* 704,560,000원은 별도 인수액이 없다는 배당 시뮬레이션을 전제로 한 매각대금 기준입니다. 대항력 미상 임차인의 권리가 확인되면 실제 취득비용은 달라질 수 있습니다. 취득세·명도비용 등도 포함하지 않았습니다.

대전지방법원 2023타경115676. 대전광역시 동구 용전동 169-8 소재 다가구주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 3층이며, 현황은 단독주택(다중주택)으로 이용되고 있습니다. 토지면적은 292.6㎡입니다. 권리의 출발점은 소유자 김문성 명의로 소유권이 이전된 2019.07.01입니다. 같은 날 충무새마을금고가 채권최고액 360,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 경매의 말소기준입니다.

등기부만 보면 말소기준 이후에 설정된 권리들이 매각으로 소멸하므로 비교적 명확해 보일 수 있습니다. 그러나 다가구주택은 각각의 호실에 별도 임차인이 존재할 수 있고, 등기부에 나타나지 않는 주택임차인의 대항력이 낙찰자 부담으로 이어질 수 있습니다. 특히 이 사건에는 전입일을 알 수 없는 점유·임차 명의가 있고, 207호에는 서로 다른 두 명의 이름이 확인됩니다. 따라서 일반적인 근저당권 소멸 분석만으로는 입찰 안전성을 판단하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인은 별도 검증

말소기준권리는 2019.07.01 설정된 충무새마을금고 근저당권 360,000,000원입니다. 그 이전의 서대전농업협동조합 근저당권 144,000,000원은 이미 2019.07.01 말소되었습니다. 이후 설정된 웰컴저축은행 가압류 21,014,623원과 이재호 가압류 70,000,000원도 매각으로 소멸하는 권리입니다.

2024.07.17에는 말소기준 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전되었고, 해당 근저당권부채권에 느티나무제이차유한회사의 근질권이 설정되었습니다. 이는 기존 근저당권에 연결된 이전·담보 설정이므로, 같은 채권최고액 360,000,000원을 각각 별개의 근저당 채무로 중복 계산해서는 안 됩니다. 실제 배당권리자와 채권 잔액은 채권양도 및 관련 서류를 대조해야 합니다.

② 임차인·점유자 분석 — 이 물건의 핵심

조사 및 등기 기록에서 확인되는 임차·점유 명의는 24건으로, 개인 명의 23건과 한국토지 명의 1건입니다. 실제 점유 상태, 임대차계약의 유효성 및 동일 호실의 중복 기재 여부는 별도 확인이 필요합니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 명의는 확인되지 않으므로 한국토지 명의 또한 임의로 보증기관 승계라고 단정하지 않습니다.

대항력은 제시된 전입일과 말소기준일의 선후관계를 중심으로 표시했습니다. '없음'은 기록상 말소기준일 이후 전입한 임차인의 판정이며, 점유·임대차관계 및 개별 법률상 예외까지 독립적으로 확인한 결과는 아닙니다. 우선변제는 확정일자와 배당요구 사실을 구분해 표시했고 실제 배당순위 및 배당액은 확정하지 않았습니다. 조항빈과 XUFENGGUO의 보증금 숫자는 원단위가 확인되지 않아 원화로 환산하거나 합계에 포함하지 않았습니다.

③ 등기된 주택임차권 — 보증금과 배당요구

현재 등기된 주택임차권은 김영현·김태린·이수지·소지민의 4건입니다. 등기상 보증금 합계는 190,000,000원이며, 모두 말소기준 근저당권 설정 후에 주민등록과 임차권등기가 이루어졌습니다. 따라서 해당 임차권들은 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 분류됩니다. 다만 배당요구 사실만으로 전액 변제를 단정할 수는 없으며, 실제 배당은 우선순위와 최우선변제 요건 등을 확인해야 합니다.

이 외에 102호의 박지성 명의로 2021.10.18 주택임차권등기가 이루어진 이력이 있습니다. 해당 등기에는 원래 보증금 45,000,000원 중 반환받지 못한 1,000,000원이 기재되어 있으나, 2021.12.15 말소되었습니다. 따라서 이를 현재 유효한 임차권으로 취급하거나 위 190,000,000원에 중복 합산하지 않습니다.

④ 가격 분석 — 70% 할인과 실제 시세는 다른 문제

감정가는 1,006,514,600원이고, 1회 유찰 후 최저매각가는 704,560,000원입니다. 감정가의 70% 수준으로 내려왔지만, 이 가격이 실제 거래시세보다 저렴하다고 판단할 만한 비교 실거래가는 확인되지 않습니다.

특히 다가구주택은 토지 가치와 건물 상태뿐 아니라 각 호실의 임대차 보증금, 월세 수익, 공실과 명도 가능성이 실제 매수가치에 큰 영향을 미칩니다. 대항력 있는 미상 임차인의 보증금 인수가 발생한다면 낙찰대금이 아니라 인수액을 포함한 실질취득비용으로 가격을 판단해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 704,560,000원 가정)

위 계산에서는 근저당과 가압류 채권 합계 451,014,623원이 전액 배당되고, 소유자에게 244,099,777원이 남는 것으로 산출됩니다. 그러나 이는 제시된 채권 중심의 단순 배당모형입니다. 임차인 보증금의 실제 배당, 소액임차인의 최우선변제, 당해세 및 기타 우선채권이 반영되지 않았으므로 소유자 잔여금이나 매수인 인수액이 확정된 결과가 아닙니다. 충무새마을금고 근저당권의 양도 및 근질권 설정에 따른 실제 수령권리자 역시 확인해야 합니다.

