의정부지방법원 2025타경72885. 경기도 남양주시 다산동의 남양주다산지금데시앙스튜디오 1층 130호, 공부상 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 지상 10층 철근콘크리트 건물의 1층에 자리한 상업용 집합건물로, 현재 소유자는 조용수입니다. 조용수는 2024년 11월 29일 거래가액 1,372,375,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 국민은행 앞으로 채권최고액 1,029,600,000원의 근저당권이 설정됐습니다.

이후 국민은행이 884,977,376원을 청구하며 임의경매를 신청했고, 2025년 12월 29일 경매개시결정이 등기됐습니다. 이어 신용보증기금·중소기업은행·서울보증보험의 가압류가 순차적으로 붙었습니다. 이들은 모두 말소기준권리보다 뒤에 등기된 권리로, 등기상 권리의 매각 소멸관계는 비교적 명확합니다.

하지만 권리분석이 단순하다는 것과 투자대상으로서 저렴하다는 것은 전혀 다른 문제입니다. 본건은 현황조사 당시 공실이고, 인근은 업무시설과 상업시설이 섞인 미성숙 상가지대로 평가됐습니다. 실제 임대료, 공실 해소 가능성, 상가 매매 시세가 확인되지 않은 상태에서 감정가가 곧 적정 시세라고 판단할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 국민은행 근저당 이후 권리 소멸

이 물건의 말소기준권리는 2024년 11월 29일 접수된 국민은행 근저당권(을구 1번)입니다. 채권최고액은 1,029,600,000원이며, 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

말소기준 이후 등기된 임의경매개시결정과 신용보증기금 7,185,503원, 중소기업은행 236,620,317원, 서울보증보험 40,006,849원의 가압류 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다. 이들 채권에 배당 부족이 발생하더라도 그 부족액이 곧바로 낙찰자의 채무가 되는 것은 아닙니다.

② 임차·점유 분석 — 공실이지만 임대관계 확인 필요

확인된 임차인 조사 내역은 없으며, 매각물건명세서와 현황조사에서는 목적물이 공실인 것으로 나타납니다. 현장 외벽에는 ‘청담사브사브 오픈 예정’이라는 안내문이 부착되어 있었다고 기재돼 있습니다.

상가 임차인의 대항력은 주택과 달리 상가건물 임대차에 따른 인도 및 사업자등록 등을 중심으로 판단해야 합니다. 현재 임차인의 보증금·사업자등록·확정일자 등으로 대항력을 확정할 만한 구체적인 임대차 사실은 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 임차인 존재가 확인된 것은 아니지만, 대항력 있는 점유자가 절대 없다고 단정할 수도 없습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 12.04억을 시세로 볼 수 있을까

현재 최저매각가는 1,204,000,000원으로 감정가와 동일합니다. 아직 유찰되지 않은 신건이기 때문입니다. 매수인이 인수하는 것으로 확인된 권리금액이 없으므로, 현재 최저가에 낙찰된다는 가정에서는 권리 인수금액을 더한 실질취득액도 1,204,000,000원입니다. 취득세와 등기·인도 등 부대비용은 별도입니다.

비교할 수 있는 최근 상가 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인 여부만으로 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다. 특히 상업용 부동산은 동일 건물 내부에서도 접면, 동선, 가시성, 실제 임대수익 등에 따라 가치 차이가 발생할 수 있습니다.

소유자의 과거 취득 거래가액은 1,372,375,000원으로 등기돼 있습니다. 현재 최저가보다 높은 금액이지만, 과거 한 건의 거래가액을 현재 시장가격으로 간주할 수는 없습니다. 감정평가 기준, 거래 당시 조건과 현재 상가 시장 상황이 같다고 볼 근거가 없기 때문입니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,204,000,000원 가정)

감정가 전액에 매각된다고 가정하면 집행비용 14,440,000원을 제외한 예상 채권자 배당총액은 1,189,560,000원입니다. 반면 배당 계산에 반영된 채권총액은 1,313,412,669원이므로, 123,852,669원의 미배당이 발생하는 것으로 추정됩니다.

중소기업은행은 청구금액 중 일부가 배당되지 않고, 서울보증보험에 대한 예상배당은 0원입니다. 그러나 이들 가압류는 매각으로 소멸하는 권리이므로, 채권자의 미배당액을 매수인이 별도로 지급하는 구조는 아닙니다.

배당액은 채권최고액·청구금액과 집행비용 추정을 사용한 단순 계산입니다. 국민은행의 경매 신청 청구금액은 884,977,376원으로, 근저당 채권최고액 1,029,600,000원과 다릅니다. 실제 배당은 확정 채권액, 배당요구, 우선순위, 당해세 및 최우선변제 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다. 가압류 사이의 실제 배당방법도 법원의 배당표로 확인해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 시세 검증은 필요

현재는 감정가 100%의 신건입니다. 1회 및 2회 유찰을 가정한 가격과 채권 미배당액을 비교하면 다음과 같습니다. 이는 유찰 발생 시의 가정이며, 실제 유찰이나 이후 매각가격이 확정된 것은 아닙니다.

