* 실질취득 추정은 진보라의 강제경매 신청채권과 임차보증금이 동일한 채권이고, 예상배당금 전액이 보증금 변제에 충당된다는 조건부 계산입니다. 채권 동일성이 확인되지 않거나 실제 배당이 달라지면 매수인 부담액도 달라집니다. 등기상 임차보증금 총액은 160,000,000원이며, 이를 예상배당액과 별개로 전액 더하면 중복 산정 위험이 있습니다.

의정부지방법원 2025타경72884. 남양주시 화도읍 답내리의 르포렘빌 101동 202호입니다. 감정가는 154,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 감정가 그대로 첫 매각이 예정되어 있습니다. 건물은 2019년 사용승인된 도시형생활주택, 단지형 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 박미경이며, 2021년 3월 26일 거래가액 180,000,000원으로 소유권이전등기가 이루어졌습니다.

이 물건에서 가장 중요한 사람은 소유자가 아니라 임차인 진보라입니다. 진보라는 2021년 4월 16일 주민등록과 점유를 시작한 것으로 임차권등기에 기재되어 있고, 2025년 3월 28일 보증금 160,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 그보다 늦은 2025년 5월 26일 동해시 압류가 말소기준권리로 제시되어 있습니다. 임차인의 대항력은 말소기준권리보다 먼저 성립한 구조이므로, 매각으로 임차보증금 부담이 자동 소멸한다고 볼 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 빠르다

과거 무궁화신탁 명의의 신탁등기는 2021년 3월 26일 말소되었으며, 박미숙 명의의 소유권이전청구권가등기도 2025년 11월 27일 말소되었습니다. 현재 분석의 핵심은 이미 말소된 가등기나 신탁이 아니라, 말소기준권리 이전부터 존재한 진보라의 임차권입니다.

말소기준 이후의 강제경매개시결정 및 광주시 압류는 등기상 매각 소멸 대상으로 제시되어 있습니다. 다만 동해시·광주시의 조세 및 세외수입 관련 실제 배당순위, 당해세 여부와 법정기일 등은 별도 확인해야 합니다. 등기상 소멸과 배당 과정의 법적 우선순위는 구별해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 1.60억

임차권등기에는 확정일자가 기재되어 있으나, 예상배당에서는 임차권 자체의 우선변제권을 인정하지 않는 전제로 작성되어 있습니다. 이는 실제 우선변제권 유무와 별개로 검토가 필요한 부분입니다. 매각물건명세서의 인수 문구가 우선하므로 임차권이 등기되어 있고 배당요구도 했다는 이유만으로 인수 위험이 사라진다고 판단하면 안 됩니다.

③ 실질취득액 — 유찰돼도 보증금 부담은 사라지지 않는다

보증금이 낙찰가보다 많은 선순위 대항력 임차인 물건에서는, 낙찰가가 내려가더라도 미변제 보증금 인수액이 증가할 수 있습니다. 따라서 가격을 판단할 때는 낙찰가와 보증금 잔액을 합산한 실질취득 부담을 보아야 합니다.

* 조건부 실질취득 = 각 회차 매각가 + 해당 회차 신청채권 미배당액. 진보라의 신청채권이 동일 임차보증금이고 배당금 전액이 보증금에 충당된다는 조건입니다. 수치는 제시된 집행비용 추정치를 반영한 결과로, 실질취득 부담은 보증금 160,000,000원 부근에서 유지됩니다. 취득세·등기비용·명도비용 등은 별도입니다.

더 주의할 점은 신청채권과 임차보증금의 동일성이 확정되지 않았다는 사실입니다. 제공된 배당 추정은 임차보증금 전액 160,000,000원을 별도 인수로 표시하는 동시에 진보라에게 신청채권 배당을 배정하고 있습니다. 실제로 별개의 채권인지, 동일 보증금 채권의 배당인지를 확인하기 전에는 8,956,000원을 최종 인수액으로 확정하거나 160,000,000원을 무조건 추가 합산해서도 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 154,000,000원 가정)

신건 매각가 154,000,000원에서 집행비용 2,956,000원을 제외한 151,044,000원이 신청채권자 진보라에게 배당되는 추정입니다. 임차권 자체에 대한 배당은 별도로 0원 처리되어 있습니다. 동일인에게 기재된 청구액은 독립채권 두 건의 확정 합계가 아닙니다. 당해세·최우선변제 및 실제 배당순위 변동은 반영되지 않았습니다.

⑤ 시세·가격 판단 — 감정가 할인만으로는 부족

르포렘빌은 27세대 규모의 소규모 다세대주택 단지이며, 2019년 4월 8일 사용승인되었습니다. 이번 물건의 감정가는 154,000,000원이고 등기상 2021년 소유권 취득 거래가액은 180,000,000원입니다. 그러나 과거 해당 호수의 거래가액은 현재의 실거래 시세를 직접 입증하지 못합니다.