⑥ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리 검증은 필수

각 회차의 미배당금은 제시된 채권 중심 배당 시뮬레이션 결과입니다. 미배당 채권액과 매수인 인수액은 서로 다릅니다. 위 회차 모두 계산상 인수액은 0원으로 제시되어 있지만, 선순위 대항력 미상 임차인에 관한 판단까지 포함한 값은 아닙니다.

현재 최저가에서 추가 유찰되면 매각대금 자체는 낮아지지만, 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰자에게 인수되는 경우에는 단순히 가격이 떨어진 만큼 취득비용이 줄어들지 않을 수 있습니다.

예를 들어 대항력 있는 임차인의 미반환 보증금이 낙찰가보다 크고 그 보증금의 미배당 부분을 매수인이 인수하는 구조라면, 낙찰가가 하락해도 인수액이 늘어나 실질취득비용이 보증금 수준에 고정되는 결과가 생길 수 있습니다. 따라서 입찰 회차를 낮춰 잡더라도 반드시 인수위험을 확인해야 합니다.

⑦ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 동구 용전동 소재 용전초등학교 남측 인근입니다. 다가구주택 등 단독주택, 소규모 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 정비된 주택지대이며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 대상 부동산까지 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 2010.01.29 사용승인된 철근콘크리트구조 3층 건물입니다. 외벽은 인조석 등으로 마감되었으며 전기·위생·급배수·난방시설을 갖추고 있습니다.
• 토지. 면적 292.6㎡, 지목은 대이며 완경사의 세로장방형 토지입니다. 제2종일반주거지역에 속하고 개별공시지가는 899,400원/㎡입니다.
• 도로·규제. 도로접면은 세로한면(가)이며, 토지이용계획에 도로 일부 포함 가능성이 있어 건축과 확인이 필요합니다. 가축사육제한구역에도 해당합니다.
• 이용상태. 현황 단독주택(다중주택)으로 이용 중이며 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
• 환금성. 주택지대 내 수익형 주거건물이라는 성격이 있으나 임대수익, 공실, 실제 보증금 총액, 실거래 비교가격을 검증하기 전에는 투자수익률과 매각 용이성을 확정하기 어렵습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 대항력 미상 명의부터 확인. 조항빈·허봉국·한국토지의 주민등록, 실제 점유, 임대차계약, 보증금 및 계약 당시 권리관계를 확인해야 합니다. 이를 해결하지 않고 인수 0원으로 응찰하는 것은 위험합니다.
• 207호 중복 명의 확인. 조항빈과 조진희의 관계, 계약 승계 여부, 실제 점유 및 반환채무를 확인하세요.
• 전체 호실 임대차 확인. 기재된 개인 23명과 기관 명의 1건의 실제 계약관계, 호실별 보증금, 월세, 점유 현황을 조사하세요. 보증금이 미상인 호실의 계약서를 반드시 확인해야 합니다.
• 주택임차권 4건 확인. 김영현·김태린·이수지·소지민의 임차권등기, 배당요구, 배당요건 및 실제 명도 여부를 확인하세요.
• 소액임차인 최우선변제 검토. 다수 호실에 임차인이 존재하는 만큼 실제 보증금과 계약 시점에 따라 최우선변제 대상이 있는지 확인해야 합니다. 제시된 단순 배당표는 이를 반영하지 않습니다.
• 근저당권 이전·근질권 검토. 충무새마을금고에서 엠씨아이대부주식회사로 이전된 근저당권 및 느티나무제이차유한회사의 근질권 관련 서류를 대조해 실제 배당권리자를 확인하세요.
• 일괄매각 범위 확인. 건물과 토지의 매각 범위, 공동담보, 도로 부분의 법적 상태를 매각물건명세서·토지대장·지적도 등과 대조하세요.
• 실거래·임대수익 검증. 감정가 대비 70%라는 수치만으로 저평가 여부를 판단하지 말고 주변 다가구주택 매매사례와 실제 임대수익 및 공실을 검증하세요.
• 명도비용 및 관리비 확인. 점유 명의가 많으므로 호실별 인도 협의, 인도명령 적용 가능성, 소송 위험, 공과금과 공용부분 미납 비용을 확인해야 합니다.
• 입찰 직전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 종기 및 문건접수 내역을 확인하고 사건 변경·취하·매각기일 변동 여부를 재확인하세요.

맺으며 — “등기상 소멸”보다 중요한 것은 임차인 확인

대전 용전동 169-8 다가구주택은 감정가 1,006,514,600원에서 한 차례 유찰되어 704,560,000원에 입찰할 수 있는 물건입니다. 2019.07.01 근저당권을 말소기준으로 볼 때 주요 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이것만으로 안전한 경매라고 결론짓기는 어렵습니다.

핵심은 24건의 임차·점유 명의, 그중 대항력 미상 3건입니다. 보증금이 확인되지 않은 호실도 여럿이고, 207호 중복 명의, 기관 명의의 법적 성격, 등기된 주택임차권 4건의 배당관계까지 확인할 사항이 남아 있습니다. 현재 배당표에 기재된 인수액 0원은 어디까지나 제한된 시뮬레이션 결과입니다.

최저가가 감정가의 70%라는 점만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 비교할 최근 실거래가격이 확인되지 않았고, 실제 매수인이 인수할 금액도 확정되지 않았기 때문입니다. 임차인 조사를 완료한 후에야 실질취득비용과 수익성을 판단할 수 있습니다.

결론은 ‘등기상 후순위 권리 정리는 가능하지만, 임차인 인수위험 확인 전에는 입찰 보류’입니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰 여부보다, 대항력 미상 임차인의 권리와 미반환 보증금을 얼마나 확실하게 확인하느냐에 있습니다.