이의 실제 배당은 평등배당·안분 여부와 확정 채권액 등에 따라 달라질 수 있습니다. 오케이저축은행의 경매 신청 청구액 52,217,316원과 가압류 청구금액 47,792,846원도 구분해 최종 채권계산서 및 배당표로 확인해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 배당 부족액은 커진다

현재 회차는 감정가의 100%인 신건입니다. 유찰에 따른 다음 회차 최저매각가와 채권자 배당 부족액을 함께 보면 매수인의 취득가격과 채권자의 회수금액이 서로 다른 방향으로 움직입니다.

1회 유찰 시 최저가는 40,000,000원, 2회 유찰 시에는 32,000,000원으로 설정된 시나리오입니다. 현재 가격 50,000,000원은 최근 거래 평균보다 높지만, 유찰 시나리오의 가격은 최근 거래 평균보다 낮아집니다.

다만 유찰 시나리오는 실제 유찰이나 낙찰을 보장하지 않습니다. 또한 매각 후에도 채권자에게 배당되지 않은 금액이 발생한다는 이유만으로 매수인이 그 채무를 승계하는 것은 아닙니다. 매수인 인수액 0원은 확인된 권리관계를 전제로 한 추정이며, 실제 임차관계에 따라 재검토해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 가평군 청평면 청평리 소재 청평초등학교 서측 인근입니다. 주변에는 단독주택, 아파트, 노변 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 1994.12.14 준공된 16세대 다세대주택입니다. 철근콘크리트조 아스팔트슁글지붕 4층 건물 중 3층 302호이며, 외벽은 적벽돌 쌓기와 모르타르 위 페인팅 등으로 마감되어 있습니다.
• 내부 이용상태. 방 2개와 주방·욕실·발코니로 구성됩니다. 기본적인 위생·급배수설비와 난방설비가 갖춰진 것으로 평가되었습니다.
• 도로. 남동측으로 아스콘포장도로인 경춘로에 접합니다. 토지는 등고평탄한 사다리형으로 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역에 해당하며, 자연보전권역과 수질보전특별대책지역(1권역), 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등에 포함됩니다.
• 토지. 토지면적은 500.0㎡이며, 공시지가는 ㎡당 665,400원입니다. 토지이용상황은 다세대, 지형은 평지로 분류됩니다.
• 건축 관련. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 16세대 소규모 건물이고 확인된 동일 면적 실거래가 7건으로 제한적입니다. 거래가격은 40,000,000원부터 50,000,000원까지 분포해 매도 시점과 개별 호실 상태에 따른 가격 변동 가능성을 고려해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 확인. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 현황조사서 및 매각물건명세서를 확인하고 실제 거주자와 점유 원인을 조사해야 합니다.
• 대항력 검증. 실제 임차인이 확인되면 전입일·점유개시일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 말소기준일인 2024.09.25와 비교해야 합니다. 확인 전에는 대항력이나 인수액을 확정하지 않아야 합니다.
• 가압류 말소관계. 갑구 4번 신한카드 가압류는 2024.10.18 말소되었고, 갑구 5번 엔에이치농협캐피탈 가압류가 말소기준입니다. 등기부 최신 원본으로 변경 여부를 확인해야 합니다.
• 오케이저축은행 청구액. 신청채권 청구액 52,217,316원과 가압류 청구금액 47,792,846원을 구분하고 채권계산서 및 배당관계를 확인해야 합니다.
• 가격 상한. 신건 최저가 50,000,000원은 최근 거래 3건 평균 46,666,666원보다 높습니다. 최신 거래가격과도 같으므로 현재 가격에 추가 비용까지 고려하면 할인 여력이 부족합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 40,000,000원, 2회 유찰 32,000,000원 시나리오를 참고하되 실제 매각조건과 경쟁입찰 가능성을 확인해야 합니다.
• 내부 상태. 1994년 준공 건물로 내부 마감, 급배수·난방설비, 누수 및 보수 필요 여부를 확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비 미납 여부와 예상 인수 가능성을 관리주체 및 관련 자료를 통해 확인해야 합니다.
• 현장 환금성. 청평빌라 16세대 규모와 동일 면적 실거래 표본을 감안해 주변 유사 다세대주택의 현재 매물가격 및 실제 매수 수요를 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래자료를 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 위험은 비교적 낮지만, 신건 가격에는 안전마진이 없다”

청평빌라 302호는 현존 근저당권이 없고, 말소기준 가압류 이후의 가압류 및 강제경매개시결정이 매각으로 소멸하는 비교적 단순한 권리구조입니다. 현재 확인된 임차인은 없고 예상 인수액도 0원으로 산정됩니다. 다만 임대관계가 미상인 만큼 점유 및 대항력에 관한 최종 확인은 필수입니다.

가격에서는 판단이 다릅니다. 감정가와 최저가가 동일한 50,000,000원이고, 이는 최근 거래 평균 46,666,666원의 107.1%입니다. 최신 거래가격과도 동일해 신건 가격에 할인 메리트는 없습니다. 최근 거래 추세는 +4.3%이지만, 확인된 최신 거래가 2025.08이라는 시차도 고려해야 합니다.

16세대 소규모 다세대주택이라는 특성까지 감안하면, 현재 가격으로 낙찰받아도 충분한 환금성이나 가격 안전마진을 확보했다고 보기 어렵습니다. 권리관계는 조건부 양호, 현재 가격은 보수적 접근이 필요하다는 결론입니다. 실제 점유관계를 해소하고 최신 시세를 확인한 뒤, 가격과 위험을 함께 판단해야 합니다.