대전지방법원 2024타경118825. 세종특별자치시 조치원읍 교리 소재 현대아파트 101동 14층 1408호입니다. 15층 건물의 14층에 위치하며, 감정가 232,000,000원으로 강제경매가 진행 중입니다. 신청채권자는 보은주류합동합자회사이고 청구금액은 17,400,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 안중범으로, 2021년 5월 24일 거래가액 234,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

이 사건의 핵심은 청구금액보다 훨씬 큰 190,000,000원의 임차보증금입니다. 홍사명은 2021년 12월 24일 확정일자를 받고, 2022년 1월 13일 점유를 시작했으며, 2022년 1월 14일 주민등록을 마쳤습니다. 이는 2024년 9월 13일 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 이후 2024년 11월 1일 주택임차권등기가 이루어졌습니다.

홍사명의 임차권등기는 경매개시결정 이후 등기되었지만, 대항력과 우선변제권의 판단은 임차권등기일만으로 결정되지 않습니다. 선행 임대차의 점유·주민등록 및 확정일자에 따른 권리관계를 함께 보아야 합니다. 매각물건명세서도 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심

말소기준권리는 2024.09.13 강제경매개시결정입니다. 과거 진잠새마을금고 근저당권의 채권최고액은 168,000,000원이었지만, 해당 근저당권은 2022년 1월 13일 이미 말소되었습니다. 따라서 이를 현재 남아 있는 선순위 근저당권이나 말소기준권리로 취급해서는 안 됩니다.

반면 홍사명과 이윤정의 전입일은 모두 2022.01.14로 경매개시결정일보다 앞섭니다. 다만 홍사명은 보증금과 확정일자, 점유개시일 등이 확인되는 반면, 이윤정은 임대차보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 두 사람의 권리를 동일하게 확정해서 판단할 수는 없습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 서로 다른 확인 수준

홍사명. 임대차계약 및 확정일자는 2021.12.24, 점유개시일은 2022.01.13, 전입일은 2022.01.14입니다. 2024.11.01 임차권등기명령에 따른 주택임차권등기가 접수되었고 배당요구도 확인됩니다. 경매개시결정보다 앞선 주택임대차 권리가 확인되므로, 보증금 190,000,000원의 배당 및 미배당 잔액 인수가 핵심입니다.

이윤정. 전입일은 홍사명과 같은 2022.01.14이지만 보증금, 확정일자, 배당요구 여부 및 임대차계약의 구체적 내용은 확정되지 않았습니다. 선행 전입 사실만으로 독립된 대항력 있는 임차보증금 채권이 존재한다고 단정할 수는 없습니다. 따라서 이윤정은 대항력 가능·미상으로 분류하고, 홍사명과의 관계 및 독립적인 임대차 여부를 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 유찰해도 실질취득이 크게 낮아지지 않는다

현재 최저매각가는 232,000,000원입니다. 등기상 2021년 소유권이전 거래가액 234,000,000원과 비슷하지만, 과거 취득가액은 현재의 시장가격을 입증하지 않습니다. 이 아파트의 가격 메리트는 최근 동일 면적 실거래와 현재 매도 호가를 대조한 뒤 판단해야 합니다.

더 중요한 부분은 유찰 시의 구조입니다. 최저매각가가 떨어지면 홍사명의 보증금에서 배당되지 못한 금액이 늘어납니다. 그 결과 낙찰가와 인수잔액을 더한 실질취득비용이 190,000,000원대에서 유지되는 형태입니다.

실질취득비용 = 가정 낙찰가 + 홍사명의 미배당 보증금 인수액. 회차별 예상배당에 따른 계산이며, 이윤정 관련 금액·취득세·명도비·관리비 등은 포함하지 않습니다.

1회 유찰과 2회 유찰의 낙찰가 차이는 37,120,000원이지만, 홍사명 인수액을 더한 실질취득비용 차이는 519,680원에 불과합니다. 유찰에 따른 가격 인하 효과의 상당 부분이 보증금 인수액 증가로 상쇄되는 구조입니다.

④ 예상배당표 (신건 매각가 232,000,000원 가정)

신건의 최저매각가 232,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 4,048,000원, 홍사명 보증금 190,000,000원, 신청채권자 청구액 17,400,000원을 배당하고 소유자에게 20,552,000원이 남는 계산입니다.

