대전지방법원 2024타경1453. 대전 동구 가양동에 있는 통칭 '갤러리A' 건물과 토지가 경매 대상입니다. 소유자는 최용배, 신청채권자는 한밭새마을금고입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조로, 1층 근린생활시설과 2~4층 다중주택, 옥상 증축 주택을 포함해 사용되고 있습니다.
권리 흐름은 비교적 분명합니다. 2018년 설정된 한밭새마을금고의 근저당권이 말소기준이며, 이후의 전세권·주택임차권등기 및 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기상 권리 소멸과 실제 점유자의 퇴거, 보증금 배당, 건물 이용상태 문제는 서로 다릅니다. 이 사건은 그 차이를 분리해 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경1453 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 우암로312번길 40 대전광역시 동구 가양동 169-1 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 감정평가상 단독주택(다중주택) 및 근린생활시설 |
| 건물 이용상태 | 1층 근린생활시설, 2~4층 다중주택 18호 및 옥상 증축 주택 501호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 공부상 4층, 옥상 증축으로 실제 5층 |
| 사용승인일 | 2018.06.27 |
| 토지면적 / 지목 | 281.8㎡ / 대 |
| 소유자 | 최용배 (단독소유) |
| 감정가 | 1,427,417,000원 |
| 최저매각가 | 1,427,417,000원 (신건 · 감정가 100%) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 한밭새마을금고 |
| 청구금액 | 660,926,614원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 확장발코니, 창호 철제 차양, 화단 및 조경 수목 등 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다
말소기준권리는 2018.07.02 설정된 을구 1번 한밭새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 650,000,000원이며, 같은 날 을구 2번 근저당권 65,000,000원도 설정되었습니다. 두 근저당권 모두 토지 가양동 169-1과 공동담보 관계가 기재되어 있습니다.
두 근저당권은 2024.03.27 엠씨아이대부주식회사로 이전되었고, 2024.06.28 그 피담보채권에 느티나무제일차유한회사의 근질권이 설정되었습니다. 을구 1번 근질권의 채권최고액은 최초 65,000,000원으로 기재되었다가 2024.08.06 650,000,000원으로 경정되었습니다.
2019.04.09 최미숙의 200,000,000원 가압류가 있었으나, 2019.04.24 해제되어 이미 말소된 권리입니다. 현재 진행 중인 경매의 개시결정 등기일은 2024.02.05입니다.
② 임차인 분석 — 이 사건의 핵심 위험
현황조사와 임차권등기에는 다수의 임차인 및 점유자 명의가 나타납니다. 명단상 21개 기재 중 한국토지주택공사 1건은 유지원의 보증금 승계·중복신고이며, 최용배 1명은 등기상 소유자와 동일인입니다.
소유자와 보증기관 중복신고를 제외한 거주·임차 관련 인적 명의는 19명입니다. 다만 이 중 일부는 보증금·계약관계가 확인되지 않은 점유자로, 19명 전원이 법률상 임차인으로 확정된 것은 아닙니다. 한국기상산업기술원의 전세권은 별도의 권리로 검토합니다.
확인된 전입일은 모두 2018.07.02 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 기재된 전입일을 기준으로 선순위 대항력을 인정하기는 어렵습니다. 그러나 보증금·확정일자·계약관계가 확인되지 않은 점유자는 '대항력 가능·미상'으로 구분하고, 실제 점유 경위와 임대차 사실을 확인해야 합니다.
| 성명 / 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유지원 302호 |
2023.12.07 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 배당요구 2024.02.16 보증기관 승계 관련 |
| 최수호 305호 |
2023.12.07 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 임대차 조건 확인 필요 |
| 신은혜 306호 |
2023.12.07 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 임대차 조건 확인 필요 |
| 어수빈 202호 |
2023.12.20 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 배당요구 2024.04.22 |
| 강민우 204호 |
2022.09.08 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 한국토지주택공사 임차권등기 호실과 중첩 |
| 고이솔 206호 |
2024.01.02 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 한국기상산업기술원 전세권 호실과 중첩 |
| 구민희 301호 |
2021.06.07 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 배당요구 2024.03.15 |
| 박고은 402호 |
2023.11.02 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 임대차 조건 확인 필요 |
| 박칠선 403호 |
2023.10.05 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 현황조사상 점유 명의 |
| 이채원 406호 |
2022.08.26 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 임대차 조건 확인 필요 |
| MIELKE MARC PHILIPP 호실 미확인 |
2023.09.12 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 실제 점유 호실 확인 필요 |
| KELL JODOKUS 호실 미확인 |
2023.09.18 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 실제 점유 호실 확인 필요 |
| 황금진 101호 |
2023.11.14 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 배당요구 2024.02.20 |
