의정부지방법원 2025타경72869. 구리시 교문동 구리아이폴리스 7층 701호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 등기부에는 민간임대주택등기까지 존재합니다. 일반적인 아파트 경매와 달리 용도·이용상태·임대차관계를 함께 살펴야 하는 물건입니다.

이 사건은 권리가 복잡해 보이는 데 비해, 결론을 좌우하는 문서가 명확합니다. 바로 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서입니다. 2021년부터 대항력을 갖춘 임차인이 있고 보증금은 감정가와 같은 261,000,000원입니다. 통상적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려가도 부족한 보증금이 매수인에게 남아 실질취득금액이 크게 내려가지 않습니다. 하지만 이 사건은 확약으로 그 구조가 달라집니다.

반면 세금 압류와 후순위 채권은 상당히 복잡합니다. 최초 말소기준은 은행 근저당이 아니라 2022.04.06. 국(안산세무서장)의 압류입니다. 기존 우리은행 근저당권들은 이미 말소되어 있고, 이후 주택도시보증공사의 가압류·강제경매와 여러 지방자치단체의 압류가 이어졌습니다. 등기상 소멸 문제와 실제 배당·인수 문제는 구분해서 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 세금 압류가 말소기준, 임차인은 그보다 앞선다

권리분석의 첫 번째 포인트는 말소기준일이 2022.04.06.이라는 사실입니다. 임성수의 주민등록 및 점유개시일인 2021.09.17.은 그보다 앞섭니다. 확정일자도 2021.08.30.로 더 빠릅니다. 따라서 임차인은 등기된 임차권이 2023년에 설정되었다는 이유만으로 단순한 후순위 무대항 임차인으로 볼 수 없습니다.

2020.03.09. 설정된 우리은행 근저당권 2건은 2020.11.20. 등기상 이미 말소되었습니다. 따라서 이 물건의 현존 말소기준권리로 사용하지 않습니다. 최초 압류 이후의 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정 및 후순위 압류는 매각소멸 대상으로 정리되어 있습니다.

압류 이력은 총 7건입니다. 그중 2025.01.07. 부천시 압류는 2025.09.09. 말소되었으므로, 남은 압류는 6건입니다. 다만 압류등기의 소멸과 별개로 국세·지방세의 실제 배당순위는 세목·법정기일·당해세 해당 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 인수는 확약으로 해소

실제 임차인은 임성수 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 점유 임차인이 아니라, 매각물건명세서에 기존 임차인 임성수로부터 보증금 권리를 양수한 주체로 나타납니다. 따라서 임성수의 보증금과 주택도시보증공사의 승계 권리를 서로 다른 임차보증금으로 더하면 안 됩니다.

이 확약은 임성수에게서 주택도시보증공사로 승계된 보증금 권리에 적용됩니다. 확약서가 다른 임차인이나 별도 점유자의 권리까지 포괄적으로 포기시키는 것은 아닙니다. 현재 파악되는 실제 임차인은 1명이지만, 확약 범위 밖의 별도 점유·임대차가 발견된다면 그 위험은 따로 분석해야 합니다. 또한 확약의 원본, 제출 주체, 권리승계 관계 및 임차권등기 말소 절차를 입찰 전에 대조하는 것이 중요합니다.

③ 가격 분석 — 실질취득 2.61억, 저가 여부는 미확인

이 물건의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 261,000,000원입니다. 최초 매각회차이므로 유찰 이력은 없습니다. 확약에 따른 실질 인수 0원을 적용하면, 신건 최저가 낙찰 시 실질취득 추정액은 261,000,000원입니다. 이는 취득세·등기비용·명도비용 등 부대비용을 별도로 고려하기 전의 금액입니다.

다만 같은 건물의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 특히 근린시설로 표시된 물건과 주거용 오피스텔의 거래가격은 용도·이용상태·권리관계가 같은 물건끼리 비교해야 합니다. 소유자의 2020년 등기 거래가액 260,900,000원도 현 시점의 시장가격을 대신할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 261,000,000원 가정)

집행비용 4,454,000원은 추정치입니다. 표의 임차보증금 부족분 4,454,000원은 대항력 포기 확약 전의 계산상 인수액이며, 확약 적용 후 실질 인수액은 0원입니다. 국세·지방세의 당해세 등 실제 우선배당액과 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 배당금액은 변동될 수 있습니다.

주택도시보증공사는 등기상 가압류 채권자이면서 강제경매 신청채권자이고, 임성수로부터 보증금 권리도 승계한 주체입니다. 배당표에 표시된 가압류 청구금액 2,071,000,000원 및 경매 청구금액 261,000,000원은 별도의 실제 임차인 보증금으로 보아서는 안 됩니다. 배당 계산상 채권자 미배당 합계는 2,332,000,000원이지만, 이 수치 역시 매수인이 인수하는 금액을 뜻하지 않으며 채권 사이의 실질적인 중복 여부는 별도로 구분해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약의 효과가 결정적이다

신건부터 2회 유찰 가정까지의 매각가와 임차보증금 계산상 인수액을 비교하면, 왜 확약서가 중요한지 분명하게 드러납니다.

확약이 없으면 입찰가격을 208,800,000원이나 167,040,000원으로 낮춰도 계산상 보증금 부족분이 늘어나므로 총 부담이 보증금 수준에 머뭅니다. 반면 이번 사건처럼 대항력 포기가 유효하게 적용되면 해당 임차보증금 인수액은 회차와 무관하게 0원입니다. 따라서 다른 추가 부담을 제외한 실질취득 추정액은 각각의 낙찰가에 대응합니다.

