의정부지방법원 2025타경72849. 경기도 구리시 교문동 아차산어울림아파트 106동 202호가 경매에 나왔습니다. 전용면적은 84.8549㎡, 12층 건물의 2층이며, 감정가는 751,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로 최저매각가도 감정가와 같습니다.

등기를 펼쳐보면 소유자는 이봉래, 말소기준권리는 2010년 11월 17일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이후 추가 근저당과 가압류, 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있지만, 국 명의 추징보전액이 278,991,000,000원으로 기재된 가압류가 있어 일반적인 주택담보대출 경매와는 구별되는 확인 사항이 있습니다.

가격도 단순하지 않습니다. 같은 아파트 전용 84.85㎡의 최근 거래를 보면 고층과 저층 사이의 가격 차이가 큽니다. 평균만 보면 최저가가 약간 낮아 보이지만, 본건과 같은 2층 거래는 705,000,000원입니다. 결국 이 물건의 판단은 말소되는 등기권리뿐 아니라 실제 점유와 층별 실거래가에 달려 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 추징보전은 확인

말소기준은 2010.11.17 접수된 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원으로, 본 경매에서 매각으로 소멸하는 권리입니다. 이후 2015.04.10 설정된 우리은행의 추가 근저당권 187,000,000원도 함께 소멸 대상으로 분류됩니다.

2022년에 설정된 비에프펀드 근저당권 130,000,000원은 2023.04.25 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 배당과 인수 판단에 중복으로 합산할 권리가 아닙니다.

2023.11.08 케이프투자증권의 가압류 111,787,593원이 등장하고, 2024.03.07에는 국을 권리자로 하는 추징보전 가압류가 등기됩니다. 이 가압류의 추징보전액은 278,991,000,000원입니다. 해당 권리도 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있으므로 이 금액을 매수인이 그대로 인수한다고 해석해서는 안 됩니다. 다만 매각조건과 배당관계는 법원 원본으로 확인해야 합니다.

임차인으로 특정된 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 관련 내용에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인 부재나 소유자의 실제 점유를 확정할 수 없습니다. 현황조사서와 주민등록 전입세대, 점유관계 등을 확인하여 선순위 대항력 임차인 또는 별도 점유자가 존재하는지 조사해야 합니다.

② 시세 비교 — 평균 7.59억보다 저층 7.05억이 중요하다

아차산어울림아파트 전용 84.85㎡의 실거래 표본은 총 12건입니다. 전체 평균은 755,333,333원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 평균인 758,545,454원(11건)을 우선 사용합니다. 본건 최저매각가 751,000,000원은 최근 평균의 99.0%입니다.

동일 전용의 실거래 최저가는 695,000,000원, 최고가는 875,000,000원입니다. 층별 편차가 매우 큰 단지라는 점을 먼저 읽어야 합니다. 특히 본건은 2층이므로 10층과 12층 거래를 단순 평균하여 적정 입찰가로 사용하는 것은 위험합니다.

2026년 2월 동일 2층 거래가 705,000,000원, 2026년 9월 3층 거래도 705,000,000원입니다. 반면 본건 신건 최저매각가는 751,000,000원으로 이들 저층 거래보다 46,000,000원 높습니다. 최근 12개월 평균과 비교하면 99.0%이지만, 저층 실거래와 비교하면 약 106.5%에 해당합니다.

시장 추세 지표는 +5.4%로 최근 거래 구간이 이전 구간보다 상승한 것으로 나타납니다. 따라서 시장 전체를 하락세라고 볼 근거는 없습니다. 다만 상승 추세가 곧바로 2층 물건의 가격 프리미엄을 정당화하는 것도 아닙니다. 저층과 고층의 거래 분포를 분리해 보는 것이 합리적입니다.

③ 예상배당표 (매각가 751,000,000원 가정)

* 국 명의 가압류에 기재된 추징보전액은 278,991,000,000원입니다. 예상배당의 0원은 배당채권액 미확정에 따른 계산상 미반영이며, 권리 부존재나 실제 배당액 확정을 의미하지 않습니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

이 예상배당은 매각대금 751,000,000원에서 집행비용 9,910,000원, 우리은행의 근저당권 2건 및 케이프투자증권 가압류에 대한 배당을 차감한 계산입니다. 반영된 채권액 합계는 418,787,593원이며, 산술상 소유자 잔여액은 322,302,407원입니다.

하지만 국 명의 추징보전 가압류가 배당액 산정에서 제외되어 있으므로 이 잔여액을 확정금액으로 보아서는 안 됩니다. 아울러 임의경매 신청채권자인 에이치에프더블유오삼씨유동화전문유한회사의 청구금액은 229,554,504원이지만, 회차별 배당 시뮬레이션에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 표시됩니다. 담보채권 양수·승계관계와 실제 배당순위를 법원 기록으로 대조해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격과 인수액은 별개

회차별 금액은 유찰 가정 시나리오이며 확정된 차기 매각가격이 아닙니다. 잔여액은 회차별 추정 집행비용 등이 반영된 계산 결과로, 국 가압류 배당 및 미확인 우선채권에 따라 달라질 수 있습니다. 매수인 인수 0원 역시 확인된 등기권리 기준입니다.