최근 12개월 실거래 평균이나 최신 비교 거래를 확인할 수 없는 상황에서 이 물건이 현재 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다. 특히 선순위 대항력 임차보증금이 160,000,000원이기 때문에 실제 가격 판단은 최저가 154,000,000원이 아니라 보증금 미변제 인수를 포함한 실질취득 부담을 기준으로 해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 남양주시 화도읍 답내리 소재 답내초등학교 남동측 인근입니다. 주변에는 소규모 공장, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 아스팔트슁글지붕의 지하 1층·지상 4층 건물입니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 하이새시 마감이며 위생·급배수시설, 도시가스보일러 바닥난방과 승강기설비가 갖추어져 있습니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 3미터의 포장도로에 접합니다. 도로 폭과 현장 접근성은 실제 차량 동선 및 주차 여건과 함께 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 제1종일반주거지역, 답내2지구 지구단위계획구역, 자연보전권역 및 수질보전특별대책지역 등입니다. 외국인 등을 대상으로 하는 주택 관련 토지거래허가구역 지정사항도 있어 매수인 해당 여부를 확인해야 합니다.
• 토지 현황. 토지면적 2,518.0㎡, 지목 대, 다세대주택 부지로 이용됩니다. 공시지가 자료는 535,800원/㎡입니다.
• 공부·건축. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 제시되어 있지 않습니다. 다만 이해관계인 부재로 내부조사는 이루어지지 않았습니다.
• 환금성. 27세대 규모의 소규모 단지로, 다수 세대의 대단지 아파트와 동일한 환금성을 기대하기는 어렵습니다. 거래량과 매수 수요를 별도로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수 구조. 진보라의 보증금 160,000,000원과 예상배당 151,044,000원의 관계를 확인하세요. 배당으로 소멸하는 금액과 매수인에게 승계되는 잔액을 구분해야 합니다.
• 경매신청 원인채권. 진보라가 임차권자이면서 강제경매 신청채권자인 법률관계를 확인하세요. 신청채권액과 보증금이 동일하더라도 중복채권 여부는 원본 문건으로 검증해야 합니다.
• 매각물건명세서. 을구 1번 주택임차권등기의 미변제 잔액 인수 문구를 반드시 확인하고, 매각 전 정정 또는 변동 여부도 점검하세요.
• 확정일자·배당순위. 2021.03.31 확정일자와 2021.04.16 주민등록·점유, 2025.03.28 임차권등기의 효력 및 실제 우선변제 배당관계를 확인하세요.
• 세금·공과금. 동해시 압류와 광주시 압류 관련 조세·세외수입의 채권 성격, 법정기일, 실제 배당순위를 확인하세요. 당해세 등 우선채권이 있으면 예상배당 및 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 점유·명도. 등기상 임차권이 존재하고 내부조사가 이루어지지 않았습니다. 현재 점유상태, 임차인의 퇴거 및 보증금 반환 조건을 직접 확인하세요.
• 시세 조사. 동일 단지 또는 유사한 화도읍 다세대주택의 최근 실거래와 매물가격을 확인하고, 최저가가 아닌 인수액 포함 실질취득 기준으로 비교하세요.
• 내부 상태. 현장 내부 미조사 상태이므로 누수·결로·마감상태·설비 노후도 등 수선비용 발생 가능성을 점검하세요.
• 관리비 체납. 관리주체를 통해 공용부분 미납관리비 등 매수인에게 영향을 미칠 수 있는 항목을 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 경매신청서, 채권계산서, 배당 관련 문건을 확인하고 전문가의 권리검토를 받으세요.

맺으며 — “1.54억에 낙찰받는다고 1.54억짜리 집이 아니다”

남양주 르포렘빌 202호는 최저가 154,000,000원의 신건이지만, 보증금 160,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 존재합니다. 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 매각대금에서 전액 변제되지 않는다면 매수인이 그 잔액을 인수할 수 있습니다.

진보라의 예상배당이 동일 임차보증금에 충당되는 경우 신건 실질취득 부담은 162,956,000원으로 계산됩니다. 1회 또는 2회 유찰되더라도 미배당액이 증가하여 실질취득 부담은 보증금 160,000,000원 수준을 크게 벗어나지 않습니다. 반면 신청채권과 보증금이 별개라면 이 계산은 성립하지 않으므로, 중복계산도 과소계산도 피해야 합니다.

더구나 최근 실거래 비교 자료가 확인되지 않아 현재의 적정 시세도 판단하기 어렵습니다. 소규모 다세대주택이라는 환금성 변수와 내부 상태 미확인 문제까지 고려하면 단순 최저가 할인율만으로 접근할 물건은 아닙니다.

결론은 권리 확인 전 입찰 보류. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라, 진보라가 실제로 배당받는 돈이 어느 채권을 소멸시키며 얼마의 임차보증금이 매수인에게 남는지를 명확히 하는 데 있습니다.