의정부지방법원 2025타경72876. 경기도 구리시 인창동 ‘구리인창2차 동문굿모닝힐’ 201동 1402호, 전용 84.967㎡ 아파트입니다. 지상 17층 건물의 14층에 위치하며, 방 3개·거실·욕실 2개·주방 겸 식당·발코니 등으로 이용되고 있습니다.

현재 소유자는 손광범으로, 2022.01.05 소유권을 이전받았으며 당시 거래가액은 740,000,000원입니다. 이후 현대해상화재보험주식회사와 안정농업협동조합 등의 근저당권이 설정되고, 여러 금융기관과 보증기관의 가압류가 이어졌습니다. 이번 임의경매의 신청채권자는 현대해상화재보험주식회사이며 청구액은 135,000,000원입니다.

등기상 말소기준은 2022.06.09 설정된 현대해상화재보험주식회사의 채권최고액 120,000,000원 근저당권입니다. 이보다 뒤에 설정된 근저당권·가압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 그러나 말소기준보다 먼저 전입한 임차인의 권리는 별도 문제입니다. 임차인의 보증금과 배당 여부가 확인되기 전에는 매수인 인수액을 0원이라고 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 선순위 임차인은 확인 필요

권리관계는 크게 두 갈래로 나뉩니다. 등기부에 설정된 후순위 채권자들의 권리와 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인의 권리입니다. 현대해상화재보험주식회사의 2022년 근저당권 이후에 설정된 안정농업협동조합·이병분 등의 근저당권과 국민은행·경기신용보증재단·신용보증기금 등 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

반면 임차인 복상규의 전입일은 2019.09.02로 말소기준권리 설정일인 2022.06.09보다 앞섭니다. 확정일자도 2019.09.02로 확인되지만, 보증금·배당요구 및 점유 지속 여부는 확정되지 않았습니다. 따라서 대항력 가능·미상 상태로 보수적으로 판단해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 미상이 핵심 위험

실제 임차인 1명. 보증기관의 대위변제·승계 중복신고는 확인되지 않습니다. 배당요구 여부와 보증금 액수는 확인이 필요합니다.

우선 확인할 사항은 실제 임대차계약서상의 보증금, 점유·전입 유지 여부, 임대차 종료 및 보증금 반환 여부, 배당요구 여부, 매각물건명세서의 인수 조건입니다. 이 사항이 명확해지기 전에는 최저매각가만을 기준으로 가격 경쟁력을 판단하기 어렵습니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격은 최근 평균의 102.1%

구리인창2차 동문굿모닝힐 동일 평형(전용 84.97㎡대)의 최근 12개월 실거래 12건을 비교했습니다. 평균 거래금액은 668,750,000원이고, 최저 거래가는 600,000,000원, 최고 거래가는 760,000,000원입니다.

최저매각가 683,000,000원은 최근 12개월 평균 668,750,000원보다 14,250,000원 높으며, 평균 대비 102.1% 수준입니다. 따라서 최근 평균을 기준으로 하면 신건에는 가격상 할인 효과가 없습니다.

다만 2026.10의 최신 거래는 4층에서 760,000,000원에 이뤄져 이번 최저가보다 높습니다. 반면 2026.09에는 600,000,000원과 645,000,000원 거래도 있습니다. 이는 동일 평형 안에서도 거래가격의 편차가 크다는 뜻입니다. 최신 고가 거래 한 건만으로 이번 물건을 저렴하다고 판단하거나, 일부 저가 거래만으로 일률적인 하락 추세를 단정해서는 안 됩니다.