현재 신건 최저가 751,000,000원은 같은 층 실거래 705,000,000원을 웃돌기 때문에 가격 여유가 크지 않습니다. 1회 유찰을 가정한 600,800,000원에서는 실거래 대비 가격 부담이 완화됩니다. 다만 유찰은 아직 발생하지 않았으며, 단지의 과거 평균 유찰 횟수도 0.0회로 나타납니다. 따라서 유찰을 전제로 매수 기회를 확정적으로 기대해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 구리시 교문동 구리시청 북측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·관공서·학교·근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북측으로 연결된 간선도로와 접하며 대중교통 여건은 보통 수준으로 조사되었습니다.
• 건물. 2010.09.24 사용승인된 철근콘크리트구조 아파트입니다. 급배수·위생설비, 개별난방, 승강기 및 소방설비가 구비되어 있습니다. 본건은 12층 중 2층입니다.
• 토지. 제2종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역(교문3지구)에 속합니다. 공시지가 자료는 2,599,000원/㎡이며, 토지는 부정형으로 동측 완만한 경사가 있는 아파트 부지입니다.
• 규제. 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 기재가 있습니다. 허가구역은 지정기간과 대상자·용도별 적용조건을 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
• 물건상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 다만 임대관계는 미상으로 조사되었습니다.
• 환금성. 299세대 단지로 동일 전용면적의 실거래가 확인됩니다. 거래가격은 695,000,000원부터 875,000,000원까지 분포하며, 특히 저층과 고층의 가격 편차가 커 실제 매도 가능 가격은 층·향·상태에 따라 달라질 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 추징보전 가압류 원본 확인. 갑구 3번 국 명의 추징보전 가압류의 말소조건, 실제 배당 가능 채권액 및 배당요구 여부를 매각물건명세서와 법원 기록으로 확인해야 합니다.
• 신청채권자 권리승계 확인. 임의경매 신청채권자는 에이치에프더블유오삼씨유동화전문유한회사입니다. 등기상 우리은행 근저당권과의 채권 양수·승계관계 및 신청채권자 배당액 0원 표시의 원인을 확인해야 합니다.
• 저층 실거래 우선 비교. 최근 12개월 평균 758,545,454원만 보지 말고 동일 2층 거래 705,000,000원과 3층 거래 705,000,000원을 입찰가격 검토의 주요 비교자료로 사용하세요.
• 점유·임차관계 조사. 임대관계가 미상입니다. 전입세대, 실제 점유자, 임대차계약 및 대항력 성립 가능성을 확인하지 않고 인수액 0원을 확정해서는 안 됩니다.
• 관리비·명도비용 점검. 관리비 체납 여부와 실제 점유자의 인도 가능성을 확인하고, 미납 공용관리비 및 명도 관련 비용을 별도로 검토하세요.
• 토지거래허가 관련 확인. 등재된 허가구역의 지정기간·적용대상·경매취득 시 처리관계를 관할 기관에 확인하세요.
• 회차별 입찰 계획. 현재 신건은 751,000,000원입니다. 유찰 시나리오 600,800,000원 및 480,640,000원은 가격 검토 참고용으로 활용하되, 실제 매각조건을 다시 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당 관련 기록 및 실거래 원본을 입찰 직전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “평균보다 조금 낮다고 저렴한 것은 아니다”

구리 아차산어울림 202호는 등기상 말소기준이 명확하고 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 등기만 기준으로 보면 매수인 인수 추정은 0원입니다. 이 점은 분명한 장점입니다.

그러나 투자 판단은 달라집니다. 신건 최저가 751,000,000원은 최근 12개월 평균 758,545,454원의 99.0%지만, 같은 2층 거래와 최근 3층 거래의 705,000,000원보다 46,000,000원 높습니다. 최근 가격 추세는 +5.4%로 상승했으나, 저층 거래를 기준으로 하면 신건 가격에 충분한 여유가 있다고 평가하기 어렵습니다.

더욱이 국 명의 추징보전 가압류와 신청채권자 배당관계, 실제 임대차 및 점유관계는 원본 확인이 필요합니다. 이들 사항이 해소되지 않은 상태에서 단순히 인수 추정 0원과 평균 시세 대비 99.0%라는 숫자만 보고 입찰하는 것은 신중하지 못합니다.

결론은 권리구조는 비교적 단순하지만, 가격 메리트는 제한적이고 추가 권리 검증이 필요한 신건입니다. 저층 실거래에 맞춘 가격 판단과 추징보전·점유관계의 확인이 선행되어야 합니다. 현재 기준 종합 평가는 C등급입니다.