| 김현주 102호 |
2023.11.21 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 임대차 조건 확인 필요 |
| 신영빈 203호 · 임차권등기 |
2018.12.03 | 65,000,000원 | 말소기준 후순위 | 확정 2018.11.16 배당순위 확인 |
임차권등기 2024.01.22 |
| 이다현 201호 · 임차권등기 |
2023.12.11 | 3,000,000원 | 말소기준 후순위 | 확정 2023.12.11 배당순위 확인 |
임차권등기 2024.02.26 |
| 장성민 404호 · 임차권등기 |
2019.04.05 | 65,000,000원 | 말소기준 후순위 | 확정 2019.05.27 배당순위 확인 |
임차권등기 2024.05.09 |
| 박서연 304호 · 임차권등기 |
2023.02.10 | 80,000,000원 | 말소기준 후순위 | 확정 2023.02.03 배당순위 확인 |
임차권등기 2024.09.02 |
| 한국토지주택공사 204호 · 임차권등기 |
2022.09.08 | 95,000,000원 | 말소기준 후순위 | 확정 2022.08.11 배당순위 확인 |
보증기관 승계 유지원 건 중복신고 |
| 김희연 303호 · 임차권등기 |
2023.01.30 | 75,000,000원 | 말소기준 후순위 | 확정 2023.01.30 배당순위 확인 |
임차권등기 2025.02.25 |
대항력 표시는 2018.07.02 말소기준권리와 확인된 전입일의 선후관계를 중심으로 정리했습니다. '가능·미상'은 대항력이 확정되었다는 뜻이 아니며, 보증금·임대차계약·점유 경위가 확인되지 않은 경우입니다. 확정일자가 기재되어 있어도 우선변제의 최종 인정 여부와 실제 배당순위는 별도 확인이 필요합니다.
③ 특별 점검 — 소유자 점유와 전세권
최용배는 등기상 단독소유자이자 근저당권 채무자이며, 현황조사에는 501호 전입 명의로도 나타납니다. 따라서 이를 별도 임차인의 보증금 채권으로 계산할 근거는 없습니다. 다만 옥상 증축 주택의 실제 점유와 사용 관계는 확인해야 합니다.
한국기상산업기술원은 2023.12.01 을구 3번으로 전세금 45,000,000원의 전세권을 설정했습니다. 범위는 2층 동쪽 18.43㎡(206호)이며, 등기상 존속기간은 2023.11.30부터 2025.11.29까지입니다. 말소기준권리 이후 설정된 전세권으로서 매각으로 소멸하는 구조이지만, 동일 호실에 전입한 고이솔의 점유 관계와 전세권자의 실제 사용·인도 상태를 함께 확인해야 합니다.
④ 가격 분석 — 신건 가격의 적정성은 미확인
현재 감정가와 최저매각가는 모두 1,427,417,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 최저매각가는 감정가의 100%입니다.
동일 용도·입지의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 현재 최저매각가가 시세보다 낮은지 높은지 단정할 수 없습니다. 특히 이 건물은 다중주택과 근린생활시설이 함께 이용되고, 옥상 증축 부분도 존재하므로 일반 아파트의 단순 평형 비교보다 건물의 실제 사용 가능성, 임대수익, 공실 및 보수 부담을 함께 검토해야 합니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 1,427,417,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 1,141,933,600원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 913,546,880원 | 0원 | 0원 |
표의 미배당 0원은 집행비용과 근저당권·전세권을 반영한 제시 시나리오의 계산 결과입니다. 주택임차권자 등의 실제 배당이 모두 반영된 최종 배당표를 뜻하지 않으며, 유찰 시 가격은 가정된 시나리오입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 1,427,417,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 16,674,170원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 한밭새마을금고 | 650,000,000원 | 650,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 한밭새마을금고 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 3. 을구 3번 전세권 · 한국기상산업기술원 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(단순 계산) | — | 650,742,830원 |
집행비용은 추정액입니다. 근저당권은 채권최고액 기준으로 계산했으며, 실제 피담보채권액·근저당권 이전·근질권 관계에 따라 배당은 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 여러 주택임차권자의 배당은 반영되지 않았습니다.
- 신영빈: 65,000,000원
- 이다현: 3,000,000원
- 장성민: 65,000,000원
- 박서연: 80,000,000원
- 유지원 관련 한국토지주택공사 승계: 95,000,000원
- 김희연: 75,000,000원
⑥ 건물 현황 — 다중주택·근린생활시설·옥상 증축
이 건물은 통칭 갤러리A로, 2018.06.27 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 건물입니다. 공부상 4층 건물이지만 옥상 증축으로 실제 이용은 5층까지 이루어지고 있습니다.
| 1층 | 근린생활시설 · '어나더 디자인' 사무실 등, '새벽별 SBB베이글' 계속 임차 여부 미상 |
|---|---|
| 2~4층 | 다중주택 18호로 이용 |
| 4층 특이사항 | 건축물대장에는 다중주택 및 사무소로 등재되어 있으나 실제 다중주택 6호로 이용 |
| 옥상 | 옥상 전부를 주택(501호)으로 증축하여 이용 |
| 외벽 | 치장벽돌 쌓기, 미장석재 붙임, 징크패널 마감 등 |
| 내부 | 벽지 및 일부 타일 마감, 플라스틱 이중창호 등 |
| 설비 | 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 방범설비, 승강기, 지상주차장 |
| 일괄매각 포함 | 확장발코니, 각 주택 창호의 철제 차양, 화단 및 조경 수목 등 |
특히 이 건물은 호실별 임대관계가 복잡하고, 실제 이용형태가 일부 공부상 내용과 다릅니다. 따라서 건물 전체를 하나의 수익형 자산으로 평가하기 전에 호실별 실제 이용, 임대차, 공실, 시설 유지 상태를 확인해야 합니다.
