수원지방법원 2024타경2343. 경기도 시흥시 배곧동의 시흥배곧C2호반써밋플레이스 201동 2502호, 전용 84.9906㎡ 아파트입니다. 지상 34층 건물의 25층에 위치하며, 방 3개·거실·주방·욕실 2개·팬트리·드레스룸 등을 갖춘 구조입니다. 감정가는 632,000,000원, 첫 매각기일의 최저매각가도 동일합니다.

권리관계의 출발점은 2021년 2월 19일 설정된 삼성생명보험주식회사 근저당권(채권최고액 390,500,000원)입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 한국자산관리공사로 이전되었습니다. 후순위인 달성대건신용협동조합과 지에이코리아주식회사의 근저당권, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

주의할 점은 채권의 미배당과 매수인의 인수채무를 구분해야 한다는 것입니다. 신건 매각대금 기준 후순위 채권에 미배당이 발생하지만, 배당받지 못한 후순위 근저당권 채권액을 낙찰자가 그대로 떠안는 것은 아닙니다. 다만 임대관계가 명확하게 확인된 상태는 아니므로 실제 점유자와 임차권 여부는 별도 점검해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 삼성생명 근저당

현재 경매를 신청한 채권자는 달성대건신용협동조합입니다. 이 채권자의 근저당권은 2022.01.25 설정되었고 채권최고액은 384,000,000원입니다. 말소기준권리보다 후순위이므로 선순위 근저당권에 먼저 배당한 나머지 금액을 배당받습니다.

지에이코리아주식회사의 2022.02.11 근저당권은 채권최고액 30,000,000원으로 후순위입니다. 이전에 설정되었던 하나은행 근저당권과 지에이코리아주식회사의 일부 근저당권은 이미 등기부상 말소되어 현재 인수 판단 대상이 아닙니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 99.7%

같은 단지인 시흥배곧C2호반써밋플레이스의 전용 84.99㎡대 최근 실거래 12건을 비교합니다. 2026년 6월부터 9월까지의 거래이며, 최근 12개월 평균은 633,666,666원입니다.

동일 평형 실거래 범위는 580,000,000원~717,000,000원으로 상당한 차이가 있습니다. 최근 거래로 표시된 2026년 9월 거래가격은 695,000,000원이지만, 같은 달에도 580,000,000원과 650,000,000원에 거래된 사례가 존재합니다.

이 물건의 신건 최저매각가 632,000,000원은 최근 12개월 평균 633,666,666원의 99.7%입니다. 평균보다 소폭 낮지만 차이가 매우 작기 때문에 의미 있는 경매 할인이라고 평가하기는 어렵습니다. 특히 저가 거래 사례까지 고려하면 현 최저가만으로 가격 경쟁력이 충분하다고 볼 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 632,000,000원 가정)

근저당권 채권최고액을 기준으로 계산한 추정 배당입니다. 을구 4번 근저당권은 한국자산관리공사로 이전된 등기 이력이 있습니다. 실제 배당액은 확정 채권액, 배당요구 및 우선순위 등에 따라 달라질 수 있으며, 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.

예상 매각대금 632,000,000원에서 집행비용 8,720,000원을 제외하고, 말소기준 근저당권에 390,500,000원이 배당되는 것으로 계산되어 있습니다. 달성대건신용협동조합은 232,780,000원을 배당받고, 지에이코리아주식회사는 배당받지 못합니다.

전체 채권최고액 기준 미배당은 181,220,000원이지만, 이 미배당액이 낙찰자의 추가 부담으로 전환되는 것은 아닙니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금도 0원입니다.

④ 회차별 가격·미배당 시나리오

최저매각가가 유찰에 따라 낮아질 경우를 가정한 비교입니다. 후순위 채권자에게 돌아가는 배당액과 미배당액은 변화하지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.

현재 회차에서 신청채권자인 달성대건신용협동조합의 예상배당은 232,780,000원으로 청구액 345,714,001원을 충족하지 못합니다. 1회 유찰 가정에서는 예상배당이 107,644,000원, 2회 유찰 가정에서는 7,535,200원으로 감소합니다.

