의정부지방법원 2025타경72835. 경기도 남양주시 다산동 현대테라타워디아이엠씨 1층 알01-0003호가 경매에 나왔습니다. 이 물건은 아파트나 주거용 오피스텔이 아닌 근린생활시설입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 1,280,000,000원입니다. 2022년 윤은영 명의로 소유권이 이전되면서 우리은행의 근저당권이 설정되었고, 이후 담보채권 양수인인 유더블유제십육차유동화전문유한회사가 임의경매를 신청한 구조입니다.

권리분석의 출발점은 2022.06.24 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 824,400,000원이며 말소기준권리에 해당합니다. 이후의 경매개시결정과 남양주시 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 지방자치단체의 압류가 존재하는 만큼 조세채권의 실제 배당순위와 체납 내역은 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당

말소기준권리는 2022.06.24 접수된 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 824,400,000원이며, 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그 이후 등기된 임의경매개시결정과 남양주시 압류도 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

앞서 2022.05.09 한국자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었지만, 윤은영에게 소유권이 이전되는 과정에서 기존 신탁등기는 말소되었습니다. 2023.03.31 등기된 처분금지 보전처분 역시 2023.04.04 말소되어 현재 매수인이 승계할 권리로 분류되지 않습니다.

② 시세·회차 비교 — 신건 가격의 적정성은 미확인

현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,280,000,000원입니다. 비교 가능한 근린시설 실거래가격이나 임대수익이 확인되지 않아, 이 가격을 주변 시세보다 낮다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 감정 당시 공실이었던 근린시설은 실제 임대 가능 금액, 공실 지속 가능성, 상가 수요에 따라 적정 매수가격이 크게 달라질 수 있습니다.

유찰에 따른 매각가격과 채권 미배당 예상액은 다음과 같습니다.

회차별 금액은 제시된 시뮬레이션 기준입니다. 채권 미배당은 매수인이 인수하는 금액과 다르며, 실제 배당은 매각가격·집행비용·조세채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,280,000,000원 가정)

신건 최저매각가를 기준으로 집행비용 15,200,000원, 담보채권 배당 824,400,000원, 소유자 잔여 440,400,000원을 추정한 결과입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 있습니다. 남양주시 압류와 관련한 조세채권의 실제 우선순위·배당 여부는 별도 확인이 필요합니다. 또한 경매 신청채권자의 예상배당은 별도로 0원으로 표시되어 있어, 채권양도 및 배당 귀속관계 확인 전에는 신청채권자가 전액 변제받는다고 단정할 수 없습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 남양주시 다산동 소재 다산한강초등학교 남측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 업무시설, 지식산업센터, 생활편의시설 등이 혼재하고 있으며, 감정평가상 주위환경은 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장과 수석-호평간 고속도로 수석IC가 있습니다. 동측·남측은 왕복 8차선, 북측·서측은 왕복 4~5차선 포장도로에 접합니다.
• 건물. 2022.05.04 사용승인된 지상 10층 건물의 1층 근린생활시설입니다. 외벽은 석재붙임·강화유리, 바닥은 아스타일 등으로 마감되어 있습니다. 공용위생설비, 급배수설비, 옥내소화전, 화재경보설비, 승강기 및 지하주차장시설이 있습니다.
• 토지·규제. 준주거지역 및 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구)입니다. 과밀억제권역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역 등 관련 토지이용 규제가 있으며, 역사문화환경보존지역도 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역 지정 내용은 실제 취득자와 용도에 대한 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 공부·위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 1층 근린시설이라는 점은 접근성과 가시성 측면에서 검토할 만하지만, 지식산업센터와 업무시설이 혼재한 상권에서 실제 점포 수요가 충분한지는 확인이 필요합니다. 감정 당시 공실이었으므로 임대수익과 매각 유동성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑤ 점유·임대관계 확인

임차인으로 등재된 사람은 0명입니다. 매각물건명세서와 감정평가 내용에는 근린생활시설이며 감정평가 기준시점 공실이라고 기재되어 있습니다. 다만 임대관계 자체는 미상으로 표시되어 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세 확인. 현대테라타워디아이엠씨 내 유사한 1층 근린시설의 실제 매매가격과 거래사례를 대조해 1,280,000,000원의 적정성을 검증하세요.
• 임대수익 검증. 동일 건물과 인근 상가의 임대보증금, 월세, 관리비, 공실 현황을 확인하고 실제 임대 가능한 수준을 기준으로 수익성을 판단하세요.
• 점유 상태 확인. 감정 당시 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 매각물건명세서·현황조사 원본 대조를 통해 실제 점유자를 확인하세요.
• 조세채권 확인. 남양주시 압류의 체납 내역, 법정기일, 배당순위를 확인하세요. 예상배당표에 반영되지 않은 세금이 존재하면 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
• 채권 승계관계 확인. 우리은행과 유더블유제십육차유동화전문유한회사 사이의 채권양도 및 담보권 승계관계를 확인하고 예상배당과 실제 배당 귀속이 일치하는지 점검하세요.
• 관리비 체납. 상가 및 지식산업센터 복합건물은 관리비 부담이 수익성에 영향을 줄 수 있습니다. 공용부분 체납관리비의 승계 가능성과 미납액을 관리주체에 확인하세요.
• 업종·시설 적합성. 근린생활시설의 실제 허용 용도, 관리규약, 전기·급배수 등 업종별 필요 설비와 시설 변경 가능성을 확인하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 1,024,000,000원, 2회 유찰 시 819,200,000원이라는 최저가 변화를 참고하되, 유찰 자체를 저가 매수의 근거로 삼지 마세요.
• 원본 대조. 2026.10.22 발급된 등기사항전부증명서를 포함해 입찰 직전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “권리 단순함과 투자 매력은 별개”

이 물건은 말소기준권리가 분명하고 후순위 권리의 소멸 구조가 비교적 단순합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 검토의 출발점은 긍정적입니다.

그러나 낙찰 판단에서는 가격과 수익성이 더 큰 변수입니다. 감정 당시 공실이었던 근린생활시설이고 임대관계도 미상입니다. 감정가 1,280,000,000원이 실제 시장에서 수용될 수 있는 가격인지 판단할 실거래 비교 기준과 임대수익 검증이 필요합니다.

1회 또는 2회 유찰되면 최저매각가는 내려가지만, 그 가격이 적정하다는 결론이 자동으로 나오지는 않습니다. 권리 구조는 비교적 양호하되, 신건 가격의 투자 매력은 검증 전까지 보류하는 것이 합리적입니다. 실제 점유관계, 조세채권, 임대수익 및 유사 근린시설 거래가격을 확인한 뒤 입찰 여부와 응찰가격을 결정해야 합니다.