⑦ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 동구 자양동 동아마이스터고등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독·다가구주택, 근린생활시설, 아파트가 혼재한 정비된 주택지대로 환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량통행이 무난하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 원거리에 대전복합터미널과 경부고속도로 대전IC가 있어 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 281.8㎡, 지목은 대입니다. 평지의 가로장방형 토지로, 소로각지에 해당합니다.
- 도로. 소로1류(폭 10~12m)와 소로2류(폭 8~10m)에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 공시지가. 1,018,000원/㎡입니다.
- 환금성. 다중주택과 근린생활시설이 혼합된 건물로, 호실별 임대차 및 건물 운영 상태에 따라 투자 수요와 매각 가능성이 달라질 수 있습니다. 최근 거래가격이 확인되지 않아 환금성을 가격 수치로 단정하기는 어렵습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2018.07.02 을구 1번 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 등기부와 매각물건명세서 원본으로 대조하세요.
- 근저당권 이전·근질권 확인. 엠씨아이대부주식회사로의 권리이전, 느티나무제일차유한회사 근질권 및 채권최고액 경정 내용이 실제 배당에 어떻게 반영되는지 확인하세요.
- 임차인 전수조사. 호실별 계약서, 전입일, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부, 현재 점유 및 퇴거 상태를 확인하세요. 특히 보증금 미상 점유자는 계약관계를 추가로 확인해야 합니다.
- 보증기관 승계 중복 제거. 한국토지주택공사와 유지원의 승계 관계를 확인하고, 보증금 95,000,000원을 중복 계산하지 마세요. 204호와 302호 표기의 관계도 확인 대상입니다.
- 소유자 501호 점유. 최용배는 소유자이므로 별도 임차인으로 계산하지 않되, 실제 거주 여부와 인도·명도 가능성을 확인하세요.
- 상가 임대차 조사. 1층 근린생활시설의 임차인, 사업자등록·점유 개시, 보증금, 계약조건 및 대항력 성립 여부를 확인하세요. 주거용 임차인 조사만으로는 충분하지 않습니다.
- 옥상 증축 적법성. 501호 증축의 허가·신고 여부, 건축물대장과 실제 현황, 소방·피난 기준, 시정명령 및 원상회복 위험을 확인하세요.
- 4층 이용상태. 공부상 사무소와 다중주택 기재, 실제 다중주택 6호 이용이 건축 관련 기준에 부합하는지 확인하세요.
- 배당표 검증. 제시된 소유자 잔여금은 임차인 배당과 당해세 등이 반영되지 않은 계산 결과입니다. 실제 배당 가능액을 재산정하세요.
- 시세·임대수익 검증. 인근 유사 건물의 최근 거래가격과 실제 임대수익·공실·유지보수비를 조사하여 응찰가를 결정하세요.
- 입찰 전 원본 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 등기사항전부증명서, 매각조건 및 입찰보증금을 최종 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 위험 0원”
이 사건은 등기상 말소기준권리가 명확하고, 제시된 시나리오에서 매수인 예상 인수액이 0원이라는 긍정적인 요소가 있습니다. 현재 감정가와 최저매각가가 동일한 신건이며, 근저당권·전세권 중심의 단순 배당 계산에서는 채권 미배당도 발생하지 않습니다.
하지만 이 건물을 권리상 완전히 안전하다고 단정하기는 어렵습니다. 다수의 임차인과 점유자, 미확인 보증금, 한국토지주택공사 승계신고, 소유자의 옥상 주택 점유, 4층 실제 이용상태와 옥상 증축이 모두 검토 대상입니다. 특히 예상배당표의 소유자 잔여액에는 주택임차인의 배당이 반영되지 않았으므로 배당표상 숫자를 실제 지급액으로 오인해서도 안 됩니다.
또한 현재 최저매각가 1,427,417,000원이 최근 시장가격에 비해 저렴하다는 근거는 확인되지 않았습니다. 권리는 조건부 검토 가능, 임차·건축 현황은 추가 조사, 가격 판단은 보류가 적절한 결론입니다.
이 물건의 핵심은 단순한 유찰 여부가 아닙니다. 임차인별 실제 권리와 건물의 적법한 이용상태를 확인하고, 그 결과를 반영한 실질적인 취득·운영비용을 계산하는 것이 입찰 판단의 출발점입니다.