이 예상배당이 그대로 성립하면 홍사명의 보증금은 전액 배당되므로 해당 보증금 인수잔액은 0원입니다. 다만 이는 당해세·최우선변제 등 별도의 배당 변동요인을 반영하지 않은 추정치입니다. 또한 이윤정의 권리까지 없어진다는 의미는 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 세종특별자치시 조치원읍 교리 소재 세종중학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 근린생활시설, 주거나지 등이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 대상 부동산까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 단지 진입도로 및 단지 내 도로 상태는 대체로 양호한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 1992.01.20 준공된 222세대 아파트입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 건물로 승강기, 난방, 위생 및 급배수설비가 설치되어 있습니다.
• 용도 및 구조. 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 대상 호수는 15층 중 14층이고 외벽은 몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지 및 타일 등의 마감입니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 대체로 부정형 평지의 아파트 부지입니다. 공시지가는 722,000원/㎡이고 도로접면은 중로각지입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 조치원교동초등학교 관련 절대보호구역·상대보호구역, 가축사육제한구역, 하수처리구역 및 도로계획 관련 사항이 있습니다.
• 건물 하자 및 공부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다. 다만 실제 실내 상태 및 수선 필요성은 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 222세대 규모의 기존 아파트 단지로, 매수층과 매도 소요기간은 실제 거래가격 및 물건 상태에 영향을 받습니다. 특히 이 사건은 임차보증금 인수 가능성이 있어 단순한 낙찰가만으로 환금성이나 수익성을 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 홍사명 보증금 원본 확인. 임대차계약일 2021.12.24, 점유개시일 2022.01.13, 전입일 2022.01.14, 확정일자 2021.12.24와 임차권등기 내용을 서로 대조해야 합니다.
• 매각물건명세서의 인수 문구. 홍사명의 보증금 190,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 잔액을 인수한다는 조건을 실제 입찰 판단에 반영해야 합니다.
• 이윤정의 독립된 임대차 여부. 전입일은 2022.01.14이지만 보증금 및 확정일자가 미상입니다. 홍사명과의 관계, 점유 상태, 임대차계약 존재 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 유찰 시 실질취득비용. 1회 유찰 가정에서는 193,398,400원, 2회 유찰 가정에서는 192,878,720원입니다. 각각 홍사명 인수액을 포함하지만 이윤정 관련 부담은 포함하지 않습니다.
• 시세 기준 재검증. 2021년 등기 거래가액 234,000,000원을 현재 시세로 사용해서는 안 됩니다. 최근 동일 면적 거래와 현재의 매도 가능가격을 기준으로 실질취득비용의 적정성을 평가해야 합니다.
• 배당순위와 세금. 당해세·최우선변제 등으로 홍사명의 실제 배당액이 달라지면 인수금액도 변동할 수 있습니다. 배당요구 및 채권계산 내역을 확인해야 합니다.
• 점유 및 명도. 주택임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 점유 상태를 확정할 수 없습니다. 현장 점유자, 인도 가능 여부 및 보증금 반환과 명도의 선후관계를 확인해야 합니다.
• 관리비 및 보수비. 미납 관리비 중 공용부분에 관한 부담 가능성과 노후 건물의 수선비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 입찰 직전 서류. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 매각조건을 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “유찰은 할인일까, 보증금 부담의 이동일까”

세종 조치원 현대아파트 1408호의 권리분석에서 중요한 것은 경매신청 채권 17,400,000원보다 훨씬 큰 임차보증금 190,000,000원입니다. 신건 232,000,000원 가정에서는 홍사명의 보증금 전액 배당이 가능하지만, 유찰로 낙찰가가 낮아지면 배당 부족분이 매수인에게 이동합니다.

1회 유찰 시 실질취득비용은 193,398,400원, 2회 유찰 시에는 192,878,720원입니다. 따라서 표면적인 최저매각가 하락폭만큼 실제 부담이 줄어드는 것은 아닙니다. 두 금액 모두 별도 점유자 이윤정의 미상 보증금 및 기타 취득비용은 반영하지 않은 값입니다.

현재 시장가격을 검증하지 않은 상태에서 시세보다 저렴하다거나 확실한 가격 메리트가 있다고 결론 내릴 수 없습니다. 더욱이 이윤정의 임대차 관계가 확정되지 않았으므로, 홍사명의 예상배당만으로 권리가 안전하다고 평가하기도 어렵습니다.

종합 판단은 C등급, 권리 확인 전 입찰 신중. 홍사명 보증금의 배당·인수 구조와 이윤정의 별도 대항력 가능성을 모두 해소한 뒤, 실질취득비용을 실제 시세와 비교하는 순서가 맞습니다. 이 사건의 승부처는 단순한 최저가 인하가 아니라 매수인이 끝내 얼마를 부담하는지 정확히 확정하는 것입니다.