이는 유찰 후 매각가가 낮아질수록 후순위 채권자의 미회수액이 증가한다는 의미입니다. 하지만 해당 근저당권들은 매각으로 소멸하는 것으로 분석되므로, 채권자의 미회수액 자체가 매수인의 인수 부담은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 입지. 시흥시 배곧동 소재 배곧생명공원 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트와 근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 2019.06.28 사용승인된 철근콘크리트구조 아파트로, 지상 34층 중 25층입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖추어져 있습니다.
• 단지 규모. 시흥배곧C2호반써밋플레이스는 905세대입니다. 동일 평형의 최근 실거래가 확인되므로 가격 비교 자료를 확보할 수 있지만, 개별 거래가격의 차이가 커 층·향·내부 상태를 함께 판단해야 합니다.
• 도로. 북서측과 남서측에는 약 40m, 북동측에는 약 25m, 남동측에는 약 20m의 포장도로가 접합니다.
• 용도지역 및 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·도시개발구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 상대보호구역과 관련된 제한도 확인됩니다. 토지 공시지가는 2,410,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 내부의 실제 관리 상태와 수선 필요 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 905세대 규모와 최근 실거래 이력은 긍정적인 요소입니다. 그러나 동일 평형 실거래가격이 580,000,000원에서 717,000,000원까지 분포하므로, 평균가격만으로 해당 25층 세대의 실제 매도 가능 가격을 확정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세와 입찰가 비교. 신건 최저가가 최근 12개월 평균의 99.7%입니다. 평균보다 소폭 낮다는 사실만으로 충분한 할인이라고 판단하지 말고, 최근 동일 평형의 층별 거래가격과 비교해 응찰가를 결정하세요.
• 유찰 시나리오. 현재 632,000,000원에서 1회 유찰 가정 시 505,600,000원, 2회 유찰 가정 시 404,480,000원입니다. 이는 실제 예정 매각가가 아니라 회차별 가정값이므로, 유찰 여부와 다음 매각조건을 다시 확인해야 합니다.
• 근저당권 이전 확인. 2021.02.19 삼성생명보험주식회사 근저당권과 2023.10.06 한국자산관리공사로의 권리이전 관계를 최신 등기사항전부증명서에서 확인하세요.
• 점유관계 조사. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서·전입세대 자료·현장 방문을 통해 실제 점유자 및 임차권 존재 여부를 확인하세요.
• 배당과 인수 구분. 예상 미배당 181,220,000원은 후순위 채권자의 미회수액입니다. 이를 매수인 인수금액으로 더하지 마세요. 다만 별도의 인수권리가 존재하는지 최종 확인은 필요합니다.
• 관리비·명도 비용. 체납 관리비와 실제 점유자의 인도 협의 가능성을 확인하세요. 특히 공용부분 관리비 및 명도 관련 비용은 매각대금과 별도로 발생할 수 있습니다.
• 등기부 최신본. 2026.10.22 발급된 등기사항전부증명서 이후 권리변동 여부가 있는지 입찰 직전에 재확인하세요.
• 입찰 준비. 매각기일 2026.11.05의 실제 진행 여부, 매각조건, 입찰보증금, 특별매각조건을 법원 공고와 원본 서류로 확인하세요.

맺으며 — “권리는 비교적 명확하지만, 가격은 신중하게”

이 물건의 핵심은 등기상 권리의 안정성과 가격 경쟁력을 구분하는 것입니다. 삼성생명보험주식회사의 근저당권이 말소기준권리이며, 이후의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 실제 임대관계는 미상이므로, 임차인 신고가 없다는 사실만으로 명도 및 임차권 관련 위험이 모두 해소되었다고 단정해서는 안 됩니다.

가격 측면에서 현재 최저매각가 632,000,000원은 최근 동일 평형 실거래 평균 633,666,666원의 99.7%입니다. 사실상 평균 시세와 유사하므로 신건 상태의 뚜렷한 할인 효과는 부족합니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수 1.9회도 참고할 만합니다.

종합 판단은 B등급입니다. 등기상 권리구조와 인수액 0원은 긍정적이지만, 임대관계 확인이 필요하고 신건 최저가가 최근 시세와 거의 같아 투자 매력은 제한적입니다. 권리는 조건부 합격, 신건 가격은 관망. 실제 점유관계를 확인한 뒤 유찰에 따른 가격 변화를 살펴보는 전략이 적절합니다.