권리 인수금이 발생하지 않는다는 현재 분석을 전제로 하면, 매각가가 낮아질수록 매수인의 경매대금 부담도 낮아지는 구조입니다. 반면 채권자의 미배당은 확대됩니다. 이 미배당 확대가 곧 매수인의 추가 인수금 증가를 의미하지는 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 남양주시청 제2청사 북서측에 위치합니다. 주변은 업무시설과 상업시설 등이 혼재하고 있으며, 감정평가에서는 미성숙 상가지대로 평가했습니다. 상권 형성과 실제 수요를 개별적으로 확인해야 합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용편익은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 토지는 다수의 도로에 접하며, 북측으로 폭 약 35m의 도로가 소재합니다. 도로 접근성과 실제 130호 점포의 출입 동선 및 노출도는 구분하여 판단해야 합니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 남양주 다산지금 공공주택지구의 지구단위계획구역에 해당합니다. 도시지역, 과밀억제권역, 공공주택지구 등에 포함됩니다.
• 토지 특성. 대체로 평탄한 정방형 상업용 건부지입니다. 토지면적은 3,667.5㎡, 공시지가는 7,296,000원/㎡로 기재돼 있습니다. 이는 개별 호실의 전유면적이나 매매 시세를 의미하지 않습니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조이며 기본적인 위생·급배수·전기·소화설비 등이 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 규제. 상대보호구역에 저촉되며 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등에도 해당합니다. 실제 영업 용도에 따라 관련 제한사항을 확인해야 합니다.
• 환금성. 공부상 소매점인 상업용 시설이고 현황조사 당시 공실입니다. 주변 상권이 미성숙한 것으로 평가된 만큼 임차 수요와 재매각 가능성에 대한 보수적 검토가 필요합니다. 거래 및 임대수익 확인 없이 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.

⑦ 현장 및 입찰 체크리스트

• 실제 점유 확인. 현황조사 당시 공실이었더라도 매각기일까지 점유자가 새로 들어왔는지, 임대차계약이나 영업 준비가 진행됐는지 확인해야 합니다.
• 사업자등록·임대차 확인. 상가건물 임대차에 따른 대항력 또는 배당 관련 쟁점이 있는지 확인해야 합니다. 조사된 임차인이 없다는 사실만으로 모든 임대차 위험이 해소되는 것은 아닙니다.
• 130호 위치 특정. 감정평가에는 인근 탐문과 실제 점유 사용부분 등을 통해 위치를 확인했다는 설명이 있습니다. 집합건축물대장 도면과 현장을 대조해 정확한 매각 대상 부분을 확인해야 합니다.
• 내부구조·시설 확인. 내부 현황이 도면과 다를 수 있으며, 이동이 용이한 시설물·적치물·집기·가전 등은 감정평가 대상에서 제외됐습니다. 실제 인수되는 시설과 별도 비용이 드는 시설을 구분해야 합니다.
• 상권·임대수익 검증. 인근 동일 용도 점포의 매매 사례, 실제 임대료, 공실 수준, 관리비 및 예상 유지비용을 확인한 뒤 입찰 가능한 가격 상한을 정해야 합니다.
• 과거 신탁등기 확인. 신탁재산 귀속과 신탁등기 말소, 현 소유자 취득 및 국민은행 근저당 설정의 연결관계를 등기 원본으로 확인해야 합니다.
• 관리비·미납금 확인. 상업용 집합건물의 관리비 및 공용부분 미납 여부를 확인하고, 매수인에게 부담될 수 있는 항목을 구분해야 합니다.
• 매각조건·보증금 확인. 2026.11.05 매각기일의 최종 공고, 매각물건명세서, 입찰보증금 및 특별매각조건을 법원 공고 원본과 대조해야 합니다.
• 배당표 재검증. 국민은행 청구금액과 근저당 채권최고액은 서로 다릅니다. 확정 채권액과 법정 배당순위를 확인하고, 추정 미배당액을 매수인 인수금으로 혼동하지 않아야 합니다.

맺으며 — “권리상 인수 0원, 가격은 검증 전”

이 물건의 권리관계는 비교적 단순합니다. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 뒤따르는 경매개시결정 및 가압류는 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인이 없으며 현황조사 당시 공실이어서 현재 계산되는 매수인 권리 인수금액도 0원입니다. 다만 임대관계는 미상으로, 실제 점유와 대항력 여부에 대한 최종 확인이 필요합니다.

가격에 대해서는 다른 결론이 나옵니다. 감정가와 최저가가 같은 신건이고, 현재 실질취득액은 부대비용을 제외하고 1,204,000,000원입니다. 그러나 최근 거래 시세와 실제 임대수익을 확인할 수 없으므로 시세보다 저렴하다는 판단도, 적정수익을 낼 수 있다는 판단도 아직 할 수 없습니다.

유찰 시나리오에서 최저가는 963,200,000원, 770,560,000원으로 내려가지만, 그 가격들 역시 시장가치 검증 없이 투자 매력이 있다고 평가할 수는 없습니다. 더욱이 공실 상태와 미성숙 상권은 임대수익 및 매각 유동성에 부담이 될 수 있습니다.

결론은 권리상 조건은 비교적 양호하나, 가격·수익성·환금성 판단은 보류입니다. 현장 점유와 내부 상태를 확인하고, 비교 가능한 실제 상가 거래와 임대수익을 통해 적정 매입가격을 산정한 후 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.