동일 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.7회로 집계됩니다. 유찰 후 최저가가 조정될 가능성을 검토할 수 있지만, 선순위 임차인 인수 위험은 유찰만으로 해결되지 않습니다. 먼저 권리관계를 확정한 뒤 회차별 가격을 비교하는 순서가 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 683,000,000원 가정)

예상 채권자 총배당액 502,012,985원 · 미배당 0원 · 소유자 잔여 171,757,015원. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 및 선순위 임차인 보증금은 미반영입니다. 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 회차별 가격·배당 시나리오

각 회차의 배당액은 기존 추정 시나리오이며, 선순위 임차인 보증금과 우선배당을 반영하지 않은 값입니다. 후순위 채권의 미배당과 매수인 인수 보증금은 서로 다른 개념입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 구리시 인창동 인창초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지·근린생활시설·각급 학교 등이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 일반적인 교통여건은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 17층 건물의 14층 세대입니다. 기본적인 급배수·위생·승강기·소화전·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 단지 규모. 2007.01.05 준공된 209세대 아파트입니다. 동일 평형의 최근 거래가 확인되지만, 거래가격은 600,000,000원부터 760,000,000원까지 편차가 있습니다.
• 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·제1종지구단위계획구역(경문지구) 등에 해당합니다.
• 기타 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·중점경관관리구역 등 관련 규제가 있으며, 감정평가 자료에는 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다. 입찰 시점의 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 토지. 아파트단지 부지로 이용 중이며 지형은 평지, 형상은 부정형입니다. 공시지가는 2,917,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 실내 유지관리 및 수리 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 동일 평형의 실거래는 존재하지만 층·시점에 따른 가격 편차가 크므로, 실제 매도가격과 매도기간을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인 보증금 확인. 복상규의 임대차계약서, 실제 보증금 액수, 반환 여부를 우선 확인해야 합니다. 가장 중요한 권리분석 과제입니다.
• 대항력 및 점유 확인. 2019.09.02 전입 이후 점유 유지 여부와 실제 대항력 성립·존속 여부를 확인하세요.
• 우선변제·배당요구 확인. 확정일자는 2019.09.02이지만 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 배당받는 금액과 미배당 보증금의 인수 여부를 구분해야 합니다.
• 실질취득비용 재계산. 보증금 인수 가능성이 확인되면 최저가에 예상 인수액을 더한 실질취득비용을 기준으로 최근 실거래와 비교해야 합니다.
• 신건 가격 검토. 최저가 683,000,000원은 최근 평균 668,750,000원보다 높습니다. 현재 회차에서 가격 할인을 전제로 한 입찰은 적절하지 않습니다.
• 유찰 이후 재검토. 1회 유찰 시 546,400,000원, 2회 유찰 시 437,120,000원 시나리오가 있으나 실제 회차 변경과 매각조건을 확인해야 합니다. 유찰만으로 선순위 임차인 인수 위험이 해소되지는 않습니다.
• 과거 경매·압류 이력. 2024년 임의경매개시결정과 국세 압류의 말소 상태를 최신 등기사항전부증명서에서 다시 대조하세요.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비의 미납 여부와 승계 가능 범위를 관리사무소에 확인하세요.
• 점유 및 명도. 실제 점유자와 점유권원을 확인하고 인도명령 가능 여부, 명도 협의 비용과 소요기간을 검토하세요.
• 입찰 전 원본 확인. 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차관계·실거래가 및 매각조건을 직접 확인한 후 최종 판단하세요.

맺으며 — “후순위 권리 소멸 ≠ 인수 위험 없음”

이 사건은 말소기준권리 이후의 근저당권과 가압류가 매각으로 소멸한다는 점에서 등기상 권리정리의 방향은 비교적 명확합니다. 하지만 그보다 앞선 2019.09.02 전입 임차인 복상규가 존재하고, 보증금과 실제 배당·인수 관계가 확정되지 않았습니다.

가격에서도 확실한 강점이 나타나지 않습니다. 신건 최저가 683,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 668,750,000원의 102.1%입니다. 최신 거래가 760,000,000원이라는 점은 긍정적으로 참고할 수 있으나, 최근 거래에는 600,000,000원 수준의 사례도 있어 단일 고가 거래를 근거로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다.

결론은 ‘권리 확인 전 입찰 보류’입니다. 선순위 임차인의 보증금과 대항력·배당관계를 먼저 확인하고, 매수인이 실제 부담할 금액을 산정해야 합니다. 이후 최근 평균과 개별 실거래를 비교해 응찰 상한을 결정하는 것이 합리적입니다. 현재는 권리상 불확실성이 남아 있고, 신건 가격도 최근 평균보다 높아 적극적인 입찰을 권하기 어려운 물건입니다.