⑥ 국세·지방세 압류 — 등기상 소멸과 배당은 별개

이 사건은 일반적인 은행 근저당권 실행 경매가 아닙니다. 가장 먼저 현존하는 기준권리가 국세 압류이고, 이후 다른 지방자치단체 압류가 반복적으로 발생했습니다. 이는 체납 조세의 규모와 배당 우선순위를 확인해야 한다는 신호입니다.

⑦ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 구리시 교문동 소재 한양대학교 구리병원 남동측 인근입니다. 주변은 근린생활시설과 오피스텔 등이 혼재한 번화한 상업지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류소가 소재합니다. 감정평가상 일반적인 교통사정은 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 중 7층 701호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이샷시창호로 기재되어 있습니다.
• 설비. 급배수·위생·난방·승강기·소화전설비가 갖추어진 것으로 기재되어 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 사건상 근린시설 표기, 주택임차권등기 및 민간임대주택등기가 함께 존재하므로 건축물대장상 정확한 용도와 실제 사용상태를 반드시 대조해야 합니다.
• 토지 및 도로. 토지는 업무용으로 이용되는 대지이며, 감정요항표상 부정형이고 남측 소로를 통해 출입합니다. 토지대장상 면적은 807.7㎡, 공시지가는 5,012,000원/㎡입니다. 이 면적은 개별 701호의 전용면적을 의미하지 않습니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 중점경관관리구역과 배출시설설치제한지역 등의 지정사항이 있습니다.
• 공부상 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재되어 있고, 위반건축물 여부는 위반 없음으로 표시되어 있습니다. 다만 용도 및 임대사업 관련 사항의 별도 확인은 필요합니다.
• 환금성. 주변이 상업지대이고 오피스텔로 이용 중이라는 입지적 특성은 확인되지만, 동일 건물의 최근 실거래 비교값이 없어 매매가격 수준이나 환금성을 수치로 확정할 수 없습니다. 근린시설 표기와 주거 사용의 관계가 매수층에 미치는 영향도 점검해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.07.16.자 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 매각물건명세서 기재와 일치하는지 확인해야 합니다.
• 임차보증금 승계 관계. 임성수의 보증금 261,000,000원과 주택도시보증공사의 승계 권리가 동일한 보증금 채권인지 확인하고, 이중 인수 계산을 피해야 합니다.
• 임차권등기 말소. 을구 4번 임차권등기의 말소 동의가 실제 등기 말소 절차로 연결되는지 확인해야 합니다. 확약에 따른 실질 인수 0원 판단은 이 문서의 유효한 적용을 전제로 합니다.
• 점유·인도. 현재 실제 점유자가 누구인지, 주택 전부의 인도가 가능한지 확인해야 합니다. 보증금 인수액이 0원이라도 인도 절차상의 시간과 비용이 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.
• 압류 및 당해세. 국세·지방세 압류 이력 7건 중 부천시 압류는 이미 말소되었고 나머지 6건은 매각소멸 대상입니다. 세금의 법정기일·당해세 해당 여부와 예상배당 순위를 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 근린시설 표기, 오피스텔 이용상태, 민간임대주택등기가 병존합니다. 건축물대장·집합건축물대장·임대사업자 등록관계 및 사용 가능 범위를 함께 확인해야 합니다.
• 실거래 비교. 신건 최저가 261,000,000원이 주변의 비교 가능한 물건보다 낮은지 확인해야 합니다. 과거 소유권 취득가격이나 감정가만으로 시세를 판단해서는 안 됩니다.
• 취득·보유 비용. 취득세와 등기비용, 공용부분 관리비 체납 가능성, 실제 사용 용도에 따른 비용을 별도로 점검해야 합니다.
• 매각서류 재확인. 2026.11.05. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 사건기록을 대조해야 합니다.

맺으며 — “대항력은 있었지만, 확약으로 인수는 사라졌다”

구리아이폴리스 701호는 보증금 261,000,000원의 대항력 임차인이 존재한다는 사실만 보면 상당히 조심해야 하는 경매물건입니다. 말소기준인 2022.04.06. 국세 압류보다 임차인의 전입·점유가 앞서기 때문입니다. 확약이 없다면 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 증가해, 실질취득 부담이 보증금 수준에 머무는 전형적인 위험 구조입니다.

그러나 이번 사건에서는 주택도시보증공사가 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 명시한 확약서를 제출했습니다. 이에 따라 해당 보증금의 실질 인수는 0원으로 판단하며, 신건 최저가 기준 실질취득 추정액은 261,000,000원입니다. 다만 확약이 적용되지 않는 별도 점유자나 권리가 발견된다면 그 위험은 독립적으로 검토해야 합니다.

남은 관건은 가격과 실행 가능성입니다. 국세·지방세 압류 이력이 복잡하고, 근린시설 표기와 오피스텔 이용상태가 함께 존재하며, 무엇보다 최근 실거래 시세와의 비교가 이루어지지 않았습니다. 따라서 신건 261,000,000원이 매력적인 가격이라고 평가할 근거는 아직 없습니다.

종합 판단은 C등급, 조건부 검토입니다. 확약으로 주된 보증금 인수 위험이 해소된 점은 긍정적이지만, 확약의 실제 적용·임차권등기 말소·점유관계·조세 배당순위 및 현재 가격의 적정성을 확인하기 전에는 적극적인 응찰을 권하기 어렵습니다. 이 사건의 승부처는 단순한 최저가 할인이 아니라 확약의 확실성과 비교 가능한 실제 거래